郑联盛：农民进城买房的资产负债分析

文/郑联盛

作为拥有13亿人口的大国，2015年我国城市化率为56.1%，实际上，如果是以户籍为标准来衡量的城市化率要远远低于这个水平。这说明我国实质上至少还有超过一半人口是农民。随着经济发展和社会进步，大型城市的生活已经逐步接近发达经济体的水平，成为很多农民工、农民以及农民子女向往的幸福生活。

农民变市民的方式

大城市生活成为一种梦想或者向往，实际上与大城市的要素资源和公共服务集中是紧密相关的，即要素价格决定的不同机制以及公共服务的非均衡化。这种向往使得很多农民想成为城里人，但是，农民转市民的可选择方式实际并不多：要么到城里打工，要么获得城里的户口，要么买房入户。

到城里打工，是广大农民接触城市生活、接触大城市繁华最为普遍的方式，但是，他们大部分要么被统计在常住人口，要么被统计在流动人口之中，他们享受的大城市的繁华和大城市的生活非常有限，农民工甚至成为一个非中性的称谓，他们也没有真正融入到城市的生活之中，感受到的更多是繁华云烟。

农民为了获得城市户口所面临的难度也不小。一线城市和部分二线城市对于落户实际上是有要求的，户籍制度成为了农民接近城市、融入城市的重要制度制约。获得城市户口主要是两种方式：一是上学获得户口；二是买房获得户口。对于大型城市，农民获得城市户口的可能性很低，诸如采取积分制等方式对农民更多是一种疏远而非融合。不过，农民的儿女还是存在机会的。农民子女融入城市生活的重要方式就是通过上学，用我们农民的话讲就是：鲤鱼跳龙门。

在很多地方农民到城市买房成为其转变为市民的最为直接方式。对于较为殷实的农民家庭，到城里买房不仅成为一种重要的投资方式，是农民转变为市民最为便捷的途径，也是农民最为满意的一种方式----因为在城市里买房，可以实现全家人的城市化，用时尚的广告语就是“有房、有家、有爱”。同时，在很多城市，买房可以解决户口问题，农民就变成了统计意义和户籍意义上的“双重”城市人。

但是，随着我国房地产市场的快速发展，特别是2009年以来大约两个周期的房价上涨，大城市的房价已经非常之高。农民为了成为城里人，他们到城里买房落户，会给他们带来更好的生活吗？为了讨论的方便，这里以农民的资产负债表变化来作为衡量指标。这当然是一个非常不客观的指标，也不是一个可以完美形容农民身份转变的描述。几辈子都是农民，一下子成为城里人，怎么能够用一个简单的指标就能描述呢？权当茶余谈资。

农民买房前的资产负债

我们以农民A作为研究对象。农民A生活在S省某市的农村地区。农民A家庭成员为三人，农民A今年55岁、太太今年52岁和儿子今年27岁。农民和太太在家务农，有4亩地，平时可以打零工，年净收入约2万元。老两口参加了农村基本养老保险和基本医疗保险。农民的儿子大专毕业在省城一个制造业企业工作，很遗憾没有城市户口，但是，工作基本可以生活自立，每个月税后收入大约4000元，存款基本为零。儿子有女朋友，不过，女友也是农村到济南上学留在省城工作，经济状况与儿子相当。我们首先看看农民A一家的资产负债表。农民A有一处农家院，家庭存款20万元且没有负债，这个家庭在农村应该算是小康家庭了，家庭财务状况应该也是不错的。

为了过上大城市的生活以及给儿子未来结婚的提供物质基础，农民A下定决心到城里买房。由于老家在某市（离省城约3-4个小时车程）、儿子又在省城，老两口非常纠结是在当地城里买房还是在省城买房。在当地买房的好处是老两口基本可以继续干农活，闲时再去享受城市生活；在当地买房的坏处是儿子必须重新就业，而现在工作难找，即使找到工作也需要儿子花时间精力适应新工作。在省城买房的好处和坏处正好和当地买房相反。最后，老两口认为还是孩子的将来更加重要，“一切为了孩子”，决定在省城买房。

在计划买房过程中，老两口又在纠结了：是买个2居室，还是买个3居室呢？儿子已经到了婚嫁年龄，3居室可以一步到位，以后老两口抱孙子甚至孙子上学也能住开。两居室虽然短期也能满足需要，但是，长远一点可能就不够住。老两口心想：还是老家的院子宽敞，北屋三间南屋两间。又考虑到了房价走高，老两口最后还是决定买个两居室。儿子还挺自知，认为自身没有存款，工资也一般，对老人的决定不持异议。

买房后的资产负债

老两口就跑到省城为儿子看房并决定买房。老两口对省城非常喜欢，那的泉水都是甜的，还可以免费打水回家烧水，城里生活真是好。但是，当二老看到房价时候就开心不起来了。省城新房中比较好的楼盘是15000元每平米，高端楼盘甚至超过30000元每平米。位置和品质中等的房子基本是10000-13000元每平米。只有比较远、配套还有很大改善空间的楼盘是7000-8000元左右。最后，一家人商量还是需要考虑到儿子上班的实际要求、未来生活的便利性还有未来孙子的就学（老人考虑真是周全长远），决定买个10000元每平米的房子，两居室面积为90平米，总价90万元。虽然这个项目需要到2017年12月底交房，开发商竟然良心发现说现在签约买房可以送7平米，凑成一个三居室，一家人开心的不得了并就此决定买下房子。但是，这个楼盘年初一平米才7000元，老太一想起这就怪老头行动太慢，一下子糟蹋这么多钱。

农民一家为了筹钱买房真是煞费苦心。根据政策这是首套普通自住型住房，首付可以三成，但是月供需要3600多元，这对于未成家、税后收入只有4000元的儿子而言，压力太大了。为了缓解儿子的压力，老两口和儿子决定向亲戚朋友借钱，凑够45万元首付款，其中老两口借来20万元，儿子借款5万元。最后，再由儿子向银行商业贷款45万元，还款期限25年，等额本息4.9%的基准利率，月供2605元。此时，农民A一家的资产负债表变成如下：

在买房之后，A一家的资产端迅速扩大，从35万元价值的资产飙升至105万元的资产。但是，A一家的负债增长更快，净负债率从零到27.6%。在农民买房的过程中，他们获得了城市的房产以及未来的城市生活，但是，从家庭角度，买房过程也是一个家庭资产负债表加杠杆的过程。

买房后：房价暴涨的资产负债

农民A一家买房之后，儿子结婚有保障了，一家人都变成城市人，生活应该非常幸福美满。不过，考虑到他们买房是一个加杠杆的过程，我们略微有点担心他们抵御未来风险的能力。我们做两种假设：一种是房价上涨，一种是房价下跌，来看看对于农民一家的资产负债表会有什么影响。

假设房价短时间内大幅上涨30%，并持续维持在13000元左右的水平。这里为了讨论方便，都是假设价格是瞬间变化的，并且没有交易成本（实际上这个过程中存在税收、维修基金等等不菲费用）。在这过程中，农民Ａ一家资产迅速升值，但是，负债没有变化，净负债率迅速降低至1.5%，可以认为是基本没有负债。在房价快速上涨的过程中，资产价格的变化可以迅速使得家庭部门的负债率降低，以前的杠杆被去掉了，家庭资产负债表又变得非常健康。理论上，如果房价上行30%，农民A一家又获得继续加杠杆的空间。

如果这个时点，农民Ａ选择卖掉房子，可以获得117万元的房款，偿还银行和亲戚朋友的债务共计70万元（因为银行利息不需要再还了）以及自身20万元存款，那么，农民A就可以获利27万元，这就是房子涨价给他带来的收益。房子短期价格上涨给农民A带来的收益，比其过去长时间劳作所积累的积蓄更多。从这点看，在一个房价上涨的历史进程中，农民最好的选择是买房，而不是种田。

买房后：房价暴跌的资产负债

考虑到市场可能出现另外一个方向的变化，即房产价格下跌，我们也做一个情景模拟。假设农民所买的房子迅速贬值30%，并长期维持在7000元水平，也就是回到2016年年初的水平。在这个时点，农民A房产价值迅速缩水，只剩63万元，但是，其负债并没有改变，为此净负债率迅猛提升至71.8%。如果农民A选择在房产价格下跌后“割肉”出局，那么，63万元房款还不够偿付银行45万元贷款、儿子借款5万元以及自身借款20万元（三者合计70万元），出现净负债7万元。更值得注意的是，农民20万元的储蓄已经被房价下跌所侵蚀。房价暴跌是农民A从拥有20万元净储蓄变成拥有7万元净负债，使农民从一个资产负债优良的状况变为一个资产负债技术性破产的状态，农民需要辛苦劳作4年才能偿还这个债务。

更坏的情况是，农民一家舍不得卖掉房子，舍不得离开这座充满繁华的城市，选择继续坚守。那么，农民的净负债率就是71.8%，家庭没有存款，并且他一家每个月需要偿还银行2605元的贷款以及随时可能会发生的25万元要债（假定一个月还2000元，大概需要还10年），农民A一家的生活就非常之艰辛。用金融学的语言，农民A的家庭可能随时会发生流动性危机，因为其负债/收入比达到88.5%（儿子月收入4000元，加上老两口收入1200元左右，此处假设老两口可以在省城找到工作且和在农村具有相同的收入），而这个比例在资产负债管理中的安全临界值大概是40%。

对于农民买房进城买房成为城里人，是城市化大潮下的必然趋势。但是，在房价节节攀升的过程中，我们需要考虑到农民进城买房的影响：第一，农民进城买房，如果是采用贷款方式进行，那就是一个加杠杆的过程。第二，房价的走势决定农民加杠杆是否面临重大风险，如果房价继续上涨，农民杠杆率自然下降甚至有利可图；但是，如果房价发生大幅下跌，那么农民杠杆率进一步升高，农民资产负债表存在恶化甚至破产的可能性。第三，农民买房是一个储蓄消耗的过程，不管房价是否下跌，农民买房使得储蓄资本化为房产的价值，农民的财富从储蓄转变为房产。更重要的是，如果房地产价格出现较大幅度下跌并维持较长时间维持在较低的水平，那么农民在城市的房产就会贬值，由储蓄支撑的房产价值就大幅缩水。

从整个宏观经济讲，农民买房和房价下跌过程中，如果农民没有新的收入来源增加储蓄，居民储蓄就被大量消耗，未来储蓄投资的转换将更多依靠企业部门的储蓄和政府部门的储蓄。但是，企业和政府的债务水平目前是在逐步提升的，企业部门和政府部门的储蓄可能没有农民的储蓄那么“老实巴交”，未来我们宏观经济储蓄投资转换机制的储蓄基础在哪里？

本文发表于《经济学家茶座》第75期

作者系金融法律与金融监管研究基地副主任

中国社科院国家金融与发展实验室金融法律与金融监管研究基地（FLR）（原名为：中国社科院金融法律与金融监管研究基地）是非实体性研究单位，专门从事金融法律与金融监管领域的重要理论和实际问题研究。隶属的中国社科院国家金融与发展实验室，为中央批准设立的首批国家高端智库。
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