中国房价只涨不跌的根本性原因

　　王健林评金九银十的今天房价之暴涨愈演愈烈、蔓延之势，认为这是“中国房地产历史上最大一轮泡沫。”

　　政府部门、经济学家、媒体……甚至房地产大佬等社会各界都大声疾呼“泡沫”，却只有买房人仍在梦游里一般“不顾死活”地一掷百万、千万。

　　因而，我们十分好奇，想搞清楚为什么？

　　这时我们就需要先明白中国房价的生成机制，它决定了房价不可能暴跌，只会时快时慢地涨：快三年、慢三年、不快不慢又三年。

　　一、认识劳动券？

　　劳动券定义是劳动者付出劳动数量及质量的凭证，它不是货币也不能流通，只能用于换取生活物资，成为在劳动者之间分配个人消费品的依据。它由R·欧文1830年代提出（英国空想社会主义者）。

　　马克思“批判地继承”劳动券。马克思说：“在社会的公有生产中，货币资本不再存在了。社会把劳动力和生产资料分配给不同的生产部门。生产者也会得到纸的凭证，以此从社会消费品储备中取走一个与他们的劳动时间相当的量。这些纸的凭证不是货币。它们是不流通的。”

　　由于前苏联、中国等社会主义国家的大规模试验，实践劳动券的现实意义。即：工厂工作、下地劳作按工作量挣工分（粮票等“纸的凭证”），然后凭此凭证可在食堂吃定量食物。这种工分（粮票等纸凭证）就是劳动券。纵使中国在改革开放之后，劳动券核心理念对经济政策的制定仍有深刻影响。

　　二、中国在实践中形成以“货币投放”、“货币回笼”为轴心的经济运行模式  

　　以“货币投放”、“货币回笼”为轴心的经济运行模式，简而言之，即是给劳动者劳作的回报--粮票等纸凭证是货币投放，然后用食物把纸凭证换回来就是货币回笼。货币投放渠道有：工资、农副产品采购、行政事业单位管理费支出、储蓄存款本息支出。货币回笼的主要方式是商品销售、税费、储蓄、邮局汇兑，后面两种属于信用回笼。

　　所以，纸凭证代表的食物比可供给的多，并且在百姓手里越来越多，就会形成“笼中猛虎”。要解决纸凭证越来越的办法有三个：一是“凭户口本、粮票”定量供应（城镇居民食用油每人每月1斤、猪肉每人每月2两）；二是让人家过些日子再来领（采取信用回笼，鼓励储蓄）；三是用“高档货”对冲购买力。

　　1961年初，商品与购买力的缺口有30亿左右差额。出售糕点，一种是便宜的，五角或六角钱一斤，凭证供应；另外一种是高价的，有钱就可以买”、“高级糖果5元一斤，1亿元只能买1万吨”（苏联给了50万吨古巴糖）。几十亿超发这就这样消弭于无形，史称“高级时代高级糖”。

　　讨论房价不能离开独一无二的国情：第一，房地产的货币回笼作用不可替代；第二，商品房建设用地由政府控制。

　　三、“人生必需品”的定价

　　任何交易品都可以用下列三种定价方式中的一种，或两种、三种的组合。

　　第一种是普通商品的定价方式，如大白菜，它的价格随供求关系变化围绕成本波动。买家的“对手”是大自然，因为定价的根本依据是生产成本，而生产成本是由自然规律决定的，淘金就是比种白菜成本高。

　　第二类是投资品的定价方式，最典型的是股票，它的价格完全取决于对未来的预期。投资人可以毫不犹豫地买进一只“垃圾股”，只要确信能以更高的价格卖出去。

　　第三类是“人生必需品”的定价，原则是在可承受范围内尽其所能。买家的对手是其它买家，卖家定价依据是买家最多能掏多少钱。最典型的是生死攸关的医药服务。假如安宫牛黄丸，俗称“起死回生丹”，现在一枚低则几百，高则成千上万，若有山西中药厂老配方的原药丸，则数十万一枚，也求之者趋之若鹜，因为药丸可以让重病垂危者多活很多年（花费上千万延长寿命的显贵、富豪大有人在）。还有教育，所有人为父母者会尽其所能，甚至于倾其所有以及所不有（借之、贷款）来让孩子接受最好的教育。

　　房子也是“人生必需品”，只要能负担得起，人就会选择适宜的地方居住和尽可能大的面积。有钱即会对自己的居住条件进行改观，买尽可能方便、尽可能大的房子。交通便利，环境优雅，医疗、教育、文化等公共资源丰富的区域是首选。

　　人们会尽其所能住得最好、盖房子的土地只能来自“招拍挂”、商品房销售是货币回笼的“大杀器”。这三点决定了房价会随收入增长，不见得同步，时常出现背离，但总体趋势是“同方向波动”。

　　四、普通劳动者难以享受“剩余”

　　工资就是劳动力的成本。即工资是用来维持生活的而且不会有多少富余，当最好的西红柿5分钱一斤时普通人的工资也只有几十元。现在一线城市白领工资过万者比比皆是，蔬菜则早已涨到4、5块钱一斤。

　　在统计意义上，劳动者总收入约等于劳动力再生费用。劳动力再生费用包括食物、衣物、住宿、医疗和养育后代的费用。工薪族一生的收入和支出将在总体上达到平衡，一生的工资总额刚好覆盖衣、食、住、行、教育、医疗的总成本。

　　未来30年家庭预期收入600万，由于买家之间竞争“人生必需品”的份额将最大化。300万就能解决住房、医疗、养老，剩余300万可用于吃、喝、玩、乐，是不可能的。“剩余”归投资者，打工者的结果就是“空手来空手去”，听起来残酷但却是事实。借用鲁迅的话“真的猛士敢于直面惨淡的人生”。

　　摆脱悲惨命运的唯一方法是投资理财，获得一部分财产性收入。当财产性收入占到家庭收入的一半以上，就可以晋身为“中产阶层”。#这是对“中产阶层”最恰当的定义#

　　“砖头瓦块”是天然的投资标的

　　住房是百姓的“人生必需品”，政府以商品房作为货币回笼的重要手段并抓住“地根”有效控制供给，按理说中国房价的可控、可预测程度应当比较高。使事情异常复杂的是房产还是天然的投资品。

　　为抑制房价过快上涨，“主流声音”一直强调房产的消费属性并试图否定其投资属性。但房产投资属性不须“敕封”。与“万有引力定律”一样，与“权威”承认与否没半毛钱关系。2001年花50万卖辆轿车，开到2016年成为一堆废铁。2001年在北京通州花50万能买两套房，每套150平米！到2016年，这两套房根本没有被“消费”掉，反而价值超过1000万。

　　假如房价不涨反跌，2016年两套房价值只有30万，房产仍然是投资品！投资品本身就是一个“运输工具”，把财富装入其中驶向未知的未来，涨跌不足为奇。

　　德国的情况很说明问题。德国约有3800万户人口，住房超过4000万套，人均居住面积41平米；生育率只有千分之1.4，预计到2050年人口将从8200万减至7000万，且一半数人口超过50岁。近十年来，德国物价上涨始终领先房价一个百分点。因此，几乎所有德国人都认为房价会跌。

　　据说德国人住房拥有率只有40%，60%的人租房，以致某些人动辄拿60%说事儿。问题来了，60%的德国人不是向其余40%的德国人租房吗？这些人明知房价会跌，还持有2套或2套以上住房，他们没脑子吗？因为德国人曾经目睹1份0.3马克的报纸两年内涨到7000万马克，他们知道“砖头瓦块”可以穿越历史长河将财富传承下去！#尽管在土地公有制国家有些折扣#

　　房产的投资属性使中国的房市变得错综复杂，而中国人财务投资的标的品种少之又少：储蓄、理财、保险、P2P金融、国债、股票和房产……其中最后两项容量巨大、预期收益率高。

　　实体经济不景气，从实业“撤退”的海量资金需要投资标的，2015年流入股市的资金铩羽而归，2016年又涌向楼市。根据前面的分析，中国楼市不可能崩盘，假如商品房因价高而滞销，政府可采取“土地饥饿疗法”在3、5年内少批地，个别地方（比如北京通州）不批地，数年后房市即可回暖。

　　进入楼市的资金相当安全，即便没有赚到多少、甚至赔掉20%、30%，也比在通胀中购买力大损或在股市里赔得血本无归强得多。

　　1000万买进的股票不能吃不能喝，花1000万买房却可让家人安安稳稳地住在里面。10年、20年、30年后这套房值多少钱？假如值1亿，那赚大了。假如值500万又怎么样，30年的房租也要几百万呢。

　　资金涌入楼市，苦了“刚需族”，但为巨量资金找到出口并直接拉到钢材、水泥、琉璃、家装等50多个行业，则成为提振经济的一剂“春药”。

来源：虎嗅网 

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