地铁是如何影响周围房价的？

是不是房子离地铁站越近，房价就越高？

作者：二栋ALEX

最近对南京的小区房价做了一定的分析，应该可以从南京的数据分析中稍微得到一些启示。（本文只是对现象表面的呈现，各因素的相关性分析暂时不计）

背景1：南京市一直是房价高地，去年涨幅更是排在中国前列，自10月份出台限购政策以来价格涨势放缓。

背景2：南京从2001年开始建设地铁，目前已建成 1、2、3、4、10、S1和S8号线，其中4号线是2017年1月刚开通的，地铁系统仍在建设完善中。

数据来源：House365网站、各小区的均价数据。

空间范围：这次统计，以南京地铁（轻轨）覆盖的几个行政区为范围，计算整体的房价均价，范围内有效数据的小区一共3398套。

时间范围：2016年3月到2017年2月（20日）一年12个月。

通过这次的数据分析，大概可以直观地解释如下几个问题：

问题1：是不是房子离地铁站越近，房价就越高？

首先将地铁站周边1公里内、2公里内和全域范围内三个范围的小区均价进行比较。

从下面的折线图中得出的结论就是：地铁站1公里内的房价低于均价，增长率不如均价，甚至一度有下跌趋势（限购政策出台之后）。地铁站2公里内的房价高于均价，增长率与均价同步。

为什么是这样的结果呢？通过查看具体的小区分布，大致可以从两种区位的房价来看：

1、市区很多距地铁站1公里的都是老小区或者**大厦，商业设施多临近地铁站，这些地区的外来人流量大，比较吵闹，对环境品质的影响也大。

2、而城郊地区的集聚在地铁的末端，离中心城区比较远，通勤成本其实已经很高了，价格也很难上涨。

问题2：换乘站周边是否高于普通地铁站的房价？

在原来统计的基础上，增加了对现有的10个换乘站周边1公里和2公里的房价统计。

通过比较可以发现，房价的趋势是：换乘站2公里>地铁站2公里>全域均价>地铁站/换乘站1公里。2公里内，换乘站周边的房价是高于普通地铁站的。1公里内，换乘站和一般站点的折现交缠，可以说没有太大差异。

问题3：地铁开通的前后，周边房价会有明显的变化吗？

正好17年1月份，南京的4号线开通了，考虑到这一点，我们也正好可以分析以下，4号线开通前后，其周边的房价增长率到底有什么变化。

4号线开通时间是1月18日，每个月的房价统计时间都为月末，那这个开通对房价的影响就应该与2016年12月-2017年1月的增长率进行比较。然而，4号线周边2公里的房价反而比地铁线沿线2公里的均价涨得还要慢些。

所以我的结论是，地铁线的“开通”，也就是地铁线的“投入使用”，对房价是没有明显影响的。大概是因为地铁对房价的影响在其规划公布阶段已经产生并被消化了。 

来源：知乎

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