采安仲裁|仲裁机构作为案件一方当事人，如何处理自己的争议？

导语

贸仲是一家知名的争议解决机构，处理过大量的案件，而本案是贸仲作为一方当事人的诉讼案件。争议解决机构，自己如何处理争议是一大看点。本案是因租赁合同引起的，贸仲作为高澜大厦的出租人，与次承租人没有直接的合同关系，本案的案由是返还原物纠纷。

一、裁判要旨

承租人经出租人同意而将房屋转租，形成两个完全独立的合同，即租赁合同与转租合同。出租人和次承租人之间并不发生直接的联系。但由于出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为处分的是同一标的物，因此两者之间难免互相影响。在租赁合同判决解除而转租合同未解除的情况下，就转租合同中未履行的部分，次承租人不再向承租人履行。

二、案件索引

案号：（2016）京03民终19号民事判决书审理法院：北京市第三中级人民法院裁判日期：2016.3.31当事人：上诉人北京麦蒂通科贸有限公司；被上诉人中国国际经济贸易仲裁委员会；原审被告张文娟案由：返还原物纠纷

三、一审审理经过

（一）一审原告诉称

2015年9月，贸易仲裁委员会起诉至原审法院称：2010年11月11日我方和北京龙霸咨询有限公司（以下简称龙霸公司）签订《写字楼租赁合同》，约定我方将北京市朝阳区亮马桥路×号×层写字楼租给龙霸公司。后龙霸公司将写字楼中的×1室转租给张文娟、科贸公司。因龙霸公司从2012年12月1日起欠付租金，2014年4月4日我方向龙霸公司发出《解除租赁合同通知》，并于2014年5月26日将龙霸公司诉至法院，要求解除租赁合同，返还房屋，并要求其支付2012年12月1日到2014年6月9日的租金。北京市朝阳区人民法院于2014年8月22日作出（2014）朝民初字第27685号民事判决书，支持了我方的诉讼请求。2014年5月28日和2014年9月15日我方向张文娟、科贸公司送达了《致高斓大厦六层承租单位权益告知书》和判决书复印件，通知其因我方已解除和龙霸公司的租赁合同，故要求其尽快腾退房屋，但张文娟、科贸公司直到2015年10月28日才将房屋交还我方，故诉至法院要求张文娟、科贸公司给付2014年6月10日到2015年12月10日的房屋使用费229950元。

（二）一审被告辩称

张文娟辩称：我是代表科贸公司和龙霸公司签订的租赁合同，我并非租赁合同的当事人，不同意贸易仲裁委员会的诉讼请求。 科贸公司辩称：张文娟是代表我公司和龙霸公司签订的租赁合同，我公司是租赁物的实际使用人。我公司和龙霸公司约定的租赁期限是从2013年8月29日到2015年8月28日，贸易仲裁委员会和龙霸公司的租赁合同，租赁期限是到2015年12月29日，贸易仲裁委员会也同意龙霸公司转租，故我公司和龙霸公司的租赁合同是合法有效的，法院虽然判决解除了贸易仲裁委员会和龙霸公司的租赁合同，但我公司和龙霸公司的租赁合同并未解除，我公司有权使用租赁物，即使我公司欠付租金，也应该向龙霸公司而不是贸易仲裁委员会交纳。2014年3月，我公司向龙霸公司支付了153300元租金，该租金是支付到2014年12月的。我公司同意向贸易仲裁委员会支付我公司和龙霸公司租赁合同期满之日即2015年8月29日到2015年10月28日的房屋使用费。

（三）一审法院观点

原审法院经审理认为：根据（2014）朝民初字第27685号民事判决书，贸易仲裁委员会和龙霸公司的租赁合同应于2014年9月13日判决生效之日解除，合同解除前，即2014年6月10日到2014年9月12日的租金，贸易仲裁委员会应向龙霸公司主张。至于贸易仲裁委员会和龙霸公司合同解除后，2015年10月28日科贸公司交还房屋前的房屋使用费，法院认为，首先，贸易仲裁委员会和龙霸公司解除租赁合同后，龙霸公司和科贸公司的转租合同亦不能履行，对于未履行的部分科贸公司不应再向龙霸公司履行；其次，龙霸公司是经过贸易仲裁委员会同意转租，科贸公司于2014年3月27日向龙霸公司交纳最后一期租金，在贸易仲裁委员会发出《致高斓大厦六层承租单位权益告知书》前，科贸公司交纳该笔租金并无不当，贸易仲裁委员会不应让其重复交纳，即科贸公司已向龙霸公司履行的部分，贸易仲裁委员会应和龙霸公司解决。科贸公司主张其已向龙霸公司支付租金至2014年12月，可根据龙霸公司和科贸公司的租赁合同，2014年3月27日科贸公司交纳的是两间房屋半年的租金，即2014年3月1日到2014年8月28日的租金，科贸公司虽称因2014年6月1日退租×2室，其多交纳的×2室租金应作为×1室已交纳的租金，但其退房是在2014年6月1日，即贸易仲裁委员会发出上述告知书后，科贸公司在已知晓龙霸公司和贸易仲裁委员会纠纷的情况下，应及时和龙霸公司解决退租事宜，不应在未经贸易仲裁委员会许可的情况下自行折抵租金，至于科贸公司要求折抵其已向龙霸公司交纳的租房押金，缺乏依据，就押金和×2室退租事宜，科贸公司应和龙霸公司解决。2014年9月13日后科贸公司占用×1室至2015年10月28日，未交纳费用，应比照其和龙霸公司的租金标准向贸易仲裁委员会支付此期间的房屋使用费。根据庭审查明的事实，次承租人是科贸公司，贸易仲裁委员会要求张文娟承担责任缺乏依据，法院不予支持。

（四）一审判决结果

原审法院于2015年11月判决如下：一、北京麦蒂通科贸有限公司于判决生效后七日内给付中国国际经济贸易仲裁委员会房屋使用费一十七万二千六百二十元；二、驳回中国国际经济贸易仲裁委员会的其他诉讼请求。

四、二审审理情况

（一）案件由来

上诉人北京麦蒂通科贸有限公司（以下简称科贸公司）因与被上诉人中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称贸易仲裁委员会）、原审被告张文娟返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第50766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

（二）上诉人诉称

判决后，科贸公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判科贸公司向贸易仲裁委员会支付房屋使用费25550元。其事实理由为：1.科贸公司与龙霸公司之间的转租合同合法有效且未被解除，原审判决认为科贸公司不得履行转租合同，于法无据；2.原审认为不得以未用尽的×2室租金转付×1室租金，于法无据，根据《合同法解释（一）》第十八条的规定，科贸公司对龙霸公司享有的以×2室未用尽租金转付×1室租金的抗辩权，可以向贸易仲裁委员会主张；3.原审认为科贸公司不得以押金折抵×1室租金，于法无据，根据《合同法》第九十一条第（三）项的规定，债务可以互相抵消。贸易仲裁委员会同意原审判决，不同意科贸公司的上诉请求和事实理由。张文娟不同意原审判决，同意科贸公司的上诉请求和事实理由，但是没有提起上诉。

（三）二审法院查明

经审理查明：2010年11月11日贸易仲裁委员会和龙霸公司签订《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定贸易仲裁委员会将北京市朝阳区亮马桥路×号×层写字楼2064.57平方米租给龙霸公司，租赁期限2010年12月10日到2015年12月9日，租金为每平方米每天3元，贸易仲裁委员会允许龙霸公司进行转租。因龙霸公司欠付租金，2014年5月贸易仲裁委员会诉至法院要求解除该租赁合同，要求龙霸公司返还房屋，支付欠付租金2605472元，支付滞纳金1113404.6元，支付违约金376784元，支付取暖费299362.65元。2014年8月22日法院作出（2014）朝民初字第27685号民事判决书，认为贸易仲裁委员会有证据证明龙霸公司从2012年12月开始拖欠租金，故支持贸易仲裁委员会解除合同，返还房屋的诉讼请求，并判令龙霸公司支付截至到2014年6月9日其欠付的租金和滞纳金，该判决书于2014年9月13日生效。 2013年8月14日龙霸公司和科贸公司签订租赁合同（以下称转租合同），将6层写字楼中的×1、×2室租给科贸公司，租赁期2013年8月29日到2015年8月28日，租金每月25550元，租金每六个月支付一次。科贸公司提交2015年3月27日153300元银行转款凭证，证明其最后一次支付租金的情况。科贸公司称2014年6月1日其退租了×2室，还继续租赁×1室，两间房屋面积是一样的，贸易仲裁委员会对此表示认可，科贸公司认为×2室退租后龙霸公司未退还的租金，应用于折抵×1室应交纳的租金，故×1室租金应视为已交至2014年12月。贸易仲裁委员会提交2015年8月12日科贸公司出具的证明，证明2014年5月28日贸易仲裁委员会曾向六层写字楼的全体承租人送达《致高斓大厦六层承租单位权益告知书》，告知其因龙霸公司欠付租金，贸易仲裁委员会已和其解除租赁合同，并已诉至法院，要求全体承租人迁出，2014年9月15日贸易仲裁委员会将法院判决结果通知了六层的全体承租人。贸易仲裁委员会和科贸公司均认可2015年10月28日科贸公司将×1室交还贸易仲裁委员会。 上述事实，有（2014）朝民初字第27685号民事判决书、2010年11月11日写字楼租赁合同，2013年8月14日租赁合同等书证及当事人庭审陈述在案佐证。

（四）二审争议焦点

本院认为：结合各方诉辩主张和举证情况，本案争议焦点为，1、科贸公司是否应当向贸易仲裁委员会支付房屋使用费；2、科贸公司能否以其享有的对龙霸公司的抗辩权对抗贸易仲裁委员会；3、科贸公司能否向贸易仲裁委员会主张以其交付龙霸公司的押金折抵×1室的房屋使用费。

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科贸公司应当向贸易仲裁委员会支付房屋使用费。

根据本案所查事实，贸易仲裁委员会与龙霸公司之间的租赁合同于2014年9月13日解除，科贸公司于2015年10月28日将×1室房屋交还贸易仲裁委员会，故贸易仲裁委员会基于物上请求权向科贸公司主张2014年9月13日至2015年10月28日期间的房屋使用费具有法律依据，对于使用费的具体数额，原审法院参考科贸公司与龙霸公司的租金标准确定的数额，并无不当，本院予以维持。 对于科贸公司提出其与龙霸公司之间的转租合同并未解除，原审法院认定科贸公司不得履行转租合同于法无据一节，本院认为，承租人经出租人同意而将房屋转租，从合同的相对性来看，形成两个完全独立的合同，即租赁合同与转租合同。出租人和次承租人之间并不发生直接的联系。但是，由于出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为处分的是同一标的物，因此两者之间难免互相影响。本案中，因贸易仲裁委员会与龙霸公司之间的租赁合同已经解除，龙霸公司已经丧失了对于×1室占有使用和对外出租的权利，在这种情况下，龙霸公司已经无法依照其与科贸公司签订的转租合同约定的内容向科贸公司交付租赁标的，转租合同客观上已经没有实际履行的可能，故原审法院确认在贸易仲裁委员会与龙霸公司解除租赁合同后，就科贸公司与龙霸公司之间转租合同未履行的部分，科贸公司不再向龙霸公司履行，系为考虑各方合同履行的客观现实，为最大程度维护各方利益，防止损失不当扩大所做出的的认定，并无不当，对科贸公司所提该项抗辩，本院不予支持。 

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科贸公司不能以其享有的对龙霸公司的抗辩权对抗贸易仲裁委员会。

科贸公司系依据转租合同向龙霸公司交纳×2室的租金，在科贸公司已经退还×2室的情况下，其有权要求龙霸公司退还多付的租金，亦可与龙霸公司进行协商，以多付的×2室租金折抵×1室租金。但是，贸易仲裁委员会并非转租合同的一方当事人，其本身并不受转租合同的约束，依据合同相对性原则，科贸公司和龙霸公司依据转租合同所产生的各项权利和抗辩不能及于合同以外的贸易仲裁委员会，故科贸公司主张以多交的×2室的租金折抵×1室租金的抗辩理由对于贸易仲裁委员会没有约束力。 对于科贸公司上诉称依据《合同法解释（一）》第十八条之规定，其对龙霸公司的抗辩权可向贸易仲裁委员会主张一节，本院认为，《合同法解释（一）》第十八条规定：“在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。”根据该条规定，次债务人得以将其对债务人之抗辩权及于债权人需存在一个前提条件，即“在代位权诉讼中”。本案中，科贸公司能否依据《合同法解释（一）》第十八条之规定向贸易仲裁委员会提出抗辩的关键在于判断本案是否符合代位权诉讼的基本条件，对此，简要分析如下： 结合《合同法》第七十三条第一款及《合同法解释（一）》第十一条的规定，成立代位权诉讼需符合以下基本条件：（1）债权人对债务人的债权合法；（2）债务人怠于其行使其到期债权，对债权人造成损害；（3）债务人的债权已到期；（4）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。据此，代位权诉讼的成立需具备三方当事人、两个债权关系及一个基本事实：三方当事人分别为债权人、债务人、次债务人；两个债权关系分别为债权人对债务人享有的债权、债务人对次债务人享有的债权；一个基本事实为债务人怠于履行其对次债务人到期债权的基本事实。本案中，科贸公司依据《合同法解释（一）》第十八条主张对贸易仲裁委员的抗辩权，依照科贸公司的理解，系将其自身置于代位权诉讼中次债务人的地位，将龙霸公司、贸易仲裁委员会分别置于债务人和债权人的地位。此种情形下，从外在形式上看，本案符合代位权诉讼中对于三方当事人的基本要求。接下来需要考察的是本案是否存在两个债权关系，根据已经查明的事实，贸易仲裁委员会依据租赁合同享有向龙霸公司收取租金的权利，而龙霸公司逾期未交付租金，故贸易仲裁委员会对龙霸公司享有合法的到期债权，即债权人对于债务人的债权成立；但是，科贸公司已经按照转租合同的约定向龙霸公司交纳了租金，龙霸公司在已经收取租金的情况下已经不享有对于科贸公司的租金债权，故本案中债务人对于次债务人的债权不成立。据此，本案中不能成立两个债权关系。进而言之，在龙霸公司不享有对于科贸公司债权的情况下，实际上亦不存在龙霸公司怠于履行其对科贸公司到期债权的基本事实，即本案中不存在债务人怠于履行其到期债权的基本事实。综上所述，本案不符合代位权诉讼成立的基本条件，本案并非代位权诉讼，科贸公司主张其有权依据《合同法解释（一）》第十八条向贸易仲裁委员会提出抗辩，要求以多交的×2室租金转付×1室租金的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。科贸公司对于其交纳的×2室租金可与龙霸公司另行解决。

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科贸公司不能向贸易仲裁委员会主张以其向龙霸公司交付的押金折抵×1室的房屋使用费。

《合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。据此，债务的抵消应当满足以下条件：（1）双方当事人之间互负债务；（2）债务已界清偿期；（3）依债务的种类、性质可以抵消。本案中，科贸公司依据转租合同向龙霸公司交纳了押金，龙霸公司收取了押金，因该笔押金而产生的权利义务关系针对的对象是科贸公司与龙霸公司，贸易仲裁委员会并非转租合同一方当事人，亦没有实际收取该笔押金，故该笔押金所产生的权利义务关系与贸易仲裁委员会无关。易言之，科贸公司就该笔押金对于贸易仲裁委员会并不享有债权，故科贸公司无权以此主张对贸易仲裁委员会的抵销权。科贸公司对于其交纳的押金可与龙霸公司另行解决。 综上，科贸公司的上诉请求及理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

（五）二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

五、采安评论

纵观本案，采安律师认为下几个方面值得注意：
1.  案由选择，在民商诉讼中十分关键。本案是因租赁引起的，但因出租人和次承租人没有直接的合同关系，因此不属于租赁合同纠纷。贸仲提起返还原物纠纷，是基于贸仲对高澜大厦拥有产权，而被告属于无权占有。《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”。
2.  在处理争议过程中，贸仲告知非常及时，包括对承租人提起诉讼前的告知以及判决结果的告知。2014年5月28日贸易仲裁委员会曾向六层写字楼的全体承租人送达《致高斓大厦六层承租单位权益告知书》，告知其因龙霸公司欠付租金，贸易仲裁委员会已和其解除租赁合同，并已诉至法院，要求全体承租人迁出；2014年9月15日贸易仲裁委员会将法院判决结果通知了六层的全体承租人。
3.  对于次承租人，转租存在较大的风险，一方面要向承租人履行转租合同的义务，另一方面，又面临着出租人基于物权对世权利可能提出的各种主张。本案的处理结果，从实质公平上来讲，对次承租人较为不利。因此，作为次承租人，在有条件情况下，要争取和出租人直接签订合同，比如当承租人对出租人违约时或者期限快要届满时，次承租人可以适当主动和出租人联系沟通。

王军
采安合伙人高级顾问王军教授，采安合伙人，曾任对外经贸大学法学院院长，目前担任东亚贸易争端解决咨询委员会顾问、中国国际经济贸易法学研究会副会长，贸仲、北仲、新加坡国际仲裁中心、台湾中华仲裁协会仲裁员，北京卓亚经济社会发展研究中心理事。