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房屋转租!!这些法律问题您一定要了解!

2017-10-06 济南中院 济南中院

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转自:京法网事

编者按:

房屋是人们生产、生活的必需品,具有不可或缺性。因房价高涨,那些暂时没有能力购买房屋的人,需要通过租赁解决居住问题,尤其是刚走出校门的毕业生。实践中,因诚信体系缺失、市场主体失衡、房屋租赁市场不规范等原因,导致房屋租赁纠纷频发。鉴于此,法官结合具体案例,梳理房屋租赁纠纷中常见的法律问题,以期房屋租赁市场参与者维护自身合法权益,规范租赁行为,减少纠纷,防患于未然。

转租有风险承租需谨慎

案情概要

问题一:承租人非法转租,出租人是否有权解除合同

房屋转租时,租赁合同终止的原因大致分为四种情形:

1

在非法转租情形下,出租人行使《合同法》第224条赋予的法定解除权解除租赁合同,或者租赁合同中有禁止转租的约定,出租人依据《合同法》第219条以承租人未按约定方法使用房屋而受损为由要求解除合同;

2

出租人行使约定解除权或《合同法》第224条、219条以外的其他法定解除权解除租赁合同;

3

租赁合同被撤销或者被确认无效而终止;

4

租赁合同的租赁期限届满或者当事人协商解除合同。

本案中,呼佳与康成签订的房屋租赁合同中已约定承租人擅自转租房屋,出租人有权解除合同。呼佳在得知康成擅自将涉案房屋转租后,向康成发出解除合同告知函,该行为即为呼佳行使单方解除权。它不必经过对方同意,只要将解除合同的意思表示告知对方,即可发生解除合同的效果。康成于2016年1月6日收到解除合同通知书,所以租赁合同于当日解除。

合同因康成非法转租解除,康成应承担违约责任,按照合同约定应支付2500元违约金。

合同解除后,押金除抵扣应由康成承担的费用、租金,以及康成应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还给康成。经核算,法院判决呼佳应返还康成押金四千七百元。

问题二:未经出租人同意,转租合同是否有效?

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条,出租人知道或者应当知道承租人转租的,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持,应将非法转租认定为相对无效合同。

该司法解释并未直接宣示未经出租人同意的转租合同绝对无效,仅在异议期内提出过异议的出租人请求确认合同无效时,方可认定转租合同无效。

本案中,原告起诉至法院要求确认转租合同无效的时间尚在六个月的异议期内,所以根据上述司法解释的规定,法院认定康成与呼佳签订的转租合同无效。

问题三:非法转租中承租人是否构成不当得利?

判断承租人收取的租金是否成立不当得利的问题,应从不当得利的构成要件入手分析:

1

承租人是否受有利益。承租人通过转租收取租金属基于法律行为而受有财产上的利益,为民法上的积极行为。

2

承租人通过转租收取租金是否导致出租人利益受损。承租人按照合同约定向出租人交纳租金,出租人的利益未因转租而受损。即使因次承租人原因导致房屋受损,也是由承租人向出租人承担违约责任或者损害赔偿责任。

3

承租人通过转租收取租金是否有法律上的原因。出租人主张转租合同无效,承租人已向次承租人收取的租金差额为不当得利,但要求返还此项不当得利的主体应为次承租人。

本案中,康成虽收取租金获得利益,但康成收取的租金差额对呼佳而言不成立不当得利。呼佳主张租金差额,无事实与法律依据,法院未支持。

法官提醒

Remind

供稿单位:北京房山法院

注:1.文中人物均为化名 2.图片来源于网络


编辑:李晓

审核:陈茜


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