【案例评析】房价涨了 违约金是否也要“水涨船高”

     案情：小王和小张签订房屋买卖合同，约定了违约条款。后小张违约，小王起诉至法院，要求解除合同并由小张按合同约定赔偿其相应的违约金。当初签订合同时，双方约定违约金是房屋总价款的20%，小张主张违约金过高要求进行调整。对违约金已经有合同约定，是否还应当调整，并调整到什么程度呢？

    案情回放

    2016年12月，小王与小张签订房屋买卖定金协议，同日，小王依照约定向小张支付购买房产的定金5万元。2017年1月，小王与小张签订一份房屋买卖合同，约定小张将一套房产出售给小王，成交价200万元；该房屋已经设定抵押，小张应于2017年1月15日前办理完毕抵押注销手续。合同第六条违约责任中约定：“出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的。出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。”

    2016年10月，案涉房产已被法院查封。小王签订协议后发现该情况，并与小张就解除房屋买卖合同进行协商，但最终未能达成协议。

    2017年2月，小王向法院提起诉讼，至起诉时案涉房产仍未解除查封。小王起诉要求解除房屋买卖合同，小张应按合同约定支付小王违约金40万元。

    一审法院经审理认为，小王与小张签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，应为有效。案涉房产于2016年10月被查封且一直未能使案涉房产解除查封，致使合同无法继续履行。根据合同的约定，小张的违约行为属于根本违约。小王作为守约方，有权要求解除合同。案涉房屋的总价为200万元，违约金为房款总额的20%，即为40万元。小张主张约定的违约金数额远高于小王的损失，要求进行调整。小王在小张要求调整违约金的情况下，并未提供相应证据证明小王损失的具体金额。因此，法院对小张应付的违约金依法予以调整。违约金的功能兼具补偿性与惩罚性双重功能，小王未能提供证据证明其具体的损失，但违约金的调整也不应当低于定金罚则。因此，一审法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，小张应赔偿小王违约金5万元。

    2017年7月，小王不服一审判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。

    庭审现场

    庭审中，双方围绕合同约定的违约金是否过高、是否应予以调整等问题展开了激烈的交锋。

    小张：低价出售房产 违约金明显过高

    “小王购买这套房子之前，他已经知晓讼争房屋被查封。本来我要提供反担保，但因为另案起诉人将保全金额提高，我无法提供反担保，导致查封未能解除，本人并非故意不将房屋出售给小王。”小张辩称。

    小张强调，因房屋被查封，出售给小王的价格已经是低于市场行情，故房价的涨幅与本案无关，小王诉讼目的是为了获取额外利益。小张认为合同约定的违约金过高，请求法庭予以调整。

    小王在二审中申请对讼争房产市值进行评估，法院依法组织评估，评估结果为房产评估值总计220万元。对此评估结果，小张当庭表示评估值过高，对评估结果不予认可。

    小王：合同已有约定 不应随意调整

    “购房时，我与小张签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，所涉总价款是200万元，并约定了若因房屋被查封或限制转让，导致我本人无法取得房屋所有权，小张应按房屋总价的20%向本人支付违约金。该约定并未违反任何国家强制性法律规定，是双方真实意思表示，小张已经违约，所以应当执行。”小王据理力争。

    小王继续阐述所主张的理由，他强调厦门上半年房价涨幅超过20%是社会常识，合同约定的20%还不足以弥补自己的损失。根据法律规定，超过损失的30%可以认定为“过分高于造成损失”，其主张的损失比例并未超过30%，故其要求的违约金数额合法合理，对方认为过分高于造成损失的应当予以举证，举证责任应该归于对方。

    对于法院组织的房屋评估结果，小王没有异议。

    法庭：尊重合同约定 依照法律规定合理调整

    法庭辩论阶段，审判长总结该案争议焦点为：合同约定违约金为总房款20%是否过高？是否应予调整？

    法庭审理认为，因交易房产被查封，小王与小张签订的房屋买卖合同无法履行，小张作为卖方确已构成根本违约，该违约行为导致小王丧失购买讼争房产的机会，而讼争房产价值的攀升，即为小王履行合同后可以获得的利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损失赔偿范围的规定，小王申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则，一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的，因小张对此约定提出异议请求调整，房产评估结果又是合同约定违约金应否调整的评判依据。

    《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据以上规定，讼争房产评估价与交易价相差20万，即在法律上可以认定的损失金额是20万元，违约金不应超过损失的百分之三十，因此可以支持的违约金损失上限应为26万元。双方合同约定违约金为总房款20%即40万元确实过分高于损失，应调整为26万元。

    据此，厦门中院判决一审参照定金罚则调整违约金缺乏依据应予纠正，改判小张应支付小王违约金26万元。（来源：人民法院报）