争议 | 萧山男子在自家阳台建起阳光房，让他没想到的是……
让一缕阳光照进你家，从此尽享如此慵懒的美好慢时光！这份惬意，就在阳光房。它还有一个很好听的英文名字——winter garden，直译就是冬日花园的意思，听着就很温暖。
近年来，越来越多的市民喜欢在自家阳台搭建这样的阳光房，萧山某小区业主孙某就是其中一位。然而他这么做却被物业公司起诉了……
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物业公司认为，《业主管理规约》第18条明确规定，业主不得擅自封闭阳台，不得擅自在门窗外安装各种形式的防盗栅栏及超过立面的遮阳蓬、晾衣架；不得违章搭建。物业公司还向人民法院提供了多份《违规装修整改通知书》，来证明其已经通知业主孙某限期责令整改，并提出了拆除阳光房及恢复原状的诉讼请求。
而业主孙某认为，他家阳台跟楼顶的公共部位连通，存在着严重的安全隐患；另外，小区旁边企业排放污染影响生活，所以才搭建的阳光房。而且根据他跟小区物业公司签订的《物业服务合同》，物业公司仅有建议、制止的权利，无权主张拆除。
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那么，物业公司的诉讼请求会得到人民法院的支持吗？浙江王建军律师事务所律师朱俊作出了如下分析。
1
业主应当遵守物业服务合同及业主管理规约的约定
物业服务合同是业主与物业公司签订的关于物业服务相关的约定，业主管理规约则是由业主大会制定的，规范建筑物或者建筑区划内业主的权利、义务、责任的法律文件。根据《物业管理条例》的规定，业主管理规约对全体业主均具有法律约束力。
在本案中，孙某与物业公司存在合法有效的物业服务合同关系，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。
孙某作为业主对小区公共部位虽然有使用的权利，但该项权利的行使应当遵守前述的约定。《业主管理规约》中有不得擅自封闭阳台的约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且有利于物业公司从维护小区环境美观，以及小区全体业主的整体利益角度对小区实施统一的物业管理与服务，对孙某具有法律约束力。孙某擅自搭建阳光房的行为，很显然已经违反了上述约定。
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2
业主违反约定且妨害物业服务与管理，物业公司有权要求业主承担停止侵害、恢复原状等民事责任
物业服务合同或者业主管理规约，往往会约定物业公司有权对业主的违规行为采取批评、规劝、整改通知、公示、制止，以及上报主管部门等措施。要说明的是，物业公司本身对于违章建筑并无独立的拆除执法权。
但是，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
在本案中，孙某的行为违反了约定。同时，物业公司已多次向其下发《违规装修整改通知书》，但其拒不履行，即可认定孙某的行为妨害物业服务与管理。
故根据前述司法解释的规定，物业公司有权主张拆除阳光房，并让孙某恢复原状。
律师提醒
对于业主的违规搭建行为，物业公司应当第一时间介入并要求业主整改。同时，在业主装修前可考虑收取一定的装修保证押金，且明确若业主违规装修视为放弃该部分押金。
对于拒不改正的业主，应当及时提请有关部门执法处理。其中，对于业主室内违规装修行为，可提请住建局处理；对于小区建筑外立面违章搭建行为，可提请城管等行政执法部门处理。
当然，如前文所述，也可申请人民法院，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
（来源：萧山司法）
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