重磅！萧山农村宅基地和房屋要登记发产权证了！超面积怎么办？这些事你该知道
记者从日前召开的全区农村宅基地及住房确权登记发证动员及业务培训会上了解到，从即日起。萧山将有重点、分阶段开展农村宅基地及住房确权登记发证工作，预计2020年4月底前基本完成本项工作。
此次农村宅基地及住房确权登记发证，将实行“房地一体”，农村宅基地使用权及住房所有权实行统一登记，颁发统一的不动产权证书。
萧山区第一本不动产权证书/范方斌摄
前期，我区已经在益农镇镇龙殿村、群围村开展了试点，并通过招标确定了10家测绘单位。
先行启动确权工作的是先行启动的是戴村、楼塔、河上、衙前、益农五个镇。
根据安排，这5个镇计划于2019年7月底前完成符合登记条件总农户数85%的发证率。其他镇街预计2019年10月底前完成符合登记条件农户数75%的发证率。
到2019年6月底前，萧山全区完成宅基地及住房权调测绘数据的检查验收和入库工作；2019年12月底前，完成全区农村宅基地及住房确权登记发证率占符合登记条件农户数的90%以上；2020年4月底前，基本完成农村宅基地及住房确权登记发证工作并完成项目验收工作，建立数字化权籍调查成果数据库和登记数据库。
有恒产者有恒心，土地承包经营权到期后继续延长三十年，无疑给广大农户吃下定心丸。和土地承包经营权确权一样，宅基地和住房的确权，也等于是为农户上了一份“保险”。
本次确权工作，将明确宅基地的边界、面积，在公示无异议、确权发证之后进入登记数据库。今后一切宅基地，都将有据可查。明确了权属边界之后，今后关于宅基地的纠纷将大大减少。
确权登记发证，也是农村宅基地“三权分置”改革的基础。
所谓三权，就是农村宅基地的所有权、资格权、使用权。所有权指农村宅基地归集体所有；资格权指宅基地的名义占有者，就是从集体获得宅基地的农户；使用权指宅基地的实际使用者。
瓜沥农村
农户登记宅基地及住房，得到不动产权证，是农户资格权得到保障的体现。
现在萧山很多农户常年在城区或者集镇生活，农村出现了大量空置房屋，想卖不能卖，只能在村里流转；想租不敢租，怕租客反客为主，越俎代庖。有了产权证，这部分农户就可以放心将宅基地或房屋租出去了。现在许多村在搞休闲度假、乡村旅游、创新创业，空置的宅基地租出去，既能获得租金收益，也不怕对方中途变卦。
另外，有了产权证，农房就跟商品房一样，可以抵押贷款。这对急需流动资金的农户来说，可算解了燃眉之急。
萧山一些农村宅基地和农房存在超面积的问题。确权发证会承认超面积的部分吗？
这个问题，要分历史阶段解答（具体政策在最后），结论提前写一下。
总结一下，就是1987年1月1日之前获得宅基地并建房，基本上可以按照实际使用面积确权，拿到不动产证。
1987年1月1日之后，基本上要按照批准面积来确权。超出批准面积的部分如何处理，看下面：
1.宅基地超面积。对不符合补办用地审批手续违法超占宅基地，且确因违法超占不足一间房屋等原因暂时无法拆除的，可对批准面积进行确权登记发证，对违法超占部分应在土地登记簿、土地权利证书记事栏内注明超占面积，超占部分待今后拆建、翻建时予以拆除。宗地图按实际使用范围绘制，能区分违法超占位置的应当用虚线标注；如确实无法区分违法超占位置的，应当注明批准面积和超占面积，但违法超占面积不确认宅基地使用权。
2.房屋超面积。农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按照“三改一拆”工作相关政策应当拆除的，坚决予以拆除。对符合浙政办发〔2014〕73号文件规定，允许补办审批手续的，应当先处理（处罚）、后补办，村镇规划和用地审批手续要同步补办。对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的，经乡镇政府（街道办事处）会同县级规划、建设、国土资源、综合行政执法等部门认定，可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房，超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。不动产登记时能区分超占位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占位置和面积；未能区分超占位置的，应当注明超占面积。违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明。
农民进城落户不影响其合法取得的宅基地资格权确权。但是很多朋友关心的是农村房屋作为不动产登记之后，影响自己购买商品房的资格，因为目前认定标准是名下有房产，的确会影响到购房。由于这个原因，所以很多农户对确权登记不是太热心。当然，这也有待于相关政策的进一步明确和完善。
1982年前建房
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上，对该宅基地上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权。
也就是说，农户房屋建于1982年2月13日以前，且至今未扩建或翻建，即使宅基地超面积，也是按照实际宅基地面积和实际建筑面积来确定不动产权。产权合法性被认可的。
1982年-1993年间建房
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，且在1993年11月1日后未发生变化的，在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。
1982年-1987年1月1日，且至今未发生的变化的，即使宅基地超面积，经过补办手续、追加处罚等处理之后，也是按照实际宅基地面积来确定不动产权。至于宅基地上的房屋，上面已经说了，只要不超过宅基地面积，合法性是被认可的。
1987年-2009年12月31日的宅基地需要经过审批，也就是宅基地最终确权是按照批准面积来，而非实际面积。超面积部分不予确权。
1993年-2014年间建房
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上，对已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后，按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权；对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。农民占用经依法批准的宅基地建房，但未办理村镇规划审批手续的，补办村镇规划审批手续后，按村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权。
这期间的宅基地，都是按批准面积来的，不是实际面积。超面积部分不予确权。
2014年后建房
2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件出台后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。该拆就拆，实在拆不了的一律不认可、不确权。
拆违
浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知
浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见
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