存量房贷利率正式下调，提前还贷退潮，有哪些细节值得留意？

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LPR利率接连调整，房贷利率的持续走低引发了部分购房者做出了提前还贷款的选择，存量房贷利率调整的呼声很高。千呼万唤始出来，大家等待多时的存量房贷利率，终于做出了调整。对存量首套房的购房者来说，最直接的影响是存量房贷利率成本减轻了，每月的房贷成本降低了，如果当时的LPR加点比较高，那么一年下来，也会节省不少的开支成本。

9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。此次存量房贷利率调整，主要针对的是首套房。不过，在具体操作中，却相当灵活。

例如，存量首套住房利率加点比较高的购房者，将会获得存量房贷利率下调的机会。假如当时购房者的LPR加点比较小，那么享受优惠的空间也会比较低了。

例如，受益于“认房不认贷”政策，从二套房转为首套房的购房者，也可以从中获益。此外，对过去拥有多套房产的人，如果把多余房产出售后，名下只有一套房产，也属于存量房贷利率调整的受益对象。

满足上述条件的购房者，并非所有人可以享受存量房贷利率的优惠。具体来说，还需要满足贷款发放或者合同签订在今年8月31日之前的要求。同时，需要满足商业性个人住房贷款等条件。

从核心要点分析，购房者的存量房贷利率可以优惠多少，取决于当时房贷贷款的发放时间以及LPR加点的幅度。

例如，以贷款发放时间为例，如果贷款发放时间在2022年5月14日之前，那么将会是相应期限LPR+0BP。如果贷款发放时间在2022年5月15日之后，那么将会是相应期限LPR-20BP。

值得注意的是，符合条件的个人，银行将会主动批量调整，不需要个人去银行申请下调，节省了不少的时间与精力。针对二套转首套、贷款以新换旧以及将固定利率转为浮动利率的个人，则需要提交申请。

虽然此次政策措施未必覆盖到所有的购房者，但符合条件的人有很多，存量房贷利率下调还是让不少人受益。对存量房贷购房者来说，最直接的影响，莫过于节省了一定的开支成本，并有望把节省的开支成本转化为消费或投资的动力。

存量房贷利率的下调，最直接影响的是房地产行业以及银行业。对银行业来说，主要是担心存量房贷利率的集中下调，或会对银行利润构成或多或少的影响。

不过，从近期的LPR调整动作来看，却出现了一些微妙的变化。例如，继之前LPR一年期利率年内下调两次之后，9月一年期利率则保持不变。5年期以上利率继续维持不变。据9月20日的数据显示，一年期LPR为3.45%，五年期以上LPR为4.2%。

五年期以上的LPR利率继续按兵不动，一方面为银行下调存量房贷利率提供灵活的调整空间，另一方面是稳住银行的净息差水平。除了9月LPR维持不变之外，近期央行降准，也为市场释放出一定的流动性补充，为银行开展业务创造出更多有利的条件。

存量房贷利率正式下调，但也有一系列的措施进行对冲，对银行业来说，整体冲击影响比较有限。反映到资本市场身上，银行板块似乎有逐渐企稳的迹象，一旦净息差出现触底回升的走势，那么银行股的估值修复意愿也会明显提升。

退一步思考，存量房贷利率的调整，有利于缓解购房者提前还贷的压力。同时，随着存量房贷利率成本的下降，购房者的还贷压力也会有所减轻。从中长期的角度出发，有利于逐渐改善银行的资产质量水平。当经济逐渐回暖、银行资产质量逐渐改善，那么将会更好促进净息差的回暖，短期阵痛却有利于长远的健康发展。