又是楼市：刚刚，任志强再度“开炮”！

近期王孙的世纪并购案刷屏朋友圈，同时万达的负债也将当下房企的生存压力暴露了出来，要知道现在的房企，几乎面临债台高筑、求钱若渴的窘境。

　　看面子都是土豪，看里子全是负债，中国的房企多年以来都是这个套路，但负债比率如能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题。

　　不过现在不一样了，现在的房企，负债已经高到马上就要还不起的地步了。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

△数据来源：企业年报、wind

　　但是至今不少开发商仍在“买买买”，这种盲目扩张、疯狂抢地的结果是补仓越多，欠债就越多。

　　房企为何如此压力山大？

　　具体原因是销售遇冷和拿地成本上升，但归根结底正是因为宏观调控。在中国，无论你是做生意，还是搞投资，都要懂得宏观调控。

　　毕竟现在，政府对于楼市的态度已经很明显了，彻底冻结，让你的房子彻底成为纸面财富！

　　一方面，是通过行政上的限制，目前祭出了限购限售等五限手段。

　　这就意味着，你之前买的房子，也未必就能想卖就卖。

　　另一方面，是通过货币政策的收紧，也就是信贷上来控制资金流向。

　　据中金固定收益研究日前发布的研究报告：现在诸多银行都已经将全年70-80%的信贷额度用光，下半年楼市可能会出现贷无可贷的尴尬。

　　我们知道，炒房的都是加了杠杆的，现在国家在强行去杠杆，没有信贷的支持，现在挖坑囤地，其实反而会埋了自己。

　　 要知道国内的房地产企业，有一个特点，就是高杠杆运转。

　　事实上，刚刚过去的这起房地产的收购，对于万达而言，这就是媒体常说的去杠杆。 而对于国内房地产企业来说，要去杠杆真不容易，不到万不得已，是不会干的。

　　楼市的财富大挪移走到终结阶段

　　这次万达卸掉部分杠杆，融创中国来接盘，从老王借钱给老孙的角度来看，有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头，显示出抱团取暖的迹象。

　　这么做是有理由的。

　　近期三四线城市房价的大涨，一大批三四线城市的房价，已经突破万元1平米。而与此同时，一二线城市，则出现了滞涨的情况。

　　这种情形，或许并不妙。

　　做股票的都知道，当一线的龙头股炒得差不多的时候，资金会炒作二线三线股，最后是垃圾股，当垃圾股大涨之后，则意味着聪明资金能够收割的地方，基本就收割的差不多了。

　　一轮韭菜割了，一轮财富的乾坤大挪移，自然就会走向尾声，因为新一茬韭菜的生长，需要时间。

　　也就是说，房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢，并没有去杠杆，而只是转移了杠杆而已，以前很多房地产企业身上的杠杆，也包括一部分地方融资平台的杠杆，转移到了借钱买房的居民身上，富人的杠杆转移到了穷人身上。

　　当垃圾股炒上天之后，一地鸡毛的阶段就来临了。

　　因此，当万达这个地产的标杆企业之一，开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候，我们或许需要看到，它背后的风。

　　近几天的几件事，也在佐证这个风向，不是向上螺旋，而很可能是另外一个方向。

　　1、2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城市人均住房面积37平米。相比2013年相关数据35平米与32平米，这个人均面积已非常可观。

　　2、7月4日，上海推出“只租不售”宅地，竞得人须100%自持70年。在上海这样的高房价的城市，大家的常识，感觉政府应增加商品房土地供应，实际却……因此，这个自持政策是值得反复品味的。

　　不难推论，该政策的客观效果，就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为，新房若再持续入市，会对现有房价格局构成较大负面影响。

　　当然，这些都算是国内的小气候。

　　而国际大气候，则是全球主要央行货币宽松政策，都进入了尾声。美联储已经制定好加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头迹象。

　　一叶落后，是天下叶落。

　　刚刚过去的这起房地产的收购，虽带有盛夏火热的意味，但更多的或许是意味着这十年来，房地产市场这轮财富乾坤大挪移的终结阶段，已经来临。

　　任志强最新采访，惊呆众人！

　　最近，任志强出镜了一个采访，率性谈当前的楼市。这次他又将对楼市做出何种不一样的判断和预测？不妨来看看，希望对你的投资有参考价值！

　　1、判断房地产市场需要哪几个坐标呢？

　　第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化，为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议，它会对半年或是一年的经济运行情况，做一个基本判断。

　　第二个是微观政策，具体到某一个行业，某一个城市的政府政策。

　　第三个是实际供求关系，也就是实际经济的市场运行情况。

　　这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的，不管怎么去调整他也不会变化，比如城市化问题，一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。还有一类是受宏观和微观影响而变化的， 比如说因为限购、限贷啊，造成的购买力转移、延期这都有可能。

　　只有把以上几个部分组合在一起，才能得出一个准确和正确的判断。

　　2、您给买房者有哪些个人建议呢？

　　个人的建议从来是，如果你有直接购房需求的话，什么时候都可以买。你总想看那个最低点，其实你很难抓住最低点；你总想躲开最高点也很难躲开，因为他可能越来越高。

　　3、房地产市场三年一个周期？

　　不一定，现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间，过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。

　　4、对房产的一些限制会收回去吗？

　　有没有可能当过了一年半以后，房地产的一些限制有可能会收回去？完全有可能，起码要改善一部分（政策）。

　　作为楼市多军的代表，任志强对楼市的言论一直神准。这一次又会如何？

        来源：中金在线（cnfol-com）综合蜜财富（WJCF99）、中国地产（idichan）、政经纵横谈（dazhengjing），作者雷思海）

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