形势空前紧张：朝鲜一旦开战，哪些地方房价会跌？
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01
奥巴马卸任前对继任者特朗普说了一句可能是最重要的话：“朝鲜核问题对美国来说已是燃眉之急。”
实际上，特朗普之前，美国历届政府的对朝政策都是机会主义的。
一面宣称绝不容忍朝鲜发展核武器，但心底又认为，朝鲜核技术低下，短期内还不能威胁到美国本土，因此，美国不用着急。
中央党校张琏瑰教授形容到：
克林顿和小布什政府与朝鲜谈谈停停，耗油子，奥巴马政府则实行“战略忍耐”，不闻不问。直到2016年朝鲜利用美国大选年，高调大幅推进核计划，一年两次核试，24次射导，3次潜射，其核导技术实现“历史性转折”，美国才惊呼，朝鲜已实现“两弹结合”，对美国本土构成现实威胁。
从进攻叙利亚给朝鲜以颜色，到卡尔·文森号航母突然转向驶往朝鲜半岛，到中美首脑会晤在朝鲜问题表现出的隐秘默契，再到特朗普在推特上称“已准备好在没有中国的情况下解决朝鲜问题”，朝鲜半岛的一个历史关键点似乎出现了。
02
我读了这两天发出的30多份智库报告和媒体分析，中韩美日分析人士基本有两点共识：
1. 半岛局势这次真的有点不一样，朝鲜问题的解决被中美排到了议事日程上。
2. 离开战还有点距离，各方到了博弈的紧要关口。
左派报纸环球时报也发表社评：朝鲜的冒险不能无限加码。如果它搞新的核试验，从北京到华盛顿的反应大概都会是空前的，甚至达到“转折”的程度。
我在之前的文章说过，战争比想像的近，中国人有生之年会近距离见证一场以上的战争（点击这里阅读）。
那么接下来的真问题就是：一旦发生战争，会造成什么影响？
改变东北亚格局、中美筹码交换等熟知的宏大叙事，就不谈了。今天简要谈谈半岛一旦发生战争，对楼市、对股市、对汇率、对中国紧邻区域的影响。先抛下砖，以后会详述。
03
楼市。
战争必然导致房价下跌的观点是错误的。决定房价的还是跟和平时期一样：人口流向。
看两个案例：
1862年，太平天国的军队打到上海，10万人逃进租界避难。租界内的地价房价联袂飞涨，当时法国驻上海领事描述：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买。”后来有人称之为上海的第一个房产牛市。
美伊战争让伊拉克房价大跌，却让伊拉克邻国约旦和叙利亚的房价大涨。伊拉克人为躲避炸弹和绑架，逃到邻国，他们对房屋的大量需求导致这两个地方的房价暴涨了一倍多。
半岛战争，属非对称、强弱分明的战争，可推论出：
1.中国绝大部分地方不会受直接影响，只要预期稳定、整体性的人口流向没有发生突变，楼市基本面不会受太大影响。
2.与朝鲜相邻的东北人口，南迁加剧。东北楼市受影响明显，但人口流入的南方城市会是受益者，尤其是海南。
记住，房地产又叫不动产，不能像金银细软一样带着跑，直接陷于战事的楼市会塌陷。美国经济学家巴顿·毕格斯在《财富、战争与智慧：二战投资启示录，失序时代的投资智慧》一书中，就认为不动产（房屋、耕地）不是战争中好的保值品。
04
股市。
同楼市一样，也并不存在战争必然导致股市大跌的规律。相反还有“政府在战争期间的巨额投资刺激了经济复苏和成长”的论调，当然这种论调也同样过于简单化。
有分析人士统计了战争及突发事件与美国股市的数据，可以作为参照，得出以下几点：
1. 战争刚发生时，股市往往会应声下挫，次日的下跌平均值为1.73%，如伊拉克入侵科威特、朝鲜战争爆发、一战时德国军舰击沉英舰路希塔尼亚号、珍珠港事件，以及美国军舰缅因号在哈瓦那港口爆炸沉没而导致西班牙与美国战争爆发。
2.股市受长期趋势的影响更大，战争发生后，短则六个月（增长3.10%）、长则一年（上涨5.99%），股市通常都会回到长期轨道，使突发事件的效应烟消云散。
3. 近20年来，战争更加局部化、快速化，频繁度大增，但其持续时间和影响范围显著下降，对经济和股市的冲击力也日渐式微。战争最终爆发时股市已然能够泰然处之，同时战争的速战速决使得股市能够在战争结束时大幅攀升。
05
汇率。
一个国家如果全面卷入战争，一般会出现通胀，因为需要拼命借钱和印钱。一战后的德国和苏联、抗日战争中的中国、二战后的日本，都遭遇了通货膨胀，币值无限压缩。
而另一种情况，大国局部卷入战争，战场远离本土，且战争投入得到控制，那么其币值短期也许有波动，但长期走势受制于经济和货币周期。
海湾战争期间，美元处于强周期，因此在战时有轻微下跌后强力上升。
而2003年伊拉克战争期间，美元处于弱周期，战争的结束，还是阻挡不了美元指数的下滑。
可以预计，目前美元处于强周期，即使局部介入朝鲜战争，美元指数继续走高是大概率事件。而人民币的下行趋势还没结束，与战争及难民相关的支出又是一笔大数字，货币不可能不宽松，人民币贬值压力或加大。
06
东北。
平壤距离辽宁丹东市不过164公里，比北京到保定的距离（140公里）长不了多少。
若朝鲜生战火，东北将直接面临三大后果：
1. 难民涌入。叙利亚战乱使得百万难民涌入土耳其，半岛战争爆发后也会有难民涌入东北的隐忧。届时，东北地区的治安、就业和环境等问题将面临挑战。
2. 战火蔓延。一旦开打，就不得不预防“城门失火，殃及池鱼”的情况，缅甸的炸弹会落到云南，朝鲜的飞弹也可能越过边境线。更值得注意的是，朝鲜的核设施如果控制不好，将后果严重。
朝鲜核设施靠近中朝边境线
3. 人才和资金外流。战火的阴影、难民的负担，是本来就羸弱的东北经济的“不能承受之重”。不难想象，为了躲避风险，人才和资金会迅速从东北撤退，东北发展有“失血”之虞。
短期来看，半岛战争必定会给东北地区制造麻烦。不过，从更宏观角度来看，朝鲜问题的解决却可能是东北振兴的最好契机。
第一，当年朝鲜新义州建立特区，立马吸引了诸多投资者进入。如果朝鲜问题解决，真正开始改革开放，东北亚将迎来世界级的关注和资源流入。
第二，想想德国统一后东德经济的变化，朝鲜问题解决，中国东北将与朝韩总共7500万人口的市场互连互通。
抛离政治，回到市场，回到民生，这才是最激动人心的画面。
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