听话的孩子有糖吃，不听话的孩子混的开

题记

昨天，2017年中央经济工作会议结束之后，新华社马上发表了社论《房子是用来住的，不是用来炒的》，释放的信号十分明显，要对住房投资功能进行限制，那么在这样的情况下，住宅是否还具有投资价值呢？

■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 知名地产评论人

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中央经济工作会议释放信号

投资炒房受到限制

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每年中央经济工作会议精神都是指导企业行动的纲领性文件，是企业发展的指路明灯。

那么2017年的中央经济工作会议对于房地产业又透露出何种方向呢？

从刺激房地产到建立长效机制，限制投机性需求，增加土地供给，发展大都市圈等一系列措施入手。

会议强调，“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。

表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了投资投机属性。2014-2016年房地产去库存比较充分，2017-2018年面临补库需求。

上述这段文字是引用方正证券首席经济学家任泽平的评论。

那么今后投资与投机炒房必然会在政策方面进行限制，就以往的经验来看，限制的手段无外乎以下几种：

一、限购限贷。

对于非刚性需求及非改善型需求住房进行限制，不允许非户籍人士购买二套住房这个政策在今年十月一日后最起码在22个城市已经实施了。这是当下已经实施的政策。

二、提高交易成本。

通过政策制定二手房交易需要交纳营业税及个人所得税。

在过去为了限制交易曾经把免征营业税的购房时间限制在五年以上，政策反复变化，后来楼市形势不好又把时间调整为两年。

如果政府认为有必要的话极有可能把免征营业税的继续改为五年，甚至是十年都有可能。

三、增加保有环节成本。

在西方发达国家之所以炒房的人很少有两个重要的原因，就是在保有环节有两个税种在约束着人们炒房。

一是房屋空置税，就是你的房子如果没有人住的话是一种浪费，那么政府对于这样的浪费就要进行处罚，所以要征收房屋空置税。

另外一个税种是保有环节税，在美国各州根据自己州的情况差异，即便是同一个城市其保有环节税的税率也不一样。在美国其保有环节税的税率从1%到5%不等。

这里顺便说下，美国等西方国家虽然号称是永久产权，其实仅仅只是用保有环节税把土地的使用费用每年一次地征收，而中国则是70年后再一次性征收而已。

总之遏制炒房的手段还是有的。那么目前中国实施的有两种，就是限制购买与增加交易成本。

而保有环节税方面在2011年重庆与上海两个城市已经在试点，未来也会在全国全面铺开。所以从长久来看，我国炒房肯定不是长久之计，那么现实情况又是如何呢？

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善于“投机取巧”者

往往更加“成功”

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在过去的十年中，全国各地的房价上涨已经是不争的事实。在过往，不是没有提出过不让炒房，政策方面也是出台各种措施，就像上文提到的限购限贷、增加交易成本那样。

从历史回顾看，新华社作为国家的舆论导向发布平台，其对楼市的引导是不容忽视的。

在2010年从3月28日到4月2日，新华社曾经连续发布六篇社论对楼市进行引导，当时的六篇社论文章是：

一、“土地财政”还能维持多久。

维持多久？不要说下面的地市及县，即便是郑州，如果离开土地财政政府还能运转吗？地铁还能修吗？

今年，郑州土地财政更是疯狂，在此前已经有媒体报道说郑州卖地超过700亿。

是一天卖两个亿的土地，那么进入12月份拼命推地，估计今年土地收入会超过1000亿，加上超过2000亿的房地产销售额会有大约250亿左右的税收，想想看吧。

二、税收杠杆应发挥更大作用。

税收包括开发税、购买房屋的契税及二手房营业税，这些年确实是通过税收在调节，不过相对房价涨幅，税收的杠杆作用不是太明显。

三、疯狂的房价叫板土地“招拍挂”。

文章指出“从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。”；然而现实依旧还是这样的。

四、坚决清除房价中的腐败成本。

郑州真心是个奇葩的城市，每周都有维权，本月已经发生了三次维权事件。

第一周是15家开发商联合维权“K2们滚出郑州”、上周是某个开发商维权“北京世纪泰丰滚出郑州”，而在今天发生的维权则是“鸿园滚出郑州，K2回来”，好有喜感哟。

郑州本土开发商缘何要让K2滚出郑州？原因很简单，如果K2们顺利拿下郑州的城改用地的话，他们前期的灰色支出就没有办法得到回收。

五、不能让房价成为投资者的乐园。

郑州2009年房价是多少呢？现在的又是多少？自己看后文列表吧：郑州房价在2009年上涨28%的情况下，在如此舆论狂轰滥炸的情况下依然上涨近13%。

六、红火景象下的楼市之忧。

担心地方政府长期依赖土地财政，房价高企而导致最后崩盘。这样的事情在诸多所谓的专家那里从十五年前已经开始在唱空楼市了，但是现实如何呢？

从上面2010年新华社在全国两会结束之后房价依然持续上涨，有媒体抛出“房价是听总理的还是听总经理”的之后，连续发出这样的警示，结果怎么样？看看下图10年房价上涨中2010年房价上涨的情况吧：

从上述的分析不难看出来，十年调控期间房价并没有因为政策指引与舆论导向而停止上涨。

原因很简单，在巨大的市场缺口与庞大的城市化人口导入没有完成的情况下，一味的压制需求并不能遏制房价上涨。

那么在2017年的中央经济工作会议精神指导下——

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住宅投资

是否还有机会

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上述分析已经十分明显了，调控与舆论导向没有遏制房价上涨的，原因是庞大的城市化人群在不断地导入城市。

在这样的情况下，原来人地分割的局面没有得到改善与缓解的情况下，指望房价不上涨，那是不现实的。而只要房价上涨就会有机会投资住宅，也会有机会投机住宅。

有关机构对今年四个一线城市的土地供给进行了统计，四个一线城市今年前11个月土地供应量仅仅只能够建设住宅1200万平方米，这个数字看起来不小，而我们看看郑州市今年前11个月备案的住宅面积吧（直接上图）：

郑州市光今年11个月就销售了1575.22万平方米的住宅，比四个一线城市出让的土地面积能够建设的住宅都多。

你说在这样短缺的情况下，四个一线城市按照现在的土地供应，房价能够不上涨吗？

只要存在着房价上涨，就会因时间差而有价差，而价差就给投资者提供机会。

所以从全国城镇化发展水平上看，从各地现有城市人口及未来城市导入人口的预期来看，很多城市的房价依然会处于上升通道，而在这样一个通道之上，必然会有价差，价差的存在就会房子投资提供了机会与机遇。

这么多年来，凡是听一些经济学家，凡是跟着三大主流媒体（新华社、人民日报、央视）买房的，经过事实证明都会吃亏的。而那些当初被认为是受到“置业顾问”骗的实践证明都是“被骗”的幸福的。

今年郑州房价上涨超过30%，如果一些人在去年年底，甚至是在6月底前“听信”了置业顾问“忽悠”的，现在都在“挽着胡子喝蜜”呐！

从长久来看，未来炒房的利润肯定不行，但是不排除今后还有炒房与投资住房的机会。

就像是有人说“没有任何一种商品是只涨不跌的”，不错是这个道理，但是要明白两件事：

1）涨多久才跌的。

如果要涨三十年，现在虽然已经涨了十五年了，还有十五年房价还会涨，而你非要再等十五年，那么我只能说你就是一傻子。

2）涨了多少，又能跌去多少。

在过去的十五年房价上涨过程中，不排除个别项目因为资金问题出现加大促销力度，而出现房价下跌现象。

甚至某个城市都会出现房价下跌。比方郑州房价由十年前的3232涨到今年的近13000元，房价涨了近万元，但是你在5000元时间就觉得房价要下跌。

不错，假定明年郑州房价不但不上涨，还会跌去两千元，到11000元了。但是你在5000的时间不买，你到了明年11000的时间却买了，跌去两千确实不少，但是谁傻谁知道！

另外对于刚需来说，房价涨跌和你没有关系，你反正是自己住，即便是房价从13000跌倒100元，你不是还住在自己房子里面吗？

投资住房的话是需要把握时机的，即便是在当下，住宅依然有投资机会。

一切，时间会来证明的！

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责编：晓峰 | 编辑：李莉 | 配图：雅林