上海大型商品房社区分布特点和设计规律

上海各城区大地块商品房居住区长期建设的现象主要受城市设计理念变迁和宏观政策影响，多数社区的建设周期大致在5-10年。在大型长周期建设的地块中，住宅区内部的小型零售缺乏是普遍存在的问题。2004年前，位于住宅区外围的条形底商设计（即城市规划中的商业地块）较多，2006年后分地块专设大卖场或者集中商业较多。2010年左右的社区建设逐渐开始出现开发企业自配商业地块的行为。而配套学校建设的方式也成为商品房社区开发建设的一条路径，而这主要取决于上位规划和开发企业的发展逻辑、资金筹措等因素。

就上海总体而言，150亩/10ha为一个地块的平均划分大小，2000年初的新城建设时期地块批复面积一般为10ha以上，2006年左右的建设高峰期地块划分较大，20ha比较常见（400mx500m），而300亩/20ha以上一般就开始分期建设了；到了第二轮新城建设，也就是在2008年左右，新批复地块面积大致在5~7ha，这一规模类型的社区在全国的城市设计中体量较为合理。新城建设中地块的划分经常出现边角，因此各新城边角及沿河的地块通常较大。

从我们的数据整理中发现，上海各城区大地块长期建设的现象主要受几个因素的影响：

1.上位城市规划理念

包括城市蔓延和郊区新城两种设计形式，尤其是郊区组团更受当年流行的城市设计理念的影响。

2. TOD

影响主要为三方面，一是地铁站周边地块是否允许购买数块分期开发，二是TOD规划中是否近地铁站地块划分较小而远一些距离的则划分较大，三是两条地铁线之间的“三不管”地带在地铁近距离沿线开发完毕之后的考虑。

3. 宏观政策影响

例如宝山区的上大和大华地块就受到上大合并、集体经济转型、商品房建设热潮、一城九镇规划和重点发展，导致了大地块开发时序上一个特别的“波谷”。

4. 水系影响

尤其是新城设计沿河地带，表面上看来中间有河道的地块比较破碎，但实际建设之后则普遍是封闭、大型且以绿色河道景观作为卖点的高档住宅区。

以下我们将就各区域的大型商品房社区进行逐一解读。

闵行

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大虹桥，新板块大开发

闵行大型地块开发呈现典型的从市中心向外扩散的形式，最早可以追溯到1994年位于七宝的万科城市花园（83.5ha，分5期建设，1996~2010）。但整体而言，七宝地区规划地块面积普遍较小，也罕见同时购买数个地块分期开发的大型项目。

1996年莘庄开启了大规模建设时期，首先是大型拆迁房或保障房小区，如沁春园（24ha，分6期建设，1996~2005），虽然分期较多，但地块面积较小。2001年左右，随着上海康城（305.8ha，分4期建设，2001~2007）的建设，莘庄的开发整体进入高潮，并且跨区覆盖到了松江的莘闵别墅地区。

古美、华漕地区由于距离中心城区较近，地块规划面积普遍较小，一般在10ha以下，出现较大规模的开发项目通常为一次性购买数个地块，分期开发，如万源城（47.6ha，分5期，2007~2016）、西郊庄园（85.3ha，分2期，2003和2015两次销售）。颛桥的上海星河湾是一次开发2块规模较大的区域（65.3ha，2011）。而老闵行地区的合生城邦（145.1ha，分4期，2005~2009）则是偏向于新城设计的开发建设模式。

浦江镇2006年开始批量开发，有大量世博拆迁房，如浦江世博家园（150ha，2006）。浦江新城各地块划分较小，5~8ha较为常见，购买多个地块分期建设现象较为常见，但总体占地面积普遍不大，20ha以下比较常见。2010年后浦江进入另一个开发高潮，以新城设计方式为主，开发商自持或部分出售。其中浦江华侨城（2015），一品漫城（分4期，2011~2015）和永康城（2013~2015）面积相对较大。

马桥地区因为旗忠高尔夫俱乐部（2009年）的原因，出现数座短期开发的大地块别墅项目，如森林溪谷（2008）、中星红庐（2012）、绿城玫瑰园（2014）、随着时间的推移，地块面积逐渐变大。

松江

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9号线TOD典范

松江大型地块开发最早始于闵行莘庄周边的区域（莘闵别墅和新桥），与莘庄的开发同期（1996年）。此时地块划分面积普遍在20~30ha，开发商一次性建设独栋别墅群。绿洲长岛花园（247.3ha，分3期，2003~2008）为早期典型大地块多期开发项目。伊莎士花园（46.7ha，2007）则是一次性建设的超大地块的典型。2007年后，万科白马花园（93.3ha，分2期，2007~2009）的分期建设采用了“公寓+别墅”的形式以平衡地价成本，更多的则是从独栋转变为联排和叠拼以增加容积率。从闵行莘庄开始到松江新桥结束的大地块开发持续了约20年，规划的地块面积则逐渐变小，从沿海丽水馨庭（47.6ha，分2期，2006~2010）、新弘国际城（29.7ha，分2期公寓+别墅，2009~2017）、晶苑四季御庭（39ha，分2期，2011~2017）的开发时序上可见一斑。

九亭、泗泾、佘山、松江大学城和松江新城的开发基本处于同一时期（2000年后），在2005~2006年时达到高潮。这与地铁9号线的开通有着直接关系——2007年12月29日一期工程松江新城—桂林路站通车，2008年12月28日，一期遗留段桂林路—宜山路通车，从桂林路站乘坐短驳公交到宜山路换乘3、4号线的时间缩短80%，短驳公交同时取消。这是TOD模式在上海的一次较为成功的运用。但其中的问题之一在于未能给大型商业留出足够发展空间，甚至在以商业面积居多的泰晤士小镇（104ha，2006）中，日常零售也要让位于游客导向的观光娱乐，如画廊、婚纱馆等，直到2010年后才陆续出现面向本地居住者的亲子教育、培训等机构。另一个问题在于地块面积通常在10~30ha，普遍较大。出现30ha的原因是因为河道的切割和划分地块出现的不规则边角。因此这些地区的步行感受非常之差。其中的区别在于松江新城以别墅+小高层配置的封闭小区为主要形态；九亭地块面积相对较小，以小高层~高层为主；泗泾地块划分较大，购买多地块分期建设的项目也较多，如金港花园（134ha，分3期，2005~2009）、新凯家园（467ha，分4期，2006~2014）、金地自在城（146.7ha，分4期，2011~2018）；佘山由于环境的独特性，一次性开发的超大地块独栋别墅为主要形态，如佘山银湖别墅（138.5ha，2005）、世茂佘山庄园（80ha，2006）、佘山东紫园（44ha，2013）。

宝山

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03~06低谷，前后期为建设高峰

宝山区的大型房地产开发项目与1994年四校合并成立新上海大学，以及1988年成立的上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司在1998年 正式注册“大华”商标，开始品牌化战略直接相关。建设于上海大学周边的锦秋花园（126ha，1998）和经纬城市绿洲（269.4ha，分6期，2007~2017）是其周边大型地块两个建设时期的代表。前者是占地面积大，小区中间的道路为城市公共属性，一次性建成，几乎与后来的新城建设体量相当，但容积率低（别墅+小高层）；而后者属于开发商购买地块较多，建设周期较长，其容积率也高了很多（高层为主）。大华地区靠近中心城区，地块面积划分较小，多地块分期建设的情况较为常见，但整体占地面积并不大。典型的有文华苑（42.8ha，分5期，1998~2003）和梧桐城邦（50ha，分4期，2008~2010）。有趣的是，不单是这两个地块，整个宝山在2003~2006年也出现了地块开发面积的低谷——即“一城九镇”小型地块和限制单个开发商建设规模的规划开始实施的阶段。直到2006年，地铁1号线的尽端杨行地区才出现了万科四季花城（46ha，分2期，2006~2007）这样规模较大的项目。在2009年地铁7号线建成通车之后，顾村公园周边又出现了保利叶上海（67ha，分3期，2010~2013）这样的大型开发项目，但这仅仅是个案。

普陀

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郊区化2005高潮之后逐渐收缩

普陀区的开发属于典型的郊区化模式，从中心城区—桃浦—真如的开发轨迹非常明显，但地块面积普遍较小，三块地区各有一个典型的大型开发项目，依次为中远两湾城（41.7ha分4期，2001~2006）、桃浦的阳光威尼斯（85.5ha，分4期，2004~2008）和真如的星河世纪城（33.3ha分2期，2005~2006），可以看到开发地块从小到大再收缩的过程。

嘉定

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始于2000年的新城式设计

嘉定的大型楼盘建设始于上海市“十五”期间重点培育和发展的新兴物流产业基地之一“西北物流（江桥镇）园区”的建设。因此在2000年左右，与宝山上大附近类似，大型房地产项目采用的是新城设计的手段，最典型的就是嘉城（257.7ha，分6期，2000~2008）和中星海上名豪苑（40.5ha，分4期，2011~2014）。在嘉城板块开发过半之后接着开发的是临近的金鹤新城，但它缺乏与“一城九镇”或者顾村、南翔等镇同等的建设细节，已知较大的项目为3个地块同时开发的绿地新江桥城（50ha，2011）。

在“一城九镇”逐渐成型之后，南翔出现了占地7000亩，分为4期建设同时地块面积较大的金地格林世界组团（2003~2011）。南翔的规划依据当时的流行趋势——新城建设先在中央挖湖（即菁英湖），而后划分地块出售，与东部的工业区隔河相望。但它的地块划分以新城市主义车行交通为设计主导，并未沿“一城九镇”时期的细密路网和小型开发道路继续走下去。南翔整个居住区的地块主要出让给华润和金地两家开发企业，以及建设湖畔天下（33ha，2018）的上海和雅。华润和上海和雅部分绕湖而建，而金地部分由于既有运河水系，并未采用大规模挖湖的策略。

浦东

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TOD三站距离之外的大地块

浦东新区是除崇明之外上海面积最大的行政区，于1997~2001大规模并镇，最后由11个街道和13个镇组成，继而开始大规模开发。由于面积较大且之前的发展比较均质化，房地产建设不得不依赖公共交通系统和主干道之一——张杨北路。2000年，地铁2号线开通中山公园站至龙阳路站，到2006年才继续向东建设；2007年地铁6号线开通，这造成了两条地铁线路周边的密集开发，距离地铁线路较远的地方（一般为3站地铁站的距离）出现大地块单期开发的别墅。并且2号线和6、9号线之间TOD“三不管”地带也出现了大量大体量别墅，从卫星图上看更像是某种私有制的楔形绿地。地铁沿线辐射地区典型的大体量地块有世纪公园旁边的御翠园（80ha，2004）、张江汤臣豪园（53ha，分4期，2003~2012），特别是金桥地区的阳光欧洲城（50ha，分5期，2000~2004）和证大家园（56.6ha，分5期，2002~2006）。金桥地区的开发始于1998年左右，张江约在2000年后，并在2006年左右达到售房的高潮。它们规划地块面积普遍较大，10ha以上的地块非常常见，并且由于是从中心向外辐射式的城市设计，越往周边地块面积越大，但像6号线和12号线交界地区的东源丽晶别墅（92.6ha，2004）这种大体量也算是个案。

新航头镇是上海2000~2020规划建设发展的22个中心镇之一，但由于16号线尚未建成，交通不便，地产开发策略以保障房和大盘别墅两极分化。别墅普遍占地面积较大，一次性开发为主，如绿洲千岛花园（40ha，2005）、生茂养园（40ha，2006）、东方夏威夷（53.4ha，2006）、但在2009年的南郊中华园（34ha，2009）之后，地块开发面积开始缩水至中等规模。惠南的状态与之类似，大地块均为别墅类型，如枫丹白露别墅（62.6ha，分3期，2002~2007）和建德南郊别墅（43ha，2004）。

青浦

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自然村尺度的延伸

青浦作为2000年后开发的新城之一，同样存在地块在规划中的划分普遍过大，以及邻水或边角地块划分不规则的问题。但青浦的地块划分与原有各自然村的间距尺度相关，基本是原先路网的照搬，并未做进一步的细密化处理。城区部分地块面积相对较小，大型地块在20~30ha左右，如佳邸别墅（20ha，2002）、帕缇欧香苑（33ha，2011）。徐泾的发展较为有趣，在2002~2009年时售房的地块面积都相对较大，之后均恢复为10ha+的状态。部分最大地块建设顺序为西郊华城（33ha，2002）、安盛杉庄（28.56ha，2004）、西郊·紫郡（34ha，2005）、大豪山林别墅（56.7ha，2009）。

朱家角因为上风上水且相对偏远，地产以别墅为主，面积一般在30ha以上并且持续时间较长，后来才慢慢出现占地面积较小的公寓形式。具体可见绿洲江南园（31.8ha，2003）、东方庭院（30.4ha，2005）、海源别墅（31.5ha，2009）。

更晚期开发的位于青浦新城和徐泾之间的赵巷国际别墅区虽然也以别墅建设为主，但地块规模控制在20ha上下，开发上也未见分期现象。

在大型长周期建设的社区中，住宅区内部的小型零售普遍缺乏，当容积率>1时有可能考虑后期通过一楼“开墙挖洞”零散补充；当容积率>1.5的时候，除了罗森、全家这样的超市之外，还会出现教育机构、宠物管理等。但对于别墅区而言私密性才是更好的溢价点，并不需要在社区内部出现公共性强的服务于片区的零售业，而独栋户型会出现短租或分时出租的形式。

2004年前，位于住宅区外围的线性底商设计（即城市规划中的商业地块）较多，2006年后专设大卖场或者集中设计商业大楼较多。2010年左右的建设中出现自配商业地块的行为，而拥有城市综合体的行为则为个案。

配套学校建设的方式也成为商品房社区开发建设的一条路径，而这主要取决于上位规划和开发企业的发展逻辑、资金筹措等因素。无法一概而论。

上位规划以及当时的土地出让条件是大型商品房社区形成的主要原因。在大规模多户数的特征，使得对人群类别和需求的研究成为此类社区的研究重要部分。同时我们也发现，商业设施过于集中或零售型商业缺乏是大型地块的普遍特点，无论是一次性大型地块开发还是分期或一次性购买数个地块陆续开发。而随着TOD出现之后，原本以小汽车为导向的交通方式增加了公共交通，但服务于TOD的接驳交通和与其配套的基础设施也不充足，也需要补充。

文/赵忞  编辑/李娟  图纸/沈玮

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