房子只租不售对老百姓是利好吗？

媒体大肆宣传“只租不售”，对于老百姓是利好吗？不妨推演一下。

首先政府不是回购房产，那么房企原来卖房变成出售，现在租售比年化3%，房企至少要年化10%以上才够。所以租金只能大幅上涨（X倍），结果导致市区的租金也大幅上涨。对于原来租房的人来说，原本每月可以还买房贷款的钱现在只能付房租。对政府来说，若干年后当大家都接受高昂的房租后，会开征房租税（这个目前就有5%），又可以大把收钱。看来是在挖一个很大的坑。

其实香港早已经实行该政策。结果“是租购同权并没有降低了香港的房价，2011年香港房价回到1997年的价格水平，然后一路暴涨。并且，上述学区一般位于香港最繁华、交通最便利的地方，租金也一路上扬，一些学区地段差不多的房子，20平米月租已经过万。

北京大土豆”认为：“举个简单的例子，现在1000万的房子租金1万/月（这种租售比在北京比较普遍），假如实施了租售同权，极端一点，房价跌一半，租金涨一倍，变成500w的房子租金2w。这样的话，房子变成投资，有稳定的现金流。最终的结论：房租大幅上涨，房价表面维稳或下跌，但持有人能获得不错的现金流。

租与售的根本区别在于定价原理不同。不同在哪里呢，定价的刚度不同，租金的话，主要是由工资直接决定。因为房租的其他干扰因素很少，而且改变选择也很容易。

房价就不一样了，贷款利息、附加价值因素、增值预期等等。

因此，只租不售的政策，根本上的作用只有两个，一是增加了供应，二是有限改善租客的形象和地位。 总体上，不会对租价产生实质影响。而且，房租还有天花板，就是酒店客房。

房租价格的定价模型：企业盈利能力->薪资水平->租金

房租暴增不现实，因为还有很多散户房东参与竞争，房企没能力在租房领域形成垄断定价。

如果只租不售，按现在的租金情况，房企没有很大动力参与拍地，地价必须极低才能成交，例如张江和嘉定的5000左右。相当于政府放弃土地出让收益，给租房者补助，既然是补助，那租金暴涨也不是政府乐于见到的，同样会引发舆情不稳，所以更大可能是房租微涨，房企不太赚钱，政府让利，保障底层租房者权利。

关键是房企和政府，这边钱赚不到，需要从其它地方捞回来。比如住宅用地，又比如房产税等。香港是一个可能的模板，香港有30%人口租住在人均10多平公屋里，租金低廉，同时，香港拥有超高的房价。公屋租房者，商品房购房者，两个割裂的群体。只保障最基本居住需求，要求高的，想要享受的，出门左转售楼处。

土地的资源是有限的，因此无论怎改政策，无非就是一个蛋糕如何分的问题，现在是需求方价高者得，供给方获利，搞出租房，地价必然要低，其实就是供给方让利，但供给量并没有增加也不可能增加，所以结果就是原来一部分高价房变成低价廉租房，部分穷人得了利，但高价房供应因此减少，房价不会因为廉租房而降价反而会因为供应减少而涨价，普通的租房也是同理，因为供应减少而涨租金。

只有在供应充分的前提下，低价商品才会拉低高价商品的价格，现在打城市的房子是供不应求，需求远大于供给，因此廉租房不可能拉低房价。