开发商拒付15万佣金，购房者的权利也应被尊重

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按：给《南方周末》写的一篇约稿，关于人脸识别的应用的，总体上我认为这个技术在商业上的合理、告知使用算不上什么侵权，危害性没有媒体报道的那么大。去年3·15央视曝光时，就写过一篇文章，放在今天次条，欢迎大家讨论。

文丨张是之

近日有媒体报道，杭州的房屋中介小方，去年8月带客户看了一套总价1300多万的大平层，12月客户一次性全款支付买下了这套房产，但自己却一直拿不到约定的15万佣金。

开发商表示，在小方带看之前，售楼处的“风控系统”拍到过这名客户。于是他们认定，客户的购买渠道是售楼处，而不是中介小方，所以拒绝支付佣金。

所谓“风控系统”，是通过硬件和软件实现的人脸识别信息管理系统，其主要作用是用来识别和管理客户信息。

有一些客户是自己来看房的，他们是直接找到售楼处，还有一部分客户是渠道或中介带看的。

如果是渠道或中介带看的客户最终成交，那么就可以拿到返佣，而如果是自己去售楼处的客户，开发商就不用额外支付佣金。

开发商一般会担心有一些客户是自然到访的，但是后来因为某种原因又被渠道带看，如果没有基于人脸识别的风控系统，渠道一口咬定说是自己的客户，开发商很难拿出足够的证据证明是自然到访客户。

还有些情况，比如“内客外导”或者“飞单跳单”等等也不容易管理，在使用风控系统之后，借助技术更容易实现客户来源的精准管理。

但是技术上的进步也带来很多争议，比如客户的隐私权和知情权会明显受到挑战。

风控系统如果是单纯头记录视频信息，不和背后的身份信息精准匹配，那么可能跟很多监控摄像头一样，大家一般也不会在意。

但风控系统的“强大”之处在于，它能根据摄像头捕捉到的视频，跟后台数据库进行比对，识别出“你是谁”，可以精准地知道你的姓名和身份信息。

如果客户在完全不知情的情况下，被系统识别并记录这些信息，那么这个功能就明显过界了。

2021年的央视315晚会上，第一个被曝光的就是人脸识别的滥用。许多商场安装的人脸识别摄像头，会在用户毫不知情的情况下对你的人脸信息进行识别并分类标记。

你的照片、到店时间、到店次数、交流信息都会储存在商家的电脑系统中，并同步共享给其他门店，从而促进成交。

关于个人信息的处理，我国《民法典》第一千零三十五条明确规定：

处理个人信息的，应当遵循合法、正当、必要原则，不得过度处理，并符合下列条件：（一）征得该自然人或者其监护人同意，但是法律、行政法规另有规定的除外；（二）公开处理信息的规则；（三）明示处理信息的目的、方式和范围；（四）不违反法律、行政法规的规定和双方的约定。个人信息的处理包括个人信息的收集、存储、使用、加工、传输、提供、公开等。

所以从法律角度看，如果是开发商在售楼处公开告知客户，他们安装使用了人脸识别系统，并由客户自愿提供相关身份信息，目的是更好地服务客户，客户也表示认可，那这项技术的使用就没有太大问题。

甚至可以说，这是社会分工和技术进步在降低交易费用，让市场各方共同获利，是好事而非坏事。

但在媒体报道的杭州这个案例中，购房客户明确表示自己并不知情，不知道自己的视频信息和身份信息均已被开发商的风控系统捕捉并识别。

并且购房者张女士也明确表示，小方带自己看过很多套房子，如果不是小方的带看，这个房子她肯定是不会买的。

很明显，在这一点上，开发商没有充分尊重购房人的知情权和选择权，未经授权同意就擅自利用的设备技术，单方面识别并使用他人身份信息。更让小方和购房者难以认同的是，仅凭设备捕捉到的一个侧面，开发商就认定这是购房者本人。

并且在整个看房、选房和购房过程中，开发商后续并没有为张女士提供相关的服务和支持。中介付出了时间和精力，促成了交易，却没有得到相应回报。开发商有很强的“跳单”嫌疑，这一点显得很不地道。

另外，从房地产的销售模式来看，一般有这么几种，门店自销、渠道销售和委托代理。门店自销比较传统，就是开发商自己组建销售团队，一般是在售楼处等待客户自然到访。

渠道销售，包括中介公司、代理机构、全民经纪人等外部渠道带看客户的方式，这种模式也是房企销售的一个主要途径。而委托代理，则是开发商把楼盘销售直接委托给房地产代理商来做。

这个案例中开发商采取了几种模式相结合的方法，但正如我们一般人在出售房产时，我们可能会选择在多家房产中介登记。只要没有签独家协议，房产随时可以通过任何一家中介进行出售。

最终售出的中介方得到相应佣金，而不是你第一个登记的中介就一定会得到佣金。佣金与提供的服务直接挂钩，而不是一个简单生硬的绑定关系。

整件事情来看，购房者张女士既没有主动选择开发商的销售团队为其服务，也没有授权同意他们采集自己的信息。

开发商一方面悄悄使用了人脸识别的风控系统，同时还利用这个技术规避本应支付的佣金，想来个“一箭双雕”。

开发商其实心知肚明，只不过两边都想通过打擦边球来蒙混过关。中介那边，用一个不太清晰的侧面，就想认定为客户是自然到访。

客户这边，签订购房合同时，利用客户不会完全仔细阅读合同条款的机会，悄悄让客户签了所谓的个人信息识别同意授权书。

应该说，这算不上民法典意义上征得了个人的同意。开发商的这点“小心思”不应得到鼓励，期待他们能够妥善处理这件事情。

处理得当，开发商就会引以为戒，不再搞“小动作”，既想偷偷使用用户信息，还想用它来“跳单”。

如果处理不好，就是一个错误的示范，会有更多的开发商或销售团队，试图规避购房者的知情权和选择权，会给市场带来更多复杂且不必要的纠纷。

本文首发2023年05月18日《南方周末》，略有改动

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题图：Rubens Santoro

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