涨涨涨不停，中国房地产市场还没到后半场？
“中国房地产市场还没有到后半场的时候。后半场的最大的标志是什么？就是恶性资产管理公司大量出现，那时候就说明有不良资产，这实际上是大量组合出现的过程。我们现在还没有，几乎没有一个恶性资产管理公司出现，大部分的楼盘即使再烂也能卖出去，而且卖出去也能挣大钱”。
中国房地产才到上半场，还要继续涨涨涨？
本文开头那段话是8月27日某颇具争议的地产大佬（你懂的）在当日举办的2016年诺亚财富房地产金融峰会上放下的一句惊人之语。这位大佬曾经说过一句名言“有钱赶紧买房，不买要等三十年”，而在此次峰会上他虽然没有直接预测接下来的楼市，但却撂下一句同样大家都懂的话：“重要的不是我说了什么，重要的是你们听了没听。所以，我去年说的你今年要听了，你就已经发财了，去年我说的时候，要没听，那今年我也不用说了。”
“中国房地产市场还没有到后半场的时候”，大佬的言下之意其实很明显：房价还要涨......
尽管地产大佬年年说涨，但就好像掷骰子一样，你已经连续掷出了十把“大”，难道下一把还要是“大”吗？至少从概率学上来说，下一把掷出“小”的可能性更大。更何况还要考虑到今年中国房地产市场的异变以及中国经济大环境的改变。
然后就是各地更严厉调控措施的出台，就在这几天，上海甚至上演了一出因传言调控新政而导致买房夫妻排队离婚的癫狂剧。但一线城市畸形繁荣的背后则是三四线城市房地产库存增加，销售乏力......
很多媒体因此担心房地产市场离泡沫破裂越来越近。因为中国经济大环境并不乐观，中国经济下行并不是今天的事，而是从2011年、2010年就看到它的影子，就像在同一论坛上，诺亚财富创始投资人执行董事章嘉玉演讲时所说，过去帮助我们高速增长的各种红利正在逐渐消失，人口红利、资源红利、贸易红利、关系红利......过去，在这些红利作用下，在中国做生意很容易赚钱，但现在赚钱越来越难，而且更关键的是，国民在过去积累的财富正在面临资产荒的问题，钱不好赚，以前赚的钱也不好管理，没有什么地方可以安心投资，企业的盈利在下降，绝大多数投资者的信心也在下降，人们越来越感受到，不管在各个领域，财富管理、资产管理、产业转型，都进入了深水区，而这个深水区可能会更影响人们对于未来的判断。
在这种复杂的情况下，有的人悲观失望，担心泡沫破裂，甚至在转移资产，有的人，比如本文前面那位地产大佬则依旧振振有词，声称中国房地产市场还没有到后半场，房价还要上涨......而更令人一些人气愤的是，他已经说对了很多次，而且这一次依旧有可能是对的。
地产大佬的上涨逻辑
到底该怎么看“中国房地产市场还没有到后半场”的说法？我们不妨一分为二的分析其合理性。事实上，在此次2016年诺亚财富房地产峰会上还有一位著名经济学家陈淮也表达了与大佬类似的观点，但出发点却不一样，陈淮是对中国房地产从长远看表达了一种客观的乐观态度，但地产大佬想表达的却是“癫狂的合理性”，他本质的意思是，尽管地产很疯狂，但疯狂背后却有其内在的合理性，不管你愿意与否，以及现状合理与否，是冰冷的现实，推动了房价上涨。
中国房地产市场还没有到后半场的时候。后半场的最大的标志是是恶性资产管理公司大量出现，我们现在几乎还没有一个恶性资产管理公司出现，所以楼市还将继续火爆，房价还会继续上涨——不就是基于一种这样类似“倒推”的逻辑。
对于目前出现的房地产市场增速回落，投资回落，新开工回落，销售回落，房价回落，到位资金回落、景气指数回落，这些回落现象，地产大佬称没什么可怕的，因为回落的速度不是直线向下，而是放缓，所以短期内不会出现加速回落，不要对房地产市场有过多的担心，它平稳回归理性，而且很可能随着政策变化重新回稳。无论如何，今年整个房地产市场的情况会好于去年。
地产大佬还认为，在中国房地产业依旧是支柱产业，越是经济下滑的时候政府越要用房地产来拉动中国经济。因为房地产在投资上，表面上看是开发商和银行在做投资，但实际是老百姓在消费，中国城市化率又那么低，人均居住水平更低--和世界水平相比，我们除了比香港好一点之外，比发达国家都差。都说中国房价高，但2016年，全部的销售额÷全部销售面积=6000多元，6000多元房价真的很高吗？（内参君吐槽：又被平均了，感觉对一个县城的居民来说，6000多元的房价已经高到天上去了。）
经济学家陈淮的地产上涨逻辑
那么陈淮是怎么从“长远”上对中国楼市乐观以待呢？他主要是从四个方面分析：城市化率、房地产在中国经济中的地位、房贷杠杆大小以及安全性。
其一，在诺亚财富的房地产投资高峰论坛上，陈淮博士提醒人们：56%的城镇化人口中，仍然有17%-18%、约2.7亿人口还没有真正在城市定居下来。可以说，中国的城镇化进程还远没有结束。
最新的数据显示，中国的城镇人口所占比重在56%左右，对比中等发达国家85%的城市化率，差距还是比较大的。
此外，在中国的大中型城市中，频繁出现承载力问题、基础设施问题，都说明，中国的地产行业仍然有进一步发展完善的空间。
改善型住房的需求也在猛增。地铁房、学区房、环境品质更佳的房产……各种更能满足居民特定需求的地产市场也非常畅销。
陈淮说：“房价下一步的上涨的动力，将源于城市产业承载力的提高，源于城市基础设施不断的完善，源于与环境的不断友好、居住条件的不断改善来实现。”
其二，房地产仍然是国民经济的支柱产业。
陈淮强调：“不论你愿意不愿意，支持还是诅咒，担忧还是欢欣鼓舞，房地产业仍然是让老百姓改善生活、让中国成为世界经济强国，以及我们这个国家政权民族长治久安与环境长期友好必不可少的支柱性产业。”
在中国GDP增长率中，房地产至少可以贡献两个点。房地产行业不仅涉及到诸多行业的投资，更加涉及到消费。居民最大的消费是在买房子上，居民也是房子最大的消费者。
严格说起来，中国基本上不能用经济周期的概念来看房地产，只能用政策周期的概念来看中国的房地产。如今经济下滑，依靠房地产提振GDP，也能起到一个立竿见影的作用。
无论是城镇化、城乡发展、供给侧改革、投资和消费、改革和发展，都与房地产行业息息相关。
这可算是“房地产绑架国民经济”的乐观解读。
其三，房贷加杠杆很正常。
从居民首付房贷比来看，美国0首付或者5%首付，香港5%首付或者最多20%；而国内，最低三成首付，高则70%的首付。这样一个房贷比例还是比较合理的。
“买房子加杠杆是造就中产阶级的必由之路。”陈淮说。
看一个行业是否进入下半场，是看这个行业是否出现大量的并购整合机会，房地产行业也是如此。中国房地产市场进入下半场的最大的标志，将是恶性资产管理公司大量出现，那时候就说明有不良资产的过程，实际上是大量组合出现的过程。
陈淮总结说：“90%-95%的把握，房地产仍然是增值的，至于不同城市增值的程度、速度，那另当别论。中间的波动，这几乎也是可以肯定的。但是一个长期过程看，城市固定资产价格一定是上升的，应该是没有多少质疑的事。”陈淮说。
其四，买房子安全性很高。
当我们说投资挣不挣钱的时候，通常还要考虑另一个必不可少的因素，叫做风险。买股票很挣钱，买期货很挣钱，但是十年内你通过投资期货、外汇不断的实现资产翻番基本上不可能，但人们投资中国的房地产业，可以有90%到95%的把握，它将是增值的，至于不同的城市增值的程度大和小、快和慢，那另当别论。中间有没有上升和下降、再上升的波动，这几乎也是可以肯定的。但是一个长期过程看，城市固定资产价格一定是上升的，应该是没有多少质疑的事。
地产投资法则“地段，地段，地段” 的陈氏解读
大家都知道，李嘉诚先生有句讲房地产投资的至理名言：地段，地段，还是地段。确切是什么意思呢？陈淮从另外的角度解读了李嘉诚的六字经：
第一个“地段”，是指你投资的这个物业所在的城市是一个欣欣向荣、经济不断增长，竞争能力不断提高、财政收入不断增加的城市，还是一个经济趋向于衰败萎缩的城市？相信在中国，沿海和绝大多数城市的经济增长速度和财政收入增长速度，老百姓平均工资增长速度在全球都是名列前茅的。
第二个“地段”，是指你投资的这个物业有没有人不断追加投资，你买的这个房子或者商业物业，只要有人不断地投入，它的居住条件，它的基础设施，它周边的配套商业、医疗、教育资源只要在持续增加，你持有的物业的价格就会上涨。举个简单的例子，地铁修到小区门口，你们小区的房子就能涨多少？优质教育资源迁到你家小区旁边，学区房和非学区房，价格一样吗？这个道理大家都懂。
第三个“地段”，是指这个物业对你个人来说能否满足你的需求。如果它和你没有关系，你不能住，它只能提供租金回报；如果不能获取比较好的租金回报，它的价格能否上涨？以及当我需要流动性的时候，如何解决？
需要指出的是，即便如地产大佬所说，中国房地产市场依旧还有很长下半场，即便地段六字真经依旧有效，有兴趣地产投资的人们也应该认识到“炒房”的手段和路径正在不断升级，简单的买房卖房已经不能满足房地产投资的新型需求，就像歌斐资产的房地产基金合伙人谭文虹在论坛上所说，人们应该尤其重视那些在成熟市场已经被验证过的机会和投资方式，比如房地产私募股权基金，比如投资方向向北京、上海这些一线城市的办公楼物业、优质商业物业的倾斜。
除了地点选择之外，存量商业资产的改造增值也非常值得期待。其实很多一线的投资人已经感受到机构和大量的资金在快速进入存量资产。因为一线城市、强二线城市已经初具成熟房地产市场的特征，所以商业不动产的投资将成为主流。在中国，核心城市真正进入了存量市场的年代，持有、改造、经营真的是人们未来参与房地产新一轮投资的较佳领域。要取得投资回报，投资眼光、运营能力、整合资源都必备不少，而且更重要的是要有长期资本的匹配。
到底有没有“最后的审判”？
作为一个经济迅猛增长的发展中国家，从长远看楼市的繁荣是肯定的，因为经济繁荣必然导致楼市繁荣，从这个角度说，陈淮的看法是没错的。但问题是，大部分民众其实并不太关心价格的长远趋势，而更关心，在房价如此高企的现状下，是不是还能买房，会不会买在高点上，还是错过这班车就永远搭不上？这就使得那位“地产大佬”的判断反而更有现实意义。
“地产大佬”的判断是房价还会继续上涨。姑且以此为准，那么接下来的问题是：既然全社会都承认中国房地产市场存在泡沫，我们是选择随波逐流骑在泡沫上向上奔跑呢，还是远远的避开，等待迟早要来的泡沫破灭与“最后审判”？
按“地产大佬”的说法，中国的房地产还处在上半场，那么上半场离下半场还有多远，是十年，还是一年？这才最关键的问题，或者说，上半场本身会不会遭遇意想不到的调整？
在对房地产保有信心的同时，很多问题根本不可能视而不见：一线城市泡沫化，三线城市库存严重。因为房价不断上涨，全社会十几年来超量发行的百万亿级的货币很多都被吸聚到房地产上，而且这种吸聚能力越来越强，甚至影响到其他行业--比如制造业的融资能力。如果地产业过热以至于影响到整个实体经济，乃至导致经济衰退，那泡沫破灭的一刻很可能就会来临。事实上，长期过度承压的货币政策已近“黔驴技穷”在全世界都是一个普遍问题，而在中国，一个重要原因就是宽松后的货币被房地产业吸走。
“地产大佬”是不相信政策调控能制约房价的，他认为从2004年以后不断出台的调整政策看出，几乎没有政策调整超过两年，通常是一年出一个政策，因为政策老失败。而房地产市场却只会持续不断往上涨，而绝不会下降。
从已经过去的时间段看，“地产大佬”或许是对的，但问题是，如果哪一天是市场自身的力量而不是政策的力量导致房地产市场下行呢？就好像你掷骰子已经连续十把“大”，还会不会依旧把所有筹码都压上去赌下一把“大”？如果是聪明人，恐怕早就大大减少筹码，或者离场不玩了。
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