刚刚，又一个热点城市10年限售！炒房再无可能？
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By政商内参 （微信最好的政经读物，以专业的视角传递政商信息，深度解读政商新闻，这里使你了解更真实的中国） 微信号：zsnc-ok
近日，保定出台号称“史上最严”限售措施，规定购房者取得房产证后10年内不得买卖。如今珠海在土地出让中也加入类似的“十年限售”措施。
与保定相比，珠海市“十年限售”的情况有几个特点：
第一：数量多。目前所知保定执行所谓“十年限售”的地块只有一宗土地。而珠海方面前前后后有三宗。最早的两宗土地是5月2日，最近的一宗是5月17日。
第二：类型多样。保定方面十年限购的土地用途主要是居住用途，而珠海方面则既有居住用途也有商业用途。
宅地商地都受限 限售10年还限购买人群
截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。按照地块的出让公告，三幅住宅地块除了限定十年内不得转让以外，还把购买人的购买范围进行了详尽的限定。
5月2日，珠国土储2017-16号地块关于购买人的销售范围规定：上述地块用于企业员工生活配套项目建设，项目所建住宅仅限销售给珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工，员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让。
同日，另外一幅为珠国土储2017-26号地块也挂牌出让，地块规定住宅仅能销售给竞得人及其实际投资人在本地的关联企业员工或珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工，员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让。
5月17日，珠国土储2017-30号地块挂牌出让模式与上述两幅住宅地块相似。地块同样规定住宅仅能销售给竞得人及其实际控制人的关联企业员工或香洲区洪湾港及周边区域范围内的企业员工，员工所购住房自《不动产权证书》颁发之日起10年内不得转让。
除了住宅地块，商业地块亦要求严苛。
珠海市国土资源局官网上，多幅出让的商业用地也在出让要求中给出诸多限制，包括要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。
举例而言，国土储2017-23号地块的规划用途为商务、商业。该地块要求竞得者自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。同时对地块项目的税收贡献等也有要求，一旦考核不达标还需每年向珠海保税区管委会支付上百万元的违约金。
“十年限售”有何作用？
从道理上讲，珠海方面从土地拍卖市场采取的“十年限售”措施有如下作用：
1、如果拍得土地之后，十年之内不能卖出（转让、抵押）物业，实际上等于无形中降低了这块土地的投资价值（再抵押价值），并大幅度地增加了开发商们的持有成本（考虑到货币政策收紧，开发商的资金获取成本会日益增加）。而这个强烈的信号所产生的余波很可能会让开发商在拿地的时候心有余悸，让土地拍卖市场——这一住房初始市场像购房市场一样逐渐冷却下来。
2、从限定特定购买人群和禁止转让、销售等措施来看，珠海政府是想尽可能的保证，盖出来的房子是拿来住。因为从实际需求出发，在附近工作的人群应该具有最大的可能买房拿来住，而不是炒。而商业用途的地块，则也是希望保证该地块的用途以非炒作性质的实际使用用途为主。
3、这种办法可能会把资金实力不强，不能够抗住十年限售期的那些中小型开发商挤出市场，从而有利于市场的健康的稳定，当然对于大型开发商来说变相的其实是利好。
从限购、限贷、限价到如今的10年内限售，楼市调控一步步收紧。中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，十年限售政策固然严厉，可也是鼓励了真正的自住需求，促使住房回归居住属性。对于投机需求而言，流动性长期禁锢无法快速周转，未来不确定性增加，势必将挤出投机需求。
“十年限售”是否会成为主流？
如果说，之前只有单独一个保定出台十年限售政策，那可能不会出现全国跟进的情况。这是因为保定比较特殊。
中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，保定十年限售政策是在京津冀协同发展的特定背景下，对特定地块的特殊规则，其主要目的是稳定市场预期和房价走势，表明坚决抑制投机、支持自住的态度。
如今，珠海也出现了“十年限售”，这就让人产生了疑惑：保定和珠海的十年限售会在全国铺开，成为一种常态化吗？
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，目前保定仅有一块地的商品房十年限售，未来可能零星有个别地块也这样，但保定地区不可能大面积推广，更不太可能全国推广。“十年限售时间太长，对于买房人是严重的管制，现在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短时间内为抑制投机，而十年限售太严厉，也没有必要。”
目前，限售政策已经成为此轮调控的重要特点，据中原地产研究中心统计，目前全国已经有超过30个城市开启“限售”，多数城市明确新购住房需取得产权证后满2-3年方可上市交易。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。2年或3年限售政策比较普遍的政策，预计更多城市会跟进，北京、上海、苏州等这些核心城市也不例外。
新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，一二线城市房价长期看涨，在这种情况下，需求就被激发出来，包括有资格的改善性需求也变成了投资者，再多的供应也难以满足“全民购房式”需求，因此，增加供应只是供给侧改革的一个方面，抑制投资和房价上涨预期是另一个方面，预计一二线城市限价令将长期执行，特别是一线城市至少5年，限售将从目前的两三年延长到四五年。
来源：综合自澎湃新闻、暴财经(ID:icaijing123)、珠海市国土资源局官网、证券时报、广州房产
楼市最大火坑已被发现 你再不懂就晚了！
作者：蜜姐
来源：蜜财富 （ID：WJCF99）
美帝又对中国出手了。
5月23日，美国评级机构穆迪发布报告，将中国主权信用评级从Aa3下调至A1。
其实这不过是美帝玩的又一“转嫁危机”的套路。
在当前全球通缩，大家日子都不好过的情况下，谁家的粮食多，谁就能更好地过冬。今后中美两国之间的资产争夺战势必会持续展开。
而这次下调评级，无疑是对人民币资产的一次打击，是拉大中美资产的息差了，让美元资产更有吸引力。
对于这种不怀好意的行为，我们当然要加以痛斥。不过苍蝇不叮无缝的蛋，我们却确实要反思一下我们自己了。
现在中国的资产泡沫问题日益严重，别人当然是有理由质疑的，而其中自然以楼市为突出代表。北京上海房价10年上涨近400%，甚至都超过了纽约，但人均收入还不如别人的1/8。
而且现在国人纷纷跑去海外炒房、企业蜂拥国外投资，更让别人看不懂了。现在，国内不少房企去海外融资，这是要拿着世界人民的钱回去炒中国的房，人家才不干呢。
人家看的很清楚，这就是个火坑，才不往里边跳。下调了评级，就能提升中国企业的融资成本呢，从而减少海外融资的资金量。
都说买股要买热点，而现在的楼市也玩起了制造热点的套路。这就是城镇化推动的 “城市群”。
依照国际惯例，随着城镇化的不断推进，在进入50%以后，城市格局会发生演变，由个别一线城市发展为城市群格局。于是，凭借着“上海—浙江版雄安新区”这个概念，浙江嘉兴，这个三线城市创造了历史，在5月22日的土地拍卖会上，竟然有750家企业哄抢土地！
不止是嘉兴，现在各种三四线城市，都打出了城市群的概念，来蹭中心城市的名头，甚至一些明明相距甚远八竿子打不着的城市，也要硬生生编出一个“XX开发区”“XX新区”的概念。
于是，在这些三四线小城市里，马路还是那个破马路，门口还是那个小商场，但是房价居然都翻倍了！烂尾楼竟然都卖掉了！
但是在我国，城镇化这事，还没有那么简单。指望着靠农民兄弟们来买房，未必能实现。
根据国家统计局公布的数据，2015年的户籍人口城镇化率为39.9%，2016年达到41.2%，增长1.3%，但城镇化率仅从56.1%上升至57.35%，增长1.25%。
这意味着什么？
去年的城镇化率的提升，基本是靠农村户口转为非农户口来实现的，其实就是把本乡本土的农村户口改为城镇户口，收入没上涨，人口也没流动。
这样的城镇化，难道还能推动买房？
其实现在，我国的人口流动已经在减少了。
2015年，中国新增外出农民工数量只有60万，2016年进一步降至50万，比上一年仅增长0.3%。与2010年的5.5%相比，差距可是相当巨大，这说明时下离开乡镇的农民工几乎都没有了。
所以说，你以为你洞察了先机，抢先布局了价值洼地，随后会有一大波农民兄弟来接力跟上，但是实际上，你很可能就是最后一棒了！
而且到后来，你发现被坑了，那时想跑也跑不掉了，因为根本不会有人来接你的盘。
我们知道，买房不能靠老年人，25-44岁才是主流群体。但是我国的老龄化程度已经越来越严重了，而且由于计划生育的实施，我国人口红利的拐点来得更早。而依据国际惯例，随着老年人口的上升，房地产投资和消费均会遭遇历史性拐点。
当年日本楼市泡沫破灭时，就是处在老龄化严重的大背景下。其中一项衡量指标，是劳动年龄人口（20-64岁）与老年人口之比，1992年日本房价泡沫破灭时，差不多有4.8。算下来，我国到2020年左右，就该到这个水平了。
你可能说，开发商又不是傻，现在都在疯狂布局三四线，还花大价钱拍地王，怎么可能干赔本的生意？
其实开发商也很无奈，他们自己也被楼市绑架了，房企负债率已经非常高了，这时候如果不拿地没活干，现在就得死。而要是有块地，说不定还能找到一个解套的机会。
而且谁跟你说开发商是长期投资者了？就像股市里赚快钱一样，开发商抢三四线的地，并不是看好这里的未来，只要能赚钱就行。
花大价钱拍地王的逻辑，其实也很简单。面粉都这么贵了，面包还能不涨吗？开发商靠着高价拿地，日后自然会以更高的价格卖房。
而地方政府也是心机深沉。对他们来说，房地产就意味着钱。土地财政的六成，是要靠房地产来支撑的。钱就意味着政绩，有了土地财政收入，才能修地铁、修高速、建学校、建医院。另外，地方政府之间有竞争。你不赚这钱，反而打压楼市，资金就会流向其他城市，让你的竞争对手获得升迁的机会。
先不论小城市根本不缺房，而且真有刚需要买房，新盘多的是，何必买你的二手房？你不信？看看市场数据就知道了，别看很多三四线城市的新房市场热火朝天，但是二手房市场，其实都是冰封的。
国家也看得很明白，所以一边关门护盘，以限售等方式锁死流动性，从而控制卖盘，让资金进得去出不来；一边组织人员有序撤离，让银行跟楼市做切割，清查理财业务表外业务，让资金绝不能再流向楼市。
再加上银行自己也是资金紧张、没有余粮，自然不会赔你去玩这种危险游戏，纷纷取消了贷款优惠。
这种情况下，禁不住诱惑的你奋不顾身地跳入火坑，但由于限售等政策，想爬也爬不出来了。更糟糕的是，随着贷款利率的上调，楼市的“加息”势必会向你扔下一连串的石头，让你的负担越来越重。
到时候怎么卖房已经不是你有时间去思考的问题了，首先得关心的是能不能还的起房贷。如果最后你困在火坑里出也出不来，被房贷压的动也动不了，到时候再放一条“房产税”的狗。结局是什么？
最后，蜜姐谈谈自己的观点。
第一，核心城市圈的三四线城市，如果靠近核心城市，有长期投资价值，不过会有时滞。
但是你要注意与核心城市的交通，如果长期得不到明显改善，空城的风险就很大。
第二， 非都市圈的三四线城市，尤其是一些人口净流出的小城市，表面的热闹绝对是暂时的，现在卖的越多，将来空的就越多。
这时候，你该抛就要抛，该跑就要跑！