太狠了，禁售70年！楼市风向突变
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作者：X先生
来源：楼市参考 ，微信号：house0929
正在停牌的万科，搞出了大新闻！
6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！
据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：
在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。
经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。
也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！
禁售期的玩法，是今年3月厦门首创的。刚开始是2年，后来有不少城市模仿，延长到了3年。再后来，保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期，被开发商较劲到了70年不卖。
比狠，我只服佛山，只服万科。
我一直就很纳闷，现在A股的大股东不都想逃跑吗？证监会弄出了无数文件，一年好几轮来限制大股东减持。为什么不学学楼市呢？在IPO上搞拍卖制度，竞标制度。
比如，今年6月就200亿元的IPO名额，最多给15家企业，现在竞拍，看哪家大股东承诺不减持时间长，谁长给谁。而且这些股权不能抵押融资，不会有强制平仓的危险。
最妙的是，不用改变减持制度，让大股东自己承诺不减持。
好了，闲话少说，回到楼市。万科和佛山的狠劲，说明了什么？
第一，说明了开发商的模式在变。
由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。
事实上，过去一段时间里，类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试，而万科也不是第一次拿到自持地块。今年4月，万科就在广州拿过两块类似的土地，但自持面积只有一半，没有这次极端。
第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。
大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。
第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。
表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。
70年自持还能不能赚钱？
万科此次拿地70年百分百自持，这在广东省还是首例。据了解，此前，虽然北京规定房企自持商品住房年限70年，租赁合同订立不超过10年，但目前佛山暂无相关规定，万科这一举动引发了业界的争论。据悉，这块地的具体用途还未明确，但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定，根据万科的转型战略，养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等，都是这块70年百分百自持地块有可能出现的项目。
70年百分百自持，房企到底还有没有钱赚？市场普遍认为，自持地块难以迅速回笼资金成本，目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式。在业内人士看来，自持宅地，特别是100%自持宅地来说，实现收益是一个难题。如若只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高。对此，克而瑞广州首席分析师肖文晓认为，楼市进入下半场，曾经牛气的高周转“快鱼”模式，在高地价和严调控的新环境下，已经成为过去；随着房企利润率持续走低，主动拥抱微利时代，总比未来被动转型要来得积极，年度销售几千亿的万科只是先在几块地上优先作了尝试，并不会“伤筋动骨”。
此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。
但万科如今密集地拍下这5宗自持地块，是否因其已有破解“自持枷锁”的方案了呢？观点地产新媒体就此询问万科董秘朱旭，对方回应称：“此涉及经营细节，不便回复。”
其实，早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！暴财经（ID：icaijing123）的分析认为，本质上这是政府为了发展租赁房，开发商为了今后地产行业下行携手找出路的重大试水之举，和限售无关。
如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义。
来源：南方日报、暴财经（ID：icaijing123）及网络