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离婚案件审理中涉农村房屋拆迁几个难点问题|法官札记 146

2017-02-16 莫晴晴法官 江苏银杏树律师事务所 江苏银杏树律师事务所



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莫晴晴 江苏省启东市人民法院



问题的由来

随着经济持续发展和城镇化步伐加快,诸多城市、乡镇都进行改造和再建设,农村宅基地房屋拆迁在所难免。受传统 “安居乐业”的观念影响,房屋自然而然成为了人们生存的基点。在我国的婚姻家庭生活中,房屋不仅仅是家庭生活的场所,更是成立和维系婚姻家庭关系的重要纽带。

集体土地上房屋拆迁不同于城市房屋拆迁:一是农村地区因乡约民俗影响,整个家族的人住在一起缺乏相对独立性;二是农村房屋不进行产权登记,确立房屋所有权存在一定难度;三是农村房屋一般屋前屋后生长着地上物,补偿范围包括地上物补偿。因此,农村房屋拆迁不仅涉及到财产分割还影响到家族亲情远疏,如何公平合理地对拆迁农村房屋进行析产,成为了审理离婚案件过程中的争议焦点和难点。

目前,由于相关法律规定尚不完善,农村拆迁房分割的诸多疑难问题缺乏相应的法律依据。法官在审理案件时,只能依靠自己的主观理解和判断做出相应处理,而法官对法律的认知因人而异,司法实践中同案异判的情形时有发生。笔者针对离婚案件审理过程中出现的涉农村拆迁房的争点和难点进行梳理,以供交流参考。


拆迁安置房为一方个人财产还是夫妻共同财产 ?

一、婚前一方的个人财产在婚后被拆迁

对于夫妻一方婚前的个人财产在婚后被拆迁,以产权调换方式取得拆迁安置房,且安置房和被拆迁房之间没有差价的情形,笔者认为,这种情况下获得的拆迁安置房其价值取得于婚前,它只是一方婚前个人财产在形式上的一种转化,拆迁安置房的取得是原被拆迁房屋所有权的权利延伸。因此,该拆迁安置房仍属于一方的个人财产。如果被拆迁房和安置房之间存在差价,并且以夫妻共同财产出资缴纳了差价,那么此时的拆迁安置房属个人财产还是夫妻共同财产呢 ? 1]

应当注意到,拆迁安置房是以产权调换方式取得的,是对一方个人财产的转换,既然被拆迁房原本就属一方的个人财产,那么产权调换之后取得的拆迁安置房的性质仍属一方的个人财产,不因结婚这一事实而转变。离婚时,获得房屋产权的一方应当就夫妻共同财产出资缴纳的差价部分对另一方做出相应补偿。此外,若夫妻另一方因为属于被安置对象而获得拆迁利益政策性优惠的,则获得产权的一方还应按照当时的拆迁政策给予另一方相应的拆迁利益补偿。

二、夫妻一方父母的个人财产,婚后被拆迁,拆迁安置房登记在夫妻一方名下

现实生活中,很多父母为了免交房产过户费用和遗产税,在对拆迁安置房进行房产登记时就直接将拆迁安置房登记在自己子女名下。在离婚案件的司法实践中,对于该类房产视为对该子女一方的个人赠与还是视为对夫妻双方的赠与,法官们裁判不一。

一种观点认为,最高法院《婚姻法》若干问题的解释二第二十二条第二款规定:当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。由此,即可得出结论:如果父母没有明确表示赠与一方,则拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。

然而,自从2011年《婚姻法》若干问题解释三颁布后,上海一中院就发出了不同的声音,以判决形式对该司法解释第七条做出了实践性解读:

上述赠与虽然发生在徐小姐、王先生夫妻关系存续期间,但产权登记于王先生一个人名下的事实,可推定为系对王先生个人的赠与。

由此可见,上海一中院认为讼争房屋完全属于王先生的个人财产,徐小姐无权要求进行分割,据此作出维持原判的终审判决。2

笔者认为,这样的解读不仅符合婚姻法司法解释三的本意,也符合中国国情和传统人情观、亲情观:如果是对子女夫妻双方的赠与,则应将产权人登记在其子女夫妻双方名下而不是登记在其子女一人名下。


成年子女应否享有拆迁利益 ?

司法实践中,越来越多的成年子女认为其属于家庭成员,有权享受应有的拆迁福利待遇。在父母离婚纠纷中,成年子女往往都会提出对拆迁款予以析产从而保护自己拆迁利益不受侵害的主张,要求父母给予相应拆迁安置面积、土地补偿费、安置补助费等。

一、拆迁政策与补偿项目

按照江苏省2013年颁布的《征地补偿和被征地农民社会保障办法》,农村宅基地房屋拆迁大致会产生如下补偿:土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费,其中安置补助费按照需要安置的被征地农民人数计算。征收宅基地涉及农民住房的,能够重新安排宅基地的,对其住房按照重置价格结合成新给予补偿;未能重新安排宅基地的,按照与被征收住房面积相当的原则安排住房,或者按照市场评估价格给予补偿。

结合笔者所在当地政府拆迁政策,农村宅基地房屋拆迁具体补偿如下:被拆除房屋补偿费、土地补偿费、附属设施设备及装修补偿费、搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、签约奖励费等,如被拆除房屋所有权人选择产权调换方式安置的,政府将给予相当面积的住房安置,被拆除房屋所有权人可选择定销房,选择的定销房面积超过安置面积的,可按拆迁优惠政策补齐差价。

补偿的项目虽然众多,乍看上去难以厘清头绪,但我们可以根据补偿的对象将补偿款分为四类:第一类,对土地的补偿,即对宅基地使用权的补偿(土地补偿费);第二类,对房屋的补偿,即对被拆除房屋及附属设施、内部装修的补偿;第三类,对被征地人的补助,即对实际搬迁人的拆迁补助,包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费;第四类,对地上附着物和青苗的补偿。

二、农村被拆迁房屋所有权人的认定

我们知道,拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人(被拆迁房屋所有权人)之间签订的协议,只有被拆除房屋所有权人才有权利进行产权调换,因此被拆迁房屋产权人的认定在离婚案件房产分割中至关重要。

农村宅基地房屋不同于城镇房屋,城镇房屋产权人通过不动产登记簿就可以一目了然,而农村宅基地房屋产权人的认定就不那么相同了。

一般而言,宅基地使用权证、宅基地使用权审核表及建房用地报批表是确定农村宅基地房屋所有权的重要依据。在我国,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,而宅基地的面积主要根据家庭成员数量确定。建房用地报批表确定的拥有本集体经济组织户籍的家庭成员为户内成员,因此,宅基地使用权审核表和建房用地报批表上确定的家庭成员以户的名义对该宅基地房屋共同共有。

若子女系宅基地使用权人,那么被拆迁房屋应属父母与子女共同共有,对房屋和地上附着物、青苗补偿费的补偿可根据权利人对财产的贡献大小、财产来源、居住状况等综合考虑按比例进行分配。

三、与父母同住的成年子女居住权的保护

当被拆迁房屋并非子女、父母共同共有时,对子女而言,他们既不是被拆迁房屋产权人,也不是被拆迁房屋的承租人,故而无权在产权调换中单独以自己的名义与拆迁人签定拆迁安置协议。

对未成年子女来说,基于抚养关系,他们虽不具有被拆迁房屋所有权,但一定时期内要与父母同住,其居住权尚能得到保障。然而对于成年子女来说,他们可能因成家无法与父母共同生活,又无法单独取得宅基地,失去了被拆迁房屋就无法保障住所。

为保障他们的居住权,政府考虑到其户籍、与被拆迁人的亲属关系以及长期与被拆迁人共同居住在被拆迁房屋内等诸多现实条件,将被拆迁人的子女作为共同安置人,也把用于改善原拆迁房屋使用人居住条件的福利措施和补助政策惠及给他们。他们的居住权是以拆迁安置协议之外的形式作为被安置人口明确约定的,应当受到法律保护。因此,夫妻离婚分割处分拆迁补偿款和拆迁安置房时,应当注意到共同安置的成年子女的居住权利,否则对成年子女来说是有失公平的。

综上,当成年子女作为被拆迁房屋共同共有人、宅基地使用权人时,其有权作为共同产权人按比例地享有所有补偿款及相应的房屋安置面积或购房优惠政策。当成年子女作为共同安置人时,法院也要充分保障其居住权,在政府拆迁优惠购房政策上给予一定程度的倾斜,其作为实际搬迁人,与所有权人平等享有其他拆迁补助,包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费等。当然,法院在处理此类案件时,应尽可能地加大调解力度,晓之以理、动之以情,弥合父母子女亲情,将亲人间的伤害降到最低程度。

 

夫妻之间如何分割拆迁补偿款 ?

前文中笔者已经将拆迁补偿款分成了四类,那么我们在处理离婚案件时就应该结合补偿目的、区分补偿款类型和补偿对象对补偿款进行合理分割,而不能一揽子分割。

第一类,对土地的补偿,即对宅基地使用权的补偿(土地补偿费)。

既然是对宅基地使用权的补偿,那么从土地来源的角度考虑,该土地补偿费就应当归属宅基地使用权人所有。宅基地使用权证和宅基地使用权审核表就是认定宅基地使用权人的重要依据。夫妻双方均为使用权人的,由夫妻二人共同享有,离婚分割时,夫妻二人各得一半;而夫妻一方登记为使用权人的,另一方对于宅基地的获得并无贡献,一般不宜享受该土地补偿款。若该方与使用权人共同实际生活时间较长,可酌情给予该方适当补偿。

第二类,对房屋的补偿,即对被拆除房屋及附属设施、内部装修的补偿。

此类补偿针对被拆除的房屋,那么被拆除房屋的补偿款理应归房屋产权人所有,至于如何确定被拆迁房屋产权人前文已经提及,这里不再赘述。至于房屋内部装修的补偿,如果被拆除房屋系夫妻一方个人财产,婚后对房屋进行装修,那么该装修系夫妻共同出资完成,此时房屋装修补偿款理应由夫妻双方平等享有。而被拆除房屋在婚前就完成装修的,另一方则无权对房屋装修补偿款进行分割。

第三类,对被征地人的补助,包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费。

该部分补助费是对实际搬迁人的拆迁补助,夫妻双方均为实际搬迁人的,均平等享有此类补助费用。

第四类,对地上附着物和青苗的补偿。

根据《土地管理法实施条例》第26条的规定,地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。一般而言,被拆除房屋周围的地上附着物和青苗视为该拆迁户一家共同共有,因此,夫妻在离婚时对该笔补偿款平等享有权利。



[1] 黄裕忠:“离婚中房产分割争议的种类及难点”,载《法制与社会》2009年12期。

[2] 张峥莉:“离婚诉讼中房产分割问题探讨”,苏州大学2011年硕士学位论文


              

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