精装房质量不过关可以拒收吗？装修材料低档能退差价吗？一次讲清！

近年来，精装房成为房地产行业发展的趋势，但在交付过程中，也陆续暴露一些问题：装修标准“缩水”，怎么办？装修质量不过关，可以拒绝收房吗？装修材料不合格，能否要求退一赔三？别急，答案都在这篇文章里。

可否以装修标准缩水为由主张差价损失

区分情形

1. 商品房买卖合同中对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行明确约定，或开发商提供了装修样板房的情形。此情形下，因买受人实际掌握了装修所用材料的品牌、型号、数量，可以据此判断装修的价值。

2. 商品房买卖合同中仅约定装修标准，而未约定具体品牌、型号、数量，且开发商未提供样板房的情形。此情形下，买受人无从判断装修的价值，即其在作出意思表示时，无法预测装修的结果。

确定标准

对第一种情形，应采主观价值论，司法不干涉当事人的意思自治，除能举证证明开发商所使用的材料的品牌、型号、数量与约定不符的情形外，买受人主张装修标准缩水的，应当驳回其请求。
对第二种情形，则应采取客观价值论，以鉴定的方式来判断装修是否缩水。对于极少数合同中未列明具体品牌、型号、数量的情形，考虑到这类纠纷的涉众型，而开发商通常会在一个楼盘中提供有限几种不同的装修方案，因此可采取类型化处理的方式，即对每种装修方案作出一个司法鉴定，其他同类型房屋参照上述鉴定是结论来处理。

可否以装修质量问题为由拒绝收房

全装修住宅实现了商品住宅一步装修到位，其与商品房本身共同构成了开发商应交付的标的物。
合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
因此，如果装修质量存在缺陷，致使房屋居住使用的功能受限，或者装修不符合约定的交付条件时，买受人有权拒收。具体情形有：

装修不符合约定的交付条件

商品房买卖合同，一般会对交付条件进行约定，全装修商品房预售合同中，则还会同时约定装修的交付条件，如《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》第十一条商品房相关设施设备交付条件就约定了厨房和卫生间于交付时可以正常使用作为交付条件，同时约定在约定交付日未达到交付上述条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。若约定的交付条件未能达到，则买受人有权拒收，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。

装修质量问题影响房屋居住使用功能的实现

全装修商品房预售合同中，开发商交付给买受人的是经过装修的成品房，买受人购买商品房的目的，是为了居住使用。倘若因装修质量问题导致房屋居住、使用的某项功能无法实现，即使合同中未约定为交付条件，买受人也可依据合同法第一百四十八条之规定拒绝受领房屋。
如为了增加房屋居住的舒适性，合同约定了铺设地暖或安装中央空调，若因质量问题，地暖不能制热，或者中央空调不能制冷，则买受人有权拒绝收房，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。

装修风格与约定不符

实践中，有些开发商为买受人提供了多种装修样板以供选择，倘若买受人选择了美式乡村风格的装修，实际交付时因开发商之错误装修为日韩简约风格，则买受人有权选择拒收。其原因是，房屋价值巨大，装修也通常耗资不菲，家装风格通常影响买受人的居住体验，以至影响合同目的的实现。

但是，因装修已经完成，并不存在质量问题，拆除后重新装修损耗过大，应认定为经济上履行不能，买受人可拒收房屋并解除合同，但其拒收房屋后要求出卖人承担逾期交房责任，则不应支持（逾期交房以交付房屋义务仍具履行可能性为前提）。当然，该情形下买受人也可受领房屋，同时要求出卖人承担不完全履行的违约责任。
除上述情形外，对于一般的质量瑕疵，买受人无权拒收房屋，但因出卖人未完全履行合同义务，买受人可要求出卖人承担维修责任，对于维修期间的所产生的房屋无法使用的损失，可要求出卖人赔偿。

可否就装修的某项材料依据消费者权益保护法要求开发商承担退一赔三的责任

不可以。
消费者权益保护法不适用商品房买卖合同纠纷。全装修住宅中涉及装修的材料，尤其是一些电器设备，比如空调、冰箱、抽油烟机等设备也不适用。
出卖人交付的是一个经过装修的房屋，而非房屋与装修材料，全装修住宅是房屋与装修合体。正如房屋建材质量缺陷而形成的问题只能通过房屋质量问题提出请求，而不能通过建材质量问题提出请求。对装修中使用的材料，只能通过对装修提出请求，而不能对材料提出请求。所以，消费者权益保护法不适用商品房买卖合同纠纷，也不适用全装修商品房买卖合同。

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来源：人民法院报

编辑：钟  明 

审核：黄  翥

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