万科董秘说的京沪房价要超纽约，真相是什么？
今天上午，微博和微信上广泛流传着万科董秘关于上海房价要超过纽约的看法，这是私募大佬但斌的微博转发：
也有一些微博和微信群传来传去，味道就变成了：北京上海房价还要再涨6-8倍！结果也可以想象：网上骂声一片。
万科董秘谭华杰，公司内部一般称“谭大师”，圈子里盛行的最牛逼的称号是：他可能是中国企业界里读书最多的董秘。
1北京、上海房价已经快超过纽约了
我向谭华杰做了求证，他的回复是：确实跟投资者聊过这事儿，但传出来的记录太简单，不准确，不容易看明白，更容易产生误解。详细看下面三点：
一、记录不完全准确。
具体表现在：
1、2010年，北京、广州和深圳的居住用地占城市建设用地面积的比重明显低于纽约、东京；而工业用地占比则大幅高于纽约、东京（数据见下）。上海没有公布相关数据，但情况与北深广应该类似。
2、1990年东京每套房屋中位数价格是纽约的3.2倍，不是4倍。
3、目前北京、上海中心区的房价与纽约接近并略低。但5%、10%的差距只是打比方，不是真的准确计算结果。
二、这个研究是2012年做的，用的是2010年的数据。数据现在有点过时了，但大结论依然成立。
三、所谓北京、上海房价还要再涨6-8倍，绝非我的观点。
也许，我们不应该仅凭一份只有216个字的会议纪要，去做出轻率的论断。
我了解到的事实是：谭华杰在上周五到上海陆续与几家投行机构会面，做了一些交流，在被问到有关房价有没有泡沫以及上海房价走势的看法，他给了一些回答。但这些回答，实际是来自他2012年主笔的一份研究报告。也即是说，关于北京上海房价的看法，谭华杰是在三年前就做出了今天的回答。
这个研究报告的原标题是《近期土地市场动态与中长期形势》，报告采用的数据都是2010年的。这个报告当时的目的是研究中国土地市场的，关于房价的表述，只是其中一个小小的结论。
2三年前的研究报告说了什么？
刚才说了，我关心论证远过于论点。为什么在这个一线城市房价压都压不住的时候，万科还是认为北京上海未来的房价不但不会跌，反而会超过纽约呢？我不认为万科是在托市，客观上，万科对行业和市场的研判，在过去的10年里，还没出过大错，这是这家企业很牛逼的地方。
看网上流传议纪要，1和2讲的是房价形成机制，3和4讲的是坐标参考，5是结论。我了解到，详细的版本是这样的。
一、北京、上海的定位和纽约是同类城市，都是特大经济体的核心都市。这类城市的最终房价与当地人口密度、当地购买力水平的相关性弱，而是主要取决于三个因素。其中两个在需求端：1、整个经济体的财富总量（不是人均财富）；2、财富向富有家庭集中的程度（通常用基尼系数衡量）。一个在供给端：3、城市的房屋供应能力（具体包括开发率、居住用地占比和容积率三个指标）。这是北京、上海房价分析的基本逻辑。
二、北京上海和纽约相比，中国的居民财富总量必将超过美国；中国财富集中程度一直超过美国。
三、北京、上海的住房供应能力低于纽约（开发率低，居住用地比例低，容积率也不占优势）。
所以，北京、上海最终房价超过纽约是大概率事件。
这段话的意思比较复杂，掰开了说，第一点实际上是在说：北京、上海（很快还要加上深圳）这样的发达城市，房价的形成机制已经不再是我们传统以为的那些指标了：房价收入比、当地居民的购买力。简单说：北京、上海、深圳这几个城市的房价，未来将是由全国的富人们而不是本地的富人们决定的。这是现实，无论你认不认同，看深圳这几年豪宅的价格曲线，就明白了。在2012年之前，深圳的分层豪宅价格不过还是6-7万左右，但就是从2014年起，分层豪宅的价格陆续都攀上了10万+，最高的已经达到了15-16万元/平方米，而且现在看依然还是止不住升势。中原地产在年初的发布会上指出，深圳豪宅和普通住宅的价差现在只是2倍，未来要达到4倍才算正常。
第二点就不详细阐述了，中国现在已经是全球第二大经济体了，你人多，财富总量超过美国是迟早的事儿。而基尼系数这个东西更不好说了，关于中国准确基尼系数，估计神才知道，你就记得很不低就行了（比如0.5以上）。
3北京、上海的房屋供应能力不足
第三点，是从供给端来阐述的。和纽约、东京相比，北京、上海的房屋供应能力低，看这两个表：
【2010北上广深四地土地开发率比较】
城市 | 建设用地总面积k㎡ | 城乡建设用地面积k㎡ | 行政区划土地面积k㎡ | 城乡建设用地占土地面积比 k㎡ |
北京 | 3480 | 2520 | 16410 | 15% |
上海 | 2590 | 2300 | 6340 | 36% |
广州 | 1615 | 1308 | 7287 | 18% |
深圳 | 930 | 762 | 1953 | 39% |
这组数据说明了：2010年，中国一线城市的土地利用率远远低于其他国际化大都市。北京、上海、广州、深圳在2010年，城乡建设用地总规模仅占城市土地面积的15%-39%，远低于新加坡（90%，2000）等一些国际都市。甚至未达到东京（51%，1972）、巴黎（50%，1970）、首尔（52%，1972）等城市1970年代的水平。
【2010年北上广深纽约东京居住用地比重比较】
城市 | 居住用地占城市建设用地面积比重 | 工业用地占城市建设用地面积比重 |
北京 | 28% | 22% |
广州 | 29% | 32% |
深圳 | 26% | 36% |
纽约 | 44% | 3.9% |
东京 | 73% | 5.1% |
【报告称：上海当时没公布相关数据，但情况与北深广类似。】
所以，相比纽约，北京、上海的财富总量更大、财富集中度更高，意味着这两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛，但不好彩，北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约。由此，在三年前，万科的这份研究报告得出的结论是：北京、上海的房价，超过纽约是大概率事件。到了2015年，这个已经快成为现实了。
万科方面特地指出的一点是，由于这份研究是2012年做的，当时深圳、广州对全国购买力的吸附能力还明显弱于北京、上海。但最近两年，深圳的创业氛围浓厚，空气质量好（弱化了医疗配套的劣势），有成为国内第三个核心都市的迹象，这也是从另外一个角度解释了为何深圳去年房价大涨了4-5成。
4房价超过纽约，其实是风险的开始
下面是重点。
我很关心万科的这份研究报告为什么单单选择了纽约，而不是其它城市做参照系。
万科方面的解释是：东京和香港都是大都市房价破灭的典型案例，而纽约的房价一直都是大都市中最健康的。所以当时的研究团队认为，纽约是全球房价的锚，大都会的房价超过纽约是风险的开始，房价大幅超过纽约则是灾难的开始。
针对网上流传的“北京、上海房价还要再涨6-8倍”，谭华杰解释说：北京上海目前的房价，我认为还属正常，我们三年前已经预见到这一情况（但北京目前的地价严重不合理，已经明显偏高）。北京、上海房价超过纽约是大概率事件，但如果超出太多，那就是泡沫，泡沫的意义在于，它破灭起来很可怕。香港确实到过纽约房价的6-8倍，但那是因为香港的特殊性（开发率极低、资金流动量巨大），北京、上海不具备可比性。而且，香港之后的房价跌去了一半多。东京和北京、上海的相似性更大一点，但3.2倍于纽约房价之后，也是东京无法承受的，之后中心区住宅跌了60%，非住宅跌了80%。东京的案例表明，不要说6-8倍，超过3倍就是灾难了。
总之，我的理解是，京沪的房价很快都会超过纽约，那是很正常的事情。如果不多，那么仍然是很正常的事情。但如果房价超过纽约变得越来越明显，幅度越来越大，那么则是泡沫的加剧，是逐步赶顶的信号。
这是2013年的全球重点城市的房价表，那个时候，北京已经攀到了第八，上海第十，深圳第十三。