警报！社科院称这10大城市房价风险最大，南京第五！真相是……
重磅消息，中国社科院刚刚搞了个大动作！不明真相的吃瓜群众，惊呆了！
11月30日，由中国社会科学院财经战略研究院课题组完成的《中国住房发展报告(2016-2017)》发布。报告发布了房地产整体风险最为突出的十个城市，依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州(限于35个大中城市)。
《报告》称，35个大中城市中24个城市房价收入比正向偏离历史均值，且22个城市的偏离程度高达10%以上。其中，深圳在收入增速保持平稳的状况下，房价存在超过180%的回调空间，风险状况堪忧。
此外，35个城市中多达32个城市的房价租金指数比相对住房使用成本指数的倒数正向偏离，意味着楼市非理性投机氛围增多，非理性投资带来的高估值风险值得警惕。以厦门为例，房价在资金成本不发生明显提高的情况下，存在近100%回调空间。
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中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示，本轮热点城市房价上涨过快过猛，主要城市住房市场整体高估态势进一步加剧，风险程度整体高于2010年。深圳、厦门、上海、北京、南京等城市风险状况较为突出。
1、北京、上海、深圳、南京等10个城市是全国购房者买房和开发商开发的最佳目的地，是全国优势资源的聚集地。若这份风险报告属实，难道业内人士和买房人用真金白银做出的选择都是傻瓜行为吗？显然，这样的结论和当前真实的市场环境是不符合的。
2、房价收入比和房价租金比是国际评估楼市风险的重要指标，但在中国使用会暴露出很多问题以及不确定性。首先收入在中国是不公开的数据，因此这项参数是存在问题的。即便收入数据可靠，但谁又能证明购房所用资金全部是来自工资收入呢？比如在南京河西买房，单纯依靠收入是很难的，大多数人的购房款是来自改善、置换和存量资产。
此外，收入是不均衡的，平均数是统计不到真实收入的，就算统计到了平均收入，真实的平均收入也对应不了平均房价。例如北京的豪宅有很多人买，但没有人能统计到北京的富豪比其他城市多多少。但把这些豪宅放到其他城市，需求量肯定是支撑不起来的。简而言之，北京的富豪人数可能是西部城市的一千倍，但具体到收入水平上可能只是3、5倍。那么，结果这肯定会显示北京的房价问题很大，但事实上北京的买房人是能够消化这些豪宅产品的。
3、房价租金指数比相对住房使用成本指数的倒数正向偏离，意味楼市风险提高，个人认为有待商榷。我们看到一些学区房虽然租金很低，但却能卖出天价。这样的房子泡沫大吗？答案是如果政策变化不大的话，这样的房子未来还会有很大的升值空间。反而是一些租金比较划算的房子，未来的升值空间会很低。应该说，租金和房价上涨呈现出不可兼得的关系。
住房成本就更加站不住脚了，建安成本全国各地都差不多，这显然不能最终决定房价的高低。例如土地成本，它只是决定了楼盘的销售底价，而不是最终售价。房价高低最终还是要取决于市场好坏。所以说，成本因素只能作为参考，不能直接评估楼市风险情况。此外，还贷、维修资金等因素，也不必担忧，我相信大家在购房之前已经对自己的承受能力做出了评估。
该《报告》还预测，2017年中国楼市将迎调整期，总体呈平稳回落态势，但具有不确定性。
未来楼市调整幅度和时长将基于调控和改革的力度，空间上，调控也将呈差异化。具体指标上，将是全国房价整体增幅收窄，个别月份或将绝对下降。其中，一二线先前房价涨幅较快的城市房价增幅回落会更大，三四线城市分化，去库存任务仍然艰巨。
@孟祥远 个人认为：楼市现象纷繁复杂，有很多客观的现实情况和市场规律，需要深入洞察，科学把握。没有充分的市场接触，很难形成真实、全面而客观的评价。建议发布房价泡沫和风险指数的研究机构，在数据出炉前一定要进行充分的思考和科学的评定。如果只是学术研究，倒也可以理解。但发布之后，大家用来指导实践和投资置业，所造成的巨大损失，又该谁来承担呢？
来源：孟祥远（ID：csfdcyj），
作者：孟祥远（私人微信号 mjjt2018）转载已获授权！