千万不要再瞎炒房了！南京楼市接下来或是……
5月13日，传闻许久的调控升级终于来了。除了最吸引眼球的新购住房3年限卖之外，新的住宅用地供应计划可能对楼市影响跟为深远。那么新政具体有何影响，接下来的南京楼市会怎么走？房子到底能不能买？如何去买？
新购住房3年限卖
购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。
灭炒房↓↓
短期炒房，特别是买入处于限价状态、新房二手倒挂严重的楼盘的新房，交付后就卖出赚差价的方式，被彻底堵住。
最典型的代表是16年11月开盘、限价4万5/平的仁恒江湾城四期，由于其限价严重且开盘后很快就能交付、办证，拿到二手市场上转手时，卖家净得价接近6万/平。一些人通过这种方式，短短几个月就赚得几百万。
堵投机↓↓
以前有部分投资投机客，杠杆比例偏高，月供超过自身还款能力，在交完首付之后，手上仅留存只能支撑2-3年月供总额的现金，主要靠这笔钱还月供，等房价上涨后将房产卖出。现在这种做法也很难行得通了。
慎选择↓↓
新房：1年半到3年的交付周期+办证时间+3年限卖，使得在购买新房，要格外注意，买完之后5-6年内无法改变。也正因如此，在购房前一定要将方方面面的因素都考虑清楚再下手，不可匆忙决定，毕竟5-6年内没有后悔的余地。
二手房：由于没有等待交付的周期，相对好一些。
加大住宅用地供应
加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷，其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1 %。
加强土地供后监管。督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设，加快已开工地块建设速度，尽快形成有效供应。对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。达到商品住房销售条件未申报销售的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未申报销售的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，销售备案价格不予上涨，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
相比新购住房3年限卖，其实这部分才是最为核心的内容，最应引起各方重视。
未来5年内，如果真的严格执行加大住宅用地供应计划，增加供应量、加快供应节奏，那么将会深刻影响南京楼市格局。
但是，也不应过于看多：
①加大住宅用地供应的计划，最后的结果取决于是否能够最终严格执行到位。
②新政关于加大住宅用地供应计划，只提到了“量”，并未提到“质”。
板块划分：
河西中、江心洲、河西南、江北核心区是第一梯队；
江北隧道口、大校场、南站、鼓楼滨江是第二梯队；
南京主城区的其他板块，是第三梯队；
刚需可以看看：溧水、高淳及六合！
最终的土地出让情况，也有可能大体如此，呈金字塔式结构分布。
核心区域的土地与房产，依然稀缺，且具有相当的价值。
公开摇号
取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。
对于广大只能通过纯粹碰运气的购房者来说，是个好消息。
在此前一年多的时间内，新房价格由于限价原因低于周边同类房源二手成交价的区域内，购房难度都比较大，很多购房者也是多次陪跑却无功而返。
现在采取公平摇号之后，很多原本对对热点区域的限价盘不抱希望的购房者又会重新燃起希望。例如：河西中的华新城璟园和宏图上水云锦、江北核心区的华润国际社区、江心洲的胜科星洲府等等。
虽然从蓄水情况上看，这些热点楼盘依旧不容易买到，但是比原来的概率，还是要大太多太多。
市场分化
自去年9月至今，南京已经出台了四次新政，在“限购、限卖、限贷、限价”的四限模式下，南京楼市的调整期即将来临。
板块热度、楼盘销售情况、市场情绪，将会进一步分化。
在新购新房5-6年无法出售的背景下：
①购房人群中，投资投机客的比例会有明显降低。自住或自住兼顾投资的客户，是主流。
②短期炒房已无可能，长线投资、专注价值，是主要趋势。
③购房者会变得更理性、谨慎。毕竟买完之后5-6年内没有后悔药，需要考虑的更为周全。
④一些远郊板块、没有实质利好支撑的板块、外地投资客过于密集而本地购买力不足的板块，将率先转冷。
⑤购买新房，要选择值得长期看好的板块和愿意自住的房源，短期板块轮动操作已不现实。
⑥在能够负担得起的范围内，量力而行，杠杆不要用的太猛。
未来趋势
短期看稳↓↓
1、限卖，卡的是新购。
①在过去的几年内购买的房子，还有不少目前未交付，在陆续交付之后，二手市场房源是增加的，而非减少。
②被限卖的房子，就算不限卖，大多也要到1.5-3年后才能交付，不影响短期二手房供应格局。
2、多次调控新政后，购房资格是相对有限的。再土豪，再想买房，没有购房证明也不行。
3、资金面在收紧。
①房贷利率在上浮
②信用贷、首付贷、接力贷等产品，受到严控。
③债市、股市形势都不理想，最终也会传导至楼市。
4、市场逐渐转冷，观望情绪渐浓。
购房资格+购房实力+购房意愿，同时具备，才有可能成为真正的购买力，缺一不可。
①这样的人，在多次调控之后，是会更多还是更少？
②量在价先，客户少了，成交量跟不上，开发商又有资金压力。房价是更可能涨，还是更可能跌？
接下来的调控期内，南京楼市怎么走，并不难判断。
中长期看多↓↓
只要经济社会正常发展，社会财富会越来越多。作为强二线城市的南京，出现人口和财富净流出局面的可能性很小。
而社会财富，总要有载体。对于普通人而言，房产是最好的载体。
①专业的金融投资，普通人有多少扎实的相关知识和靠谱的投资眼光呢？
②不是楼市，难道还是股市？
楼市之外
房产是重要，但不是全部。买完之后，没有必要成天关心一时的涨跌，特别是对只有一两套房的人而言。把更多的时间和精力，用于生活、工作、家庭，是更好的选择。