南京楼市上演惊天变局！还有哪些房子值得去买？
如果要用一个词来形容当下的南京楼市，可能是“迷茫”，也可能是“困惑”……端午“0”开盘，“513”限卖政策后仅有3家楼盘开盘，南京房价破天荒的出现“五连降”……这一切现象是否表明，南京楼市已然进入了冷却期？买房人困惑的是房价会不会跌，迷茫的是房子还应不应该买？
在大环境遭到政策严控的当下，我们发现，市场已然出现了明显的分化，品质过硬的楼盘在这个时候仍旧卖的火爆，而一些“经不住考验”的楼盘明显销量大跌。
楼市正式进入“四限”时代！
从去年到现在，我们统计了南京房价涨幅情况，如图所示：
限购政策的到来对南京房价的影响显而易见。从去年12月起，房价涨幅开始减缓，依图所示，从去年12月，到今年1月、2月、3月、4月、5月份，南京房价分别环比下降0.1%、0.2%、0.1%、0.2%、0.2%、0.3%！
随着今年来调控政策的不断加码，南京房价涨幅出现了“五连降”。事实上，调控的目的很明确：就是控制房价涨幅。、就目前来看，调控的效果已然立竿见影。
在今年新一轮调控大潮中，南京从限购、限贷、限价，到以南京5.13新政引发的新一轮“限售模式”，至此，南京楼市将全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
南京楼市迎来变局
在南京一系列买房政策的刺激下，南京楼市开始出现进一步的分化：
1.购房人群中，投资投机客的比例明显降低。自住或自住兼顾投资的客户，是主流。
2.短期炒房已无可能，长线投资、专注价值，是主要趋势。
3.购房者会变得更加理性、谨慎。毕竟买完之后5-6年内没有后悔药，需要考虑的更为周全。
4.一些远郊板块、没有实质利好支撑的板块、外地投资客过于密集而本地购买力不足的板块，将率先转冷。
5.购买新房，要选择值得长期看好的板块和愿意自住的房源，短期板块轮动操作已不现实。
6.在能够负担得起的范围内，量力而行，杠杆不要用的太猛。
近期，许多购房人在我们的群里提问，诸如“楼市开始走下坡路了吗？”、“房价会降吗？”、“现在能买房吗？”……南京楼市接下来怎么走？我的看法是南京楼市在短期里依旧会维持稳定，长期来看还是有向上发展的空间。
短期看稳↓↓
购房资格+购房实力+购房意愿，同时具备，才有可能成为真正的购买力，缺一不可。
①这样的人，在多次调控之后，只会越来越少。
②量在价先，客户少了，成交量跟不上，开发商又有资金压力，因此南京房价短期内涨不上去，只会维稳。
中长期看多↓↓
从中长期来看，只要经济社会正常发展，社会财富会越来越多。作为强二线城市的南京，出现人口和财富净流出局面的可能性很小。
而社会财富，总要有载体。对于普通人而言，房产是最好的载体。
①专业的金融投资，普通人有多少扎实的相关知识和靠谱的投资眼光呢？
②不是楼市，难道还是股市？
买房人该如何选房子
“513”新政后，南京第一个开盘的是江北老盘山水云房，于5月23日突击开盘。根据网上房地产当日数据显示，作为新政后首个开盘的项目，开盘仅去化6成！而周边的世茂荣里、华润国际社区、恒辉假日广场此前的去化结果都十分理想，基本都是“日光”！
这样的开盘结果让人大跌眼镜......
“四限”政策让买房人更加谨慎，不再像之前那样盲目地“买买买”就行，那些之前价格跟着房地产浪潮一起水涨船高的“裸泳”板块，借助楼市火爆炒作上位的区域和缺乏口碑支撑的产品，光环退却，逐渐露出了庐山真面目：在市场转冷的当下，销量惨淡。
因此还是要老生常谈，房子是用来居住的，脱离了居住的本质，通过各种手段硬炒起来的房子，等到市场风向转变，是真正畅销还是无人问津一看便清楚知晓。虽然不能说这类房子不好或者是未来也一定滞销，但是当市场进入调整期，甚至真的遇上房价下跌时，这类“裸泳”板块的抗跌能力则是最差的。
如何去选房，成了当下置业者最为关注的一个问题。
我们就此总结了如下四点：
1、 配套成熟、生活交通便捷
配套是房价非常重要的影响因素，配套成熟的板块有实质性的利好支撑，而不仅仅是一个概念，在市场降温的时候，很少有人会愿意为那些概念买单。只有完善的配套才能衬托出房子的居住价值，才能彰显房子的本质。比如这次刚刚开盘的万科大都会，地处南站板块，周边地铁、公交线路四通八达，更有全亚洲最大的轨道交通枢纽——南京南站。
2、投资客比例较低 以自住为主
投资客集中的板块或者楼盘一个非常显著的特点之一就是，每到晚上，整个小区都是黑的，没有几盏明灯，因为很多房屋根本无人居住。即便将房屋出租出去，由于住户频繁更换，人员杂乱，小区居住品质和安全性变差，抗跌能力自然也就不会高。
反观自住比例较高的板块或者是小区，配套一般较为完善，而且由于投资客少，所以在售房源不多，物以稀为贵，房价自然很难降，即便出现了价格调整，自住业主也不会像投资客那样降价急售。例如此前南站板块的万科尚都荟、万科九都荟，现在的入住率都比较高，这样的小区保值率高，生活配套完善，且适宜居住。
3、 房价涨幅较小且被严格限价
前期涨幅过快的板块基本上都存在价格虚高的情况，如果高位接盘，在市场转冷之时，价格必定会经历一定的调整， 这时候后悔都来不及了。但是房价涨幅不高且又被严格限价的板块，证明未来还有比较大的发展空间，抗跌能力相对较强。
典型代表就是热门的南京河西南板块，此前传闻佳兆业、五矿、升龙三家即将要加推摇号的楼盘虽没有要开卖的动静，但仍然有不少购房者过来探盘、登记。有报道显示，仅上述楼盘，每位销售员基本上都有500组左右的客户，甚至有的选择通过提高首付比例至8成以筛掉一些客户。
4、 规划已落实 利好项目建设提上日程
城市规划建设是一个长期的工作，但是具体落实情况和未来发展情况还是存在一定的变数，俗话说理想是美好的，现实是残酷的，所以一味去看未来规划并不是一个理智的选择，如果规划长期没有落实，那么和靠炒作火起来的“裸泳”板块也并无差别。但是那些建设规划已经正式提上日程甚至是部分项目已经动工建设的板块就要靠谱得多，至少在短期内是比较保险的。
经得住考验的房子才是“好房子”
南京楼市分化明显的情况仍将持续，真正好的房子凭借其品质、服务仍然受买房者的关注并且热销，万科大都会正属于这类“经得起考验”的产品。就万科大都会而言，不管从产品质量还是服务方面，以及社区状态，甚至包括销售摇号，它都是经得起考验的。
它是如何经得住考验的？让我们从万科大都会低调的首次开盘说起。端午小长假后的第一天（5月31日），城南纯新盘万科大都会作为首批公证摇号楼盘摇号开盘。万科大都会此次共推出188套装修房源，销许均价为34034-36505元/㎡。
万科大都会开盘当天选房现场
万科大都会于当天下午开始选房，选房现场安静且有秩序。据了解，当天实际摇号的买房人共有267组，在购房者“炒房的人明显少了”的夸赞中，万科大都会1、2、6幢全部售完，仅剩4号楼180㎡户型16套房源，去化9成。
开盘时秩序井然
没有乱哄哄的千人抢房，没有浑水摸鱼倒卖房号的中介，良性的买房市场终于得以显现，这样的销售成绩，恰恰印证了到底什么才是“经得起考验”的房子。
让我们先来了解一下大都会的产品，万科大都会是万科在南京南站的第五个项目，相对万科置业在南京南站的其他住宅项目，万科大都会的定位更偏向改善，户型面积120-180平米，其中140平房源咨询量比较多。
在大都会开盘当天，有一家三口一起过来选房，妈妈表示：“我家儿子在华为上班，我们全家商量以后决定在南站板块置业，最想考虑的是140平的。”儿子随后也告诉记者，“万科的房子口碑不错的，我有好多同事都买的万科南站的项目，有的已经入住了，在产品质量方面可以放心。”
据了解，大都会小区内部还规划有一幢幼儿园和一幢万科建设、政府托管的社区中心，就是目前的售楼处，社区中心以后将对业主开放。采访了多位购房者，他们均表示，选择万科的房子还有一个重要的因素，那就是服务好。
“万科物业的服务自不必多说，前几年我曾租住在河西的万科金域缇香，每栋楼有管家服务，出入都有保安的严格管理，很好的保障了社区的安全。”
此外，值得一提的是万科大都会的社区中心，也是万科大都会的售楼处，这个售楼处太让人感动，假如你误打误撞走了进去，绝对以为这是一家类似先锋书店的书吧，除了整壁的图书外，这里有飘着浓郁咖啡香味的cafe bar，以及摆放着精致工艺品的展示售卖区，用大都会销售人员的话来说，“专业卖书，业余卖房”，这里适合所有爱生活的人们。
不说，你知道这是售楼处吗？
“专业卖书，业余卖房”
在目前的市场大背景下，只有真正“经得起考验”的产品才能绽放其光芒，哪怕政策再严苛，购房资格再稀缺，楼市再惨淡，这类型的产品永远都是经得起推敲，抗跌性强且保值的产品。
最后说一句：南京楼市遍地是黄金的日子已然一去不复返了，买房人还是应当珍惜自己的购房资格！看准了，再出手~