楼市两大预期逆转：利率走高、地价回调！房子开始难卖了……

几乎就在短短几个月的时间里，楼市的预期已经出现了大的逆转。

贷款、土地都出现不同程度的预期逆转，导致的结果是，房子开始变得不再好卖了，越来越多的楼盘不再“日光”。而且接下来，这样的现象可能会越来越多。

买房在一定程度上买的是“预期”，“预期”变了，你还会买房吗？

预期转变一：房贷利率走高！南京部分银行取消利率优惠

影响房地产市场最大的还是房贷的变化，取消房贷利率优惠，甚至提高房贷利率正在各城市不断升级。近日北京、上海、广州多家银行再次收紧房贷政策，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。

证券时报6月10日援引融360监测数据显示，5月份，35个城市首套房房贷利率均有不同程度上调，多数二线城市银行利率调整至基准。5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。

报道还称，目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。这对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。

我们也整理了南京目前18家银行最新的利率情况，能给利率优惠的银行越来越少，取消房贷利率优惠的银行开始增多。

从统计的结果来看：南京目前18家银行，还能给到9折优惠的仅剩2家，能给到95折的也仅剩5家，还有1家银行利率浮动，剩下的11家银行都开始执行基准利率。

利率9折优惠：紫金农商银行、华夏银行

利率95折优惠：建设银行、南京银行、邮储银行、江苏银行、上海银行

根据我们统计的信息来看，针对首套房贷，南京大部分银行已经开始执行基准利率，南京市场上的9折利率正在逐渐消失，9折利率或真将成为历史。

房贷利率的上调导致购房者的贷款成本增加！那么具体购房贷款成本会增加多少呢？我们一起来举例算一下！

以贷款200万，时间为30年，等额本息为例。

基准利率：每月还款：10614元，支付利息：182.2万元，累计还款总额：382.2万元。

95折优惠：每月还款：10318元，支付利息：171.5万元，累计还款总额：371.5万元。

9折优惠：每月还款：10027元，支付利息：161万元，累计总还款额：361万元。

接下来，如果房贷利率持续走高，利用高杠杆进场的一些投资客，可能会适度撤场，投资预期下降，房地产市场将迎来更大的“寒冬”期？

预期转变二：多板块地价回调！麒麟最高限价仅1万7！

土地预期也开始发生转变，这更让投资客担忧起来。

南京国土局在8天内连续挂了3次地，共计32幅地块，涉宅地块共19幅，整个7月南京将迎来3场土拍。

与以往不同的是，这轮土拍开始南京将执行新的土拍政策，取消过去达到最高限价将摇号决定拿地房企的模式，而是在本地块内改竞保障房面积，每次报建面积200平米，所建保障房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

设想一下一个豪宅项目，如果配套一栋保障房，开发商的拿地欲望还会如此强烈吗？

更值得关注的是，这一次挂出的地块最高限价普遍下调，例如，麒麟NO.2017G35地块，最高限价17887元/平米，比京奥港此前拿的地块22429元/平米，低了接近5000元/平米！

不仅仅是麒麟，南站、燕子矶、东山等区域的地价都出现了“技术回调”。

地价不是在走高，而是再下降，这意味着，未来房价肯定也不会高。

土地价格预期的下调，开发商会趁机抄底，还是静观其变？

预期转变三：难卖！开盘就卖完的盘越来越少！

预期变了！购房人还会去抢房吗？显然是不会了……

据统计，在本轮新政出台后，共有14家楼盘开盘，截止到目前，仅有两家楼盘卖完。不少楼盘只卖了6、7成，卖的最差的只有3成!

某楼盘开盘销控表，大部分房源都没有售出

值得一提的是，多个楼盘房源数比客户人数还多，达不到“公证摇号”的硬指标。

好吧，开发商是该高兴呢？还是高兴呢？还是高兴呢？

上上周，两家公证摇号楼盘，中签率也都非常高，甚至达到70%以上，不再像以前十几组客户抢一套房，买房人明显减少。

心态已经开始转变，市场动力明显不足了。那么问题来了，现在，你还会去买房吗？

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