内部文件曝光！鼓楼滨江纯新盘要卖1300万起，真的值吗？

近些年，随着市场需求的不断发展，大平层产品愈发受到高端购买力客户的追捧，然而市场也对大平层产品提出了更高的要求，并非单纯的把面积段做大，再配上高档的装修就能算是成功。近日，笔者在鼓楼滨江板块实探当代万国府ΜΟΜΛ的时候，就发现了不少问题。

鼓楼滨江板块：原本为下关滨江，前几年行政区划调整，将下关区整体并入鼓楼区，从此改名鼓楼滨江。凭借鼓楼区作为南京最中心的区的名头和“滨江”的江景概念，在过去的一两年时间，吸引了大量外地投资客。

鼓楼滨江作为原本就相对较为成熟的板块，在历经此前的开发后， 发展到今天，已经到了高地价+大平层的阶段。

板块内的高价地，包括：楼面价22373元/平的中海G34、楼面价29899元/平的招商G01和24769元/平的当代置业G65。其中当代置业G65地块打造的住宅项目就是当代万国ΜΟΜΛ。

地块前世今生↓↓

鼓楼滨江NO.2013G65地块原于2013年被南京鑫磊地产开发有限公司以5.7亿元总价拿下，当时楼面价格13828元/㎡；2016年5月该地块再度拍卖后，被当代置业以3.4亿元总价拿下，加上南京鑫磊房地产有限公司的6.81亿欠款，总价10.21亿，楼面价24769元/平。

项目略显神秘，可以获知的相关信息寥寥。至今，也未公开样板间和户型图。包括在之前的品牌媒体见面会上，开发商对楼盘具体内容的介绍也较为有限。而且置业顾问表示，因工程进度等问题，具体开盘时间也不确定。

甚至就连到售楼处了解项目，都需要提前与置业顾问预约，然后等与置业顾问约好后，才进行接待。否则， 即使已经到了售楼处门口，也不予接待。

问题重重

虽然在售楼处可以了解到的相关项目信息比较有限，但是在实地探盘过程中，笔者也发现了不少问题，很多方面的情况并不理想。而且在某专业机构为开发商做的地块研究报告中，对部分相关问题也有所提及。

①所处地段：新老混杂，周边环境较为堪忧。

照片拍摄于距楼盘不到百米处，可以看到周边环境情况并不理想。售楼处东面更是紧邻环卫车停放处。

②高门槛高总价

据置业顾问介绍，当代万国府ΜΟΜΛ小户型为230平，起步门槛高于仁恒江湾城四期、海玥名都、金茂府、葛洲坝g14等一众河西豪宅，仅次于上海建工g68的235平。

而按鼓楼滨江目前最高的4万/平限价计算，最小户型230平总价也要920万，最大户型290平总价高达1160万。而开发商实际的放风价，甚至高达1300万起，单价高达6万/平！而目前处于调控期，新购房3年限卖的新政也出台了，市场正在逐步降温，购买力也被不断消耗，能接受这样价位的客户还有多少，要打个问号。

③品与地段不匹配：周边环境老旧建筑与小区云集。

总得来说，项目所处的鼓楼滨江板块，新老混杂现象较为明显，而且当代万国府MOMA附近更是有不少老旧小区与建筑。那么在这样的地段，打造高定位的终极置业型大平层产品，则显得较为突兀。

当代万国府ΜΟΜΛ，在价格上，无论单价还是总价 ，都远高于周边二手成交价，比较突兀；而最近一年多，南京市场上的绝大多数热门楼盘，都是单价低于周边二手成交价。

周边小区二手挂牌情况：

目前，河西的大平层产品是受市场认可度最高的，只要开盘就是日光，客源房源比也居高不下。同样定位为豪宅大平层的仁恒江湾城，周边是这样的：

（图二来自：山风摄影）

④占地面积与体量偏小

项目总用地面积不过20531平方米，共3栋楼135户。占地面积过小，也会使得楼盘内部的逼格营造和景观打造会比较困难。

⑤与北面商业综合体相距较近，可能会较为嘈杂。

⑥对手强劲：周边板块的大平层+别墅，会对当代万国府ΜΟΜΛ构成强劲挑战。

大平层竞品：总价“千万级”的大平层，在河西有海玥名都、华新城、保利天悦、绿地华侨城海珀滨江、上海建工g68、金茂府、葛洲坝g14等一众对手。

别墅分流：江心洲的纯叠墅盘升龙桃花园著今年也要上市。

总结

大平层产品，绝大多数都是高总价，单价一般也不低。也正是因为这点，在评判标准上，会面对市场和客户更高的要求。

购买大平层产品，有几点需要注意：

①不能有任何硬伤，否则日后在二手房市场上，流动性比较堪忧。

②产品与地段要匹配：要在发展水平高、配套成熟的地段，否则会产生错配现象。

③由于高总价，二手市场上能接受的人群相对偏少，所以除非在新房开盘时受到严重限价，否则升值表现都相对一般，不适合纯投资。

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