实 践 出 真 知

央行于日前公布了6月份的金融数据：6月末，广义货币（M2）余额163.13万亿元，同比增长9.4%，创新低，比5月份的9.6%还低了0.2%；狭义货币（M1）余额51.02万亿元，同比增长15%，也是进一步下降。

值得关注的是，在央行公布上半年金融统计数据之后，央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘也对此做出了解读，他说，只要实体经济的合理融资需求得到满足，M2增速放缓可能是新常态，市场不必过度解读。 

那么，什么是M2的新常态？如果从增速来衡量，M2增速回到个位数可能就是所谓的新常态。从央行调查统计司司长的表态来分析，再结合中央决策层近期对于GDP增速所表现出来的容忍度提高的意图，或许能够得出这样的判断，即未来M2增速个位数将会是新常态！

多年来，M2从没有这么低过，说明当下的货币创造能力已严重下降，不单单是央行的问题，可能跟经济活动有着较大关系。或是说，已经不能通过信用创造太多的货币出来了。

而2008年时就有巨大的基数了，但仍是遵循这个规律，只要M2涨，房价就迎来暴涨；M2跌资产价格都会跌，房价也不例外。这次M2跌出了新低，对于房价来说，意味着一场毁灭性的打击即将到来。

钱就是拖着房价这艘大船往前行驶的水，船的膨胀速度比水快，很快会出现的情况就是搁浅触礁。昨天还有一个数字值得关注，那就是人民币新增贷款超预期，达到了1.54万亿，超出市场预期1000多亿。

这个月企业贷款多了，再加上6月份本身就是贷款高峰，说明还是投资拉动经济为主，只要固定资产投资稳定，企业就会贷款。另外还有一点因素，金融强监管，让其他的融资途径封闭，所以只能回到贷款的渠道上来。

而房贷这个月也有所反弹，但跟房地产销售的数据却并不同步，也就是说房贷反弹了，但销售仍然在下滑。经过半年的消耗战，基本上各家银行的贷款额度都差不多了，下半年估计房贷还是会继续向下，有可能一贷难求。

对于M2低于10%这个事，大家明显很不买账，还是认为央行放水了。但其实央行现在要做的就是进一步的维持经济稳定运行，健康减肥而不是直接饿死。

央行有序的减少货币供给，特别是7月上半个月，基本上就没有任何投放，回收货币的决心相当大。之前欠的债，需要一点一点还。逐渐让货币回到常态。

其实不用管M2到底印了多少，只要看清市场利率，这就是现在的水位，今年上半年水位一直在上升，就说明货币的方向是趋紧的。而未来几年，可能都是坚持这个方向不会变化。

之前已习惯了花钱大手大脚，习惯了低利率借钱，习惯了银行有的是钱可以给我，现在要赶紧转变思路。以前慷慨的银行，正在变成讨债的债主，以前宽松的利率，正在变成上吊绳，在每个负债者的脖子上越勒越紧。

而央行现在只能提供必要的流动性，也就仅仅保证大家饿不死而已。想要再像以前那样过挥霍无度的日子，基本没可能了。

巴菲特说过，利率就是资产市场的重力，属于最基本的法则，利率将会改变各类资产价格的估值方法，而市场利率才是各个资产市场的领先指标，只要利率上涨，各类资产价格都是会往下跌的。

所不同的是，从10楼往下跳，还是从1楼往下跳的问题。股市就是在1楼，而长久期的高息债务，以及更长久期的房子，现在已经站在了10层的跳板上。

这是一个只能向上爬，没有退路，要下来只能往下跳的游戏，对于大多数人来说，关心的是他还能不能继续向上爬到12层，或者20层。但其实从10层跳下来已经粉身碎骨了。所以他继续往上爬与不爬，已经没什么太多的意义。

本次堪称历史新低的M2涨幅，其实释放了一个信号，是国家调整经济结构，稳定货币政策，降低金融杠杆的表现，这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。

央行新闻发言人阮健弘称，相关数据表明，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫见成效。

最近，关于房价下跌的新闻有点多，似乎楼市降温这才刚刚开始。不少新闻里指出，从北京东西城多个“学区房”市场发现，“学区房”成交量急剧下滑，不少房源价格跳水近百万元。虽然我们知道这都仅是个例，但我们可以看到，大家的心理预期都在发生微妙的变化。

从去年“十一”前后以来，楼市调控不断升级加码，到今年3月以来，楼市调控升级至2.0。此后，在高强度的限购、限贷、限售组合拳之下，一线城市房地产市场“闻风而动”，不仅成交量下滑，房价也出现松动，甚至是曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”。

谈及房地产，阮健弘表示相关数据表明，房地产信贷增长势头回落，个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降，这些变化有利于抑制房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。

由于未来半年能用的总体额度不多，加上政策面对于房贷的定向调控，预计未来半年流入楼市的信贷规模会趋向萎缩。据了解，上半年中长期贷款占新增人民币贷款的35%，规模是2.8万亿。照历史经验，人民币贷款上半年会占用6成，下半年会占4成，也就是说，以上半年近8万亿计算，今年新增人民币贷款总量可能为13.3万亿；

如果把房贷（中长期贷款）控制在30%，今年最多房贷数为3.9万亿；而上半年已用了2.82亿额度，那下半年仅有1.1万亿的中长期贷款可用。而这个数字对于眼下处于高位的楼市来说，会更加地严峻。

融360六月房贷市场报告显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。533家银行中，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮（1.05-1.2倍不等），全国仅11家银行提供9折优惠利率。

值得关注的是，今年4月全国首套房平均利率为4.49%，创下了历史新低。但在此后，银行开始上浮房贷利率，5月平均利率为4.73%，环比上升4.64%、6月上升到4.89%。房贷大有全面回归基准利率的势头，甚至是重回5.0。

回顾一下，上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年，当时8月份的房贷利率为5.15%。2015年是去库存大年，当年很多城市都下了成交量纪录，而房贷成为银行的香饽饽，那一年是房价出现大涨趋势的元年，当时平均房贷利率是5.0%以上。

从2015年9月以后，利率就持续走低，到2016年，全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房价暴涨的一年，也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增，房贷仍然是银行的主流业务。

而到今年，随着政策高压线逐渐收紧，加上银行资金紧张，银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。现在来看，全民炒房的时代已经结束，入市门槛提高，对大部分热点城市来说，这时候进楼市的人，要么是刚需，要么是改善型住房，炒房成本已相当高昂。

从国际上看，全球主要央行货币宽松政策，也进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨，意味着欧洲央行结束零利率的时刻，不久将会来到。昨天晚上，加拿大央行宣布将基准利率上调25个基点至0.75%。

需知，在美元加息的时候，之所以全球资本市场似乎还很滋润，一个重要的原因，就是便宜的欧元，弥补了全球资金的渴求。不过，这个美元之外的最大水源，很快也将慢慢关闭。一叶落后，是天下叶落。

值得注意的是，王健林、李嘉诚、潘石屹等大佬已收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，大佬、富人们正在有步骤地退出国内房地产市场，这个信号是非常明显的！

那么，本文的结语是：

没有一个国家是靠炒楼让人民发财的，国家也不可能光靠卖地而走向富强；眼下央行货币收紧的时钟已经响起，预示着炒楼时代的结束！而国内楼市的未来，有赖于稳定楼市的长效机制早日出台！而土地债券和公路债券的相继出台，也表明了国家的智慧与谋略......

（图片来自网络）

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