投资美国房产 你应知道这些省税方法
华人喜欢投资物业，若能灵活运用税法1031条及121条，将自住屋及出租屋交换使用，利得部分有可能不需要缴交半毛钱税金。
房地产律师陈建友日前将多年来深入研究这两条税法的心得，毫无保留地与大家分享。
陈建友说，美国国会2004年通过“为美国人创造就业法案”（American Job Creation Act of 2004）后，结合1031及121税法的功能，已成为个人理财规画运作极有利的做法。1031条允许投资物业若有利得，可将卖掉物业的价款，交换购买另一栋等值或更贵的投资物业，暂时避开缴交利得税，即延缓缴税。直到有一天纳税人决定退出投资市场，不再透过交换物业方式延缓缴税，才须就过往所累积的获利缴清税金。121条为主要自用住宅、且在卖屋前五年至少自住两年的夫妻屋主，享有50万元，单身屋主25万元的利得免税额。
他举例，一栋很久以前用50万元买的投资物业，预计卖掉时有50万元利得，屋主可在卖屋的前两年进住，如此获利所得可以完全免税。如果卖掉时利得是70万元，若使用同样方法，最多只能免掉50万元利得税，多出的20万元利得该如何做，才可以免缴税呢？
陈建友说，屋主可在卖掉房子的前三年先进住两年，然后再出租一年后卖掉，此时除可符合121条自用屋卖掉时免缴50万元利得税的好处，房子并因变成投资物业，可透过1031交换另一栋房屋延后缴税，避开马上缴20万元利得税。新买进的房子为了保持投资物业身分，建议至少做为出租物业一年半以上，想卖时才再进住至少两年。
值得注意的是若房子是经由1031交换方式买下，屋主须持有该物业至少五年以上，才能使用121免税优惠，但不需进住至少五年。若房子不是经由1031交换方式买下，一开始就是自住屋，屋主并无持有房子五年的要求，如只自住两年，照样可用121免税优惠。
陈建友说，2008年“住房及经济复苏法案”（Housing And Economic Recovery Act of 2008）通过后，121已经过修订，弥补过去屋主永远不缴利得税的漏洞。因此该年以后，结合121及1031节税的威力已被削减，唯若懂得灵活运用，功能继续存在。这年开始只要房屋一开始是做为出租屋，不管房子是否曾透过1031交换买下，只要在准备卖屋的前五年进住房子至少两年后再出售，一样可以获得利得免税好处，只是只有屋主自住占持有时间的比例可免税。
如屋主十年前买下房子，前面八年出租，最后两年自住，卖屋时假设有50万元利得，将只有五分之一即10万元利得免税。
但若房子买来一开始就是自住屋，之后出租，只要在卖屋前五年自住两年，一样可以享受121百分之百的利得免税额。若预估利得将超过50万元，尚可设法以1031交换方式延缓缴税。用1031交换买下来的投资物业，未来在销售前并可拿回自住，唯利得的免税额是以自住占持有时间的比例计算。
来源：世界日报
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