买房必读|尔湾周边购房指南：三大卫星城市
常常有客人会问：尔湾周边还有哪些比较适合购房的城市吗？
答案是：有，下面就这个问题做以说明。
一、尔湾市是橙县华人生活的中心
尔湾市是一个拥有出色规划，无论是在城市环境、经济发展、居住品质、学区教育等多方面都名列前茅的一个现代化新型城市。尔湾市拥有十分健全的华人生活设施，华人比例高（约24%），各类华人组织及社群等都很多，华人在这里的生活、社交等都非常便利。同时，尔湾市蓬勃的经济为本市及周边的居民提供了更多的就业以及创业的机会。
然而，这样优越环境的代价之一就是高房价，从最近的数据来看，尔湾市目前独立屋均价超过120万美元，单价约501美元/平方英尺（约合人民币35,969元/平方米），Condo的均价也超过65万美元。因此有不少人将目光投向了尔湾周边的一些房价相对较低的城市。
二、尔湾周边有很多宜居的好城市
其实，在尔湾周边有很多适合居住的好城市，这些城市对于不了解洛杉矶的华人来说并不熟知，但它们都是景色优美、治安良好、学区优良、而且居民素质都很高的白人城市，这些城市房价相对更低，都是非常宜居的好城市。
然而，对于尚不熟悉这里的环境、又没有足够的美国生活经历的华人新移民来说，在选择城市时，有一些迫切的关键因素是不能忽视的。
我们建议华人新移民朋友在购房时，尽量不要选择远离尔湾。有的城市虽然很好，但已经离开尔湾市超过20分钟车程甚至更远，当你住进这样的城市，在日常生活所需，例如：吃中餐、去华人市场、甚至是华人社交方面都会不方便。离尔湾近一些不光能在生活上获得很多的便利，同时也将有更大可能获得更多工作或创业的机会。
当你已经在这里居住了几年，在生活、语言等都得到一些磨炼，已经融入这里的生活、不在那么依赖华人生活中心了，那时候，你就可以完全根据自己的喜好想要搬去哪里都可以了。
三、尔湾最重要的三大卫星城市
基于上面的考量，我们推荐Lake Forest（森林湖市）、Mission Viejo（米逊维耶荷市）和Aliso Viejo（亚里索维耶荷市）这三个城市供大家参考。这三个城市是尔湾市最重要的三大卫星城市，它们分散了尔湾的不少工作人员，城市等级都很高，学区也很出色，房价低于尔湾。而且，它们距离尔湾都在15分钟车程以内。
下面从一些主要的方面来对比和说明
1）基本情况：
Lake Forest：1991年建市；人口约8万人；人口比例：白人约67%、西班牙裔约27%、亚裔约14%、华人约3%；家庭中位收入月9万美元；
Mission Viejo：1988年建市；人口约9万6千人；人口比例：白人约90%以上、亚裔约9%、华人约4%；家庭中位收入9万5000美元以上；
Aliso Viejo：2001年建市；人口约5万人；人口比例：白人约85%、亚裔约15%、华人约5%。家庭中位收入接近10万美元；
2）地理位置
（尔湾和它最重要的三大卫星城）
Lake Forest离尔湾最近，大部分区域与尔湾接壤，过去尔湾非常方便，例如新开发的Baker Ranch社区就与尔湾只有一街之隔，生活很便利。
Mission Viejo和Aliso Viejo与尔湾稍有一些距离，但也都在15分钟车程以内就能到达尔湾。
尔湾市有两个大华市场，两家店离得并不远，开车几分钟就能到。新大华和光谱中心都在5号公路旁，从Mission Viejo或Aliso Viejo过去也非常方便，一般只需要十余分钟车程就能到达，即便住的远一点一般也在20分钟车程以内。
3）城市环境
这三个城市中Mission Viejo和Aliso Viejo的城市环境和自然风光相对更漂亮一些，也受到更多人的喜爱。
（Lake Forest北部较新的区域）
Lake Forest城市内南北区域环境不同，南边开发的早，比较老旧，部分社区略显凌乱；中北部是较新的地方，环境较好，城市最北边也有一些地势较高的坡地，很多房屋可以看到城市灯火美景，一般华人会喜欢的也是这些比较新的区域。
（Mission Viejo的湖光山色）
Mission Viejo以城市中部美丽的人工湖而闻名，是那种典型的郊区城镇的感觉。由于它是由单一地产发展项目建成的大型总体规划社区，而且绝大部分都是住宅区，房屋、街道、以及公园都根据城市内起伏的地势顺势而建，整个城市的建筑都保持了很好的整体性，街道绿树成荫，来到这里就会觉得非常漂亮。特别是在湖边的区域，不少地方都能看到大气的湖光山色。
（Aliso Viejo拥有起伏的坡地，和漂亮的山谷美景）
Aliso Viejo是这个三个城市里面最小、也是整体最新的一个城市，相对也更加靠近海边。城市内也基本都是坡地，拥有连绵的山丘和山谷。商业主要集中在城市的中部，四周分布着规划整齐的住宅区，街道高低起伏，住宅沿着山坡错落分布，给人的感觉很新很漂亮。
4）安全度
这三个城市都是很安全的城市，但Aliso Viejo在各大美国城市安全排名中一直保持名列前茅，其次是Mission Viejo,之后是Lake Forest。
根据neighborhoodscout.com的数据，Aliso Viejo的安全系数高达80，也就是说它比全美国80%的城市更安全， Mission Viejo的安全系数为65，Lake Forest的安全系数为59。要知道，即便以安全著称的尔湾市安全系数也只有50。
5）房屋及房价
Lake Forest:
（Lake Forest南部老旧的住宅区）
Lake Forest的房屋以独立屋为主，有少量的Condo ，房屋整体新旧参半。南边开发的早，不少房子都是在1970年前后建造，普遍比较老旧。到了北边如Foothill Ranch、Portola Hills这些区域房子就比较新了，而且这里的房子有很多可以看到不错的城市灯火美景，很多是在1990年前后建造，也有少量最新开发的小区；还有Baker Ranch以及Parkside等最新开发的社区，都是新房。
（Lake Forest北部环境好有新开发社区）
Lake Forest目前的独立屋单价为391美元/平方英尺（约合人民币28,071元/平方米），约比尔湾市低21%。以最近一个月的成交数据来看，独立屋平均价为75万3087美元。当然，在比较新的区域房价相对较高，一般都在100万美元左右，或者更高。特别是一些有景的又比较新的房子，一般都在100万美元以上。
Mission Viejo:
（Mission Viejo的坡地和规整的社区房屋）
Mission Viejo的住宅也以独立屋为主，Condo很少，而且这里的独立屋很多都有很大的土地面积，市面上出售的房子中土地面积五六千平方英尺的比比皆是，八九千平方英尺的也不在少数。但这里的大部分房子都比较老旧，许多都是在70年前后建造，虽然近些年也有新建一些住宅但都是非常少量的。市面上有一部分1990年后建造的，就算是很新的了。
目前Mission Viejo的独立屋单价为389美元/平方英尺（约合人民币27,928元/平方米），约比尔湾市低22%。以最近一个月的成交数据来看，独立屋平均价为78万2339美元。
（Mission Viejo湖畔的房屋售价也较高）
一般来说，拥有湖景、山谷美景、或是年代较新的房屋售价都比较高，特别是在湖边，有很多拥有私家码头的湖畔人家，许多房屋售价都超过一百万美元，甚至两百多万的也有。
Aliso Viejo:
（Aliso Viejo的房屋沿着坡地而建，景色很美）
Aliso Viejo的房子整体都很新，而且相对有更多的Condo，房子大部分都是在1990年后开发建造的，由于城市很小，所以也已经没有可以开发新社区的空间，但整体都是比较新的。
目前Aliso Viejo的独立屋单价为404美元/平方英尺（约合人民币29,005元/平方米），约比尔湾市低19%。以最近一个月的成交数据来看，独立屋平均价为88万4739美元。
（Aliso Viejo的房子普遍都很新）
由于城市规模小，Aliso Viejo市面上出售的房屋也相对较少，但由于这些房屋普遍都比较新，而且都形态完整，再加上漂亮的环境，反而更受到华人买家的喜欢。这里也有不少一百多万的豪华独立屋，但Condo的价钱就相对很便宜，目前市面上便宜的Condo大约三十几万美元起。
*（说明：以上美元对人民币汇率以1美元=6.67人民币计算）
6）学区
学区对于很多人而言是购房时的一个重要参考指标，学区的好坏往往反在了房价、以及房子的保值和升值的潜力。这三个城市中学区成绩最好的是Aliso Viejo，其次是Mission Viejo和Lake Forest。为了更直观的理解和对比，我们下面采用GreatSchools网站提供的1-10分的评分标准作为各学校排名的参考。
Lake Forest有11所学校，各学校的成绩也有高有低，并不是很均衡。但总的来看，成绩较好的学校大多在中北部较新的区域，这也是一般华人在Lake Forest买房都买在比较新的区域的原因之一。
学校名称 | 评分 | |
小学 | Portola Hills | 10分 |
Foothill Ranch | 9分 | |
La Madera | 9分 | |
Rancho Canada | 8分 | |
Lake Forest | 8分 | |
Santiago | 6分 | |
Olivewood | 5分 | |
初中 | Serrano | 9分 |
Los Alisos | 8分 | |
高中 | Trabuco Hills | 10分 |
El Toro | 9分 |
Mission Viejo共有17所学校，其中Los Alisos初中和Trabuco Hills高中与Lake Forest有重叠，南部的Newhart初中与Aliso Viejo重叠，这些学校的成绩也都高低参半。
学校名称 | 评分 | |
小学 | De Portola | 10分 |
Bathgate | 9分 | |
Philip J. Reilly | 9分 | |
Castille | 9分 | |
Carl Hankey | 8分 | |
Cordillera | 8分 | |
Del Cerro | 8分 | |
Montevideo | 8分 | |
Del Lago | 7分 | |
Glen Yermo | 5分 | |
Linda Vista | 4分 | |
初中 | La Paz | 9分 |
Newhart | 9分 | |
Los Alisos | 8分 | |
高中 | Trabuco Hills | 10分 |
Mission Viejo | 9分 | |
Capistrano Valley | 9分 |
Aliso Viejo有8所学校，整体表现都很优异，其中4所都是满分10分的学校，9分的有三所，8分的一所。
学校名称 | 评分 | |
小学 | Oak Grove | 10分 |
Canyon Vista | 9分 | |
Don Juan Avila | 9分 | |
Wood Canyon | 8分 | |
初中 | Don Juan Avila | 10分 |
Aliso Viejo | 10分 | |
Newhart | 9分 | |
高中 | Aliso Niguel | 10分 |
*以上学校评分为GreatSchools网站对全美国公立学校所做的评分排名，10分为满分，分数并不代表学校成绩。
如果你想了解各个学校的成绩，你可以参考我们独家整理统计的《最新南加州学区成绩一览表》，该成绩是由加州教育局所制定的新制学校CAASPP成绩，通过该成绩表，你可以更加详细的比对出各个学校之间的成绩高低及差距。
总结：
总的来说这个三个城市都是不错的城市，房价都低于尔湾。相比于尔湾，如果是花同样的价钱，在这些地方可以买到更高性价比的房子。但这三个城市又都有自己优势的特点，可能没有哪一个城市是最完美的。建议大家在选择的时候，要考虑清楚自己最在意的是什么，结合自己的情况和诉求去选择最适合自己的城市和房子。
*附：与本文息息相关的文章及参考资料
*如果你想要对比各个城市基本情况，请查看此表。
*如果你想要了解各个城市的学区成绩，请查看此表。
*如果你想要了解各城市每月的房地产行情及交易数据，请查看此表。
D、参考文章：
>>推荐：
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