最高院裁判：以房抵债不属于消费性购房，不能取得房产所有权或优先权

民法典实务 2022-03-23

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来源：最高人民法院、中国裁判文书网

中华人民共和国最高人民法院民事裁定书 （2020）最高法民申2681号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙淑丽。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路-96号-A1201。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。一审第三人：柳港辉。再审申请人孙淑丽因与被申请人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）、一审第三人柳港辉破产债权确认纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁民终1947号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。孙淑丽依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项申请再审称：原判决认定事实错误，适用法律错误。一、二审法院认定孙淑丽不属于消费者，其起诉请求交付涉案房产并办理过户系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求是错误的。2015年6月15日，广信公司发文《内部员工购房实施办法》，作为广信公司当时员工的孙淑丽想购买房屋给儿子柳港辉毕业后结婚居住使用，于2015年6月23日按照实施办法的规定向广信公司支付了10000元购房保证金，后经孙淑丽向广信公司领导请示，广信公司领导同意以欠付孙淑丽的借款抵顶购房款，并于2015年7月31日为柳港辉办理了网签合同、开具了收据，于2015年10月29日以格式书面协议形式同意以欠付孙淑丽的借款抵顶购房款，至此涉案房屋的房款已经支付完毕，购房人已经履行了购房款的支付义务。该行为发生在广信公司被法院作出破产裁定前的6个月之外，因此该行为不属于破产法规定的个别清偿行为。二、二审法院认定孙淑丽未取得涉案房产的所有权或优于其他债权人的优先权利是不正确的。孙淑丽因购买房产与广信公司形成的特殊债权，优于其他债权。按照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，原审法院判决显然错误。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购买商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保的债权，建设工程价款优先权亦不能对抗该债权。本案所涉房屋为住宅商品房，孙淑丽已经按照约定支付了全部购房款，属于上述特殊债权。广信公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孙淑丽的再审申请。

本院经审查认为：第一，孙淑丽不属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。根据原审认定的事实，2013年6月14日，孙淑丽与广信公司签订《借款合同》，向广信公司出借100万元，借款期限自2013年6月14日至2014年6月14日。到期后，广信公司未能按约还款。2015年8月18日，孙淑丽向广信公司总经理提交以房抵顶借款的申请。2015年10月29日，孙淑丽与广信公司签订《顶房协议》，广信公司将1C-3909号、1B-2720号房产抵顶给孙淑丽。2016年2月25日，孙淑丽与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由孙淑丽购买百度城-1C-3909室房产，总购房款533562元。同日，广信公司向孙淑丽出具收款收据，记载交款单位为孙淑丽，金额533562元，收款事由为百度城二期房款（1C-3909）。但孙淑丽并未实际付款，而是以广信公司所欠孙淑丽借款抵顶。由上述事实可知，本案中孙淑丽与广信公司的原法律关系为借款合同关系，随后通过签订《商品房买卖合同（预售）》以实现以物抵债的交易目的。孙淑丽基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。孙淑丽不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。第二，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，目前《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止。2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房产是否属于债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《破产法司法解释（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”根据上述规定，应当认定涉案房屋仍然属于广信公司的债务人财产。本案中，广信公司进入破产程序后，孙淑丽起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，其诉讼请求的本质是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨，也违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。因此，原审法院驳回其关于广信公司继续交付涉案房产并办理过户登记的诉讼请求，并无不当。综上，孙淑丽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回孙淑丽的再审申请。审判长周伦军审判员李　伟审判员郁　琳二〇二〇年六月三十日法官助理张凌云书记员毕肖林

附：最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定法释[2002]23号 第七十一条　下列财产不属于破产财产：（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；（九）破产企业工会所有的财产。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）法释〔2013〕22号 第二条　下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。第四十八条　本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。