楼市刚回暖便遭当头一棒：房企要没法融资了

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最近两月，地王频现。房地产正在酝酿新一轮狂热。不过，这股兴奋劲还没起来，一瓢冷水冲了下来。

6月初，有消息指出，监管部门将暂停部分房企公开市场融资，包括债券及ABS等产品，剑指数家前期拿地激进的房企。包括旭辉，禹州，融创、金地及中铁建5家，被列入暂停公开市场发债业务的名单。其中，港股上市房企旭辉地产被指已遭监管重点关注。

消息猛然传出，市场虎躯一震。震荡着那些踩在钢丝线上的房企。

枪打出头鸟

暂停发债，是因为近期房企和土地市场的反常表现。

有接近监管的人士指出，由于最近出现一些‘地王’，已经引起监管的注意。在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

上述5家房企，正是率先被曝出遭遇监管的“出头鸟”。

发债的事，得从去年说起。2018年中旬，银行对房企的贷款持续收紧，包括信托、发债等房企的融资渠道被关闭。整个房地产行业的融资环境大幅恶化，输血渠道基本全部被封堵，现金流也因此急剧恶化。那可算是房企最艰难的时光。

熬到了2018年四季度，发债融资的窗口悄然再度打开。饥渴难耐的房企一拥而上，疯狂发债。仅去年11月，房企发债总量高达547亿，环比上涨99%。

2019年1月8日，金地集团抛出了200亿元的大手笔融资计划。然而，国内融资环境仍处紧绷状态，要把这200亿筹回来，真正的融资秘诀在于ABS以及境外发行的美元债。

ABS全称Asset-backed security，也叫资产担保证券或资产支撑证券，由银行或其他信用提供者的应收帐款作为担保基础，通过证券市场发行的债券或票据。房地产的ABS，是开发商以项目未来所产生的现金流为担保，发行的债券。

在融资环境不好的2018年下半年，房地产ABS产品共发行265支，总发行规模2802.0亿元。2019年1月，ABS市场持续火爆，当月共发行60支，总规模达514.3亿元，较去年同期增长341.2%。同策研究院统计的「2019年一季度房企已发行ABS规模榜」中，旭辉控股以26.78亿元排在第五位。禹州物业也以7.8亿排在第20位。

随着房企的ABS融资不断扩大，兑付压力急剧攀升，信用风险逐渐暴露。今年2月，多家房企的ABS发行被监管部门频频摁下“暂停键”。其中包括“中金和昌资产支持专项计划”，“招商固收-爱琴海商管（一期）资产支持专项计划资产支持证券”“阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划”等。

除了通过ABS发债融资之外，美元债是房企缓解资金危机的另一棵稻草。

国内融资渠道走不通，不少房企把目光放在了国外。由于美元债发行不需审批，只需按照相关规定进行信息披露即可。与国外公开上市发行烦琐的流程相比，发行美元债简便、快速。并且，由于此前国外的低息环境，降低了所发行债券的票面利率，叠加前几年人民币升值，境外融资成本进一步降低。所以，低成本、高效率，让不少房企选择前往海外发债。

2019年初，旭辉控股评级由BB-上调到BB后，立即发布了3亿美元优先票据的融资计划。此后又再次发行2.55亿美元优先票据。2月28日，禹州地产股份有限公司发布公告，宣布发行于2021年3月6日到期的金额为3.75亿美元的优先票据，利率为6.375%。

孙老板的融创则更加激进。不完全统计下来，2019年至今至少公布了4个融资项目。在1月份公布6亿美元优先票据后，2月再次抛出8亿美元优先票据的融资计划，这之后，4月8日、9日，融创又分别公布了80亿元公司债和7.5亿美元的优先票据融资计划。合计融资规模高达超过220亿，这还只是4个月的规模。

这些，都只是房企争相发行美元债的冰山一角。

冰山是怎样的？据wind数据，截至2月底，2019年房企境内外发债规模达1919亿元，较上年同期增长115.1%，已然翻倍。其中海外债规模达948.5亿元，占比为49.4%，接近一半。

这说明了房地产企业对资金需求的极为强烈，同时，可选择的融资渠道甚少。

地王再现

有钱了，自然是拿地；有很多钱，则是疯狂拿地。

随着融资环境宽松，房企拿地热情再次高涨。仅仅4月，多达18家房企拿地金额超50亿元；1~4月，拿地过百亿的房企更是超过28家，2018年同期24家，2017年同期仅18家。

如果你觉得这已经是出乎意外，那5月份房企争抢地块的势头可以说盛况空前。仅5月8日一日，苏州、天津、济南在内的10余城市进行土地拍卖，其中，总成交金额共300亿元，多宗地块高溢价拍卖。此前，苏州等地早已纷纷出现地王。

房企开发需求资金较大，但内生性融资基本融不来几个钱。所以房企主要依赖的是外部融资驱动运转。其渠道主要有债券融资、权益融资、银行信贷、以及“影子银行”等。其中，影子银行在强监管下，基本通道被堵死。而银行信贷每年的额度，都是比较紧俏的。并且银行优先支持的是有限的优质企业。其中银行提供给房企的多以“开发贷”为主，民营类房企比较难获取。即便获取了，额度也远远不够。

所以，房地产作为高负债运转的产业，信用显得尤为重要，其信用的核心不外乎规模化。

高负债的基因，决定了房企要追求规模与市场占有率。只有做大了规模，才能“大而不倒”，拿到下半场的入场券。这也是诸多房企常以“销售额突破千亿”为目标的原因。以旭辉控股为例，2012年~2017年，旭辉集团从实现销售额96亿元，一跃突破千亿元，成为房地产行业一匹黑马。

千亿销售规模的背后，正是拿地环节的疯狂。2017年，旭辉集团拿地规模同比翻番，拿地销售比达104%。由于合同销售的强劲表现，造成旭辉集团迫切需要对日后销售增长补充可销售资源。换言之，旭辉控股需要更多的地、建更多的房，来支撑自己的销售规模不断上涨。而这一切的背后，其真正需要的是更多的资金。

2019年前4个月中，旭辉控股在全国花费242.99亿拿地，超过24个项目。到5月，旭辉控股拿地热情不减。澎湃新闻报道，5月8、9日，旭辉控股在江苏省句容和浙江台州分别拿下6宗、1宗地块。

杠杆、资金、土地，将房企的前行路围成一个环形。房企通过杠杆，获取大量资金，再去购买土地，开发房子。再加杠杆拿钱、买地、建房。整个路途中，钱是起始点。

有钱才有地，有地才有房。

被掐灭的火焰

出来混，迟早是要还的。

事实上，当前房企借钱的理由已不仅是买地及扩大规模，而是借新还旧。很多房企在此前的融资，都是靠借新还旧续命。

早在2018年，大批曾发行债券的房企，就步入了还款期。在当前，与房企疯狂融资、疯狂拿地相伴而来的，还有如山般的偿债压力。

据wind数据统计，2019年，房地产行业需偿还规模为4994.5亿元。到2020年，这一规模上涨至6513.4亿元，并将于2021年接近万亿元。也就是说，2021年的偿还规模比2019年近乎翻了一倍。

以中铁建为例，在2019年1月21日，中国铁建房地产集团有限公司发行的30亿元公司债券第一期挂牌。其一季度财报显示，中铁建长期借款与应付债券总和，共计约934亿元人民币。负债合计更是高达约1323亿，负债率高达84.16%。

目前，房企新发债所募集资金的大部分，都是用于偿还旧债。例如融创在4月发布7.5亿美元优先票据时，就提及将用于为现有债务再融资。

旭辉控股发行的那2.55亿美元优先票据，公告中也表示将用于现有债务再融资或一般企业用途。禹州地产的3.75亿美元优先票据，主要用作现有债务再融资及少部分用作一般营运资金。

不过，现在借新的渠道被封堵了，旧债也到了偿还的时刻。此时此刻收紧发债，作为资金的收割机，这些房地产企业，激情四射的时代或已经终结。

（完）

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