【“工改”攻坚】落地项目+3，翠亨新区“村改”提速
翠亨新区村镇低效工业园
改造升级工作持续获得突破
继南朗街道华照村麻东经济合作社
和南朗街道翠亨村竹头园经济合作社地块后
经过合作社党员大会、村民代表会议、
股东户代表会议等会议
南朗街道关塘村贝外经济合作社
“工改工”宗地项目改造方案等事项
也在近日获得集体同意通过
项目将采取“村企合作”方式进行改造
新建建筑面积
约3.9万平方米的工业厂房
改造后贝外小组每年租金收益
预计增长超12倍
这是翠亨新区今年第三个村集体低效用地“工改工”项目。而自去年4月翠亨新区首宗村企合作工改项目——南朗村废品收购站改造项目落地后，翠亨新区已有5宗“村改”项目获村集体高票通过，成为中山“村改”项目落地最密集的区域之一。
村级低效工业园改造是中山“工改”的“难点”之一，面对村集体诉求，翠亨新区“工改”专班通过创新工作机制，将“工改”的红利蛋糕做大，保障村集体收益，获得了村民的理解和支持。随着多个“村改”项目落地，一套具有新区特色的“村改”模式也逐渐清晰。
从“要我改”到“我要改”
关塘村贝外小组“工改工”项目地块原是以简易棚房和铁皮房为主的低效工业区，总用地面积约42.68亩，现状建筑物约5000平方米。经过多年发展，地块收益逐渐降低，并带来了违建和环境污染等管理问题。随着“工改”攻坚战在翠亨新区全面打响，该低效用地改造也逐渐提上日程。今年以来，翠亨新区“工改”专班先后多次与关塘村探讨地块改造工作。
“地块已经有租金收入，为什么还要‘工改’？”“实施‘工改’后村集体收益会减少吗？”“‘工改’究竟要怎么改？”……
关塘村贝外小组“工改工”项目地块工作启动之初，不少村民对“工改”还是持有顾虑。面对村民的不解和疑惑，关塘村“两委”班子与翠亨新区“工改”专班一起走村入户，一边向村民介绍“工改”政策，一边为村民算清“工改”收益账。
中山翠亨城市更新有限公司将与关塘村贝外小组通过“村企合作”模式，重塑村集体收益格局。本项目改造完成后，关塘村贝外小组可获得现金补偿、物业补偿、建设期租金损失补偿、物业返租等补偿权益，每年租金收益预计增长超10倍。此外，中山翠亨城市更新有限公司将发挥国企资源优势，建设园区和引入产业项目，进一步带旺周边地区的人气，为村集体和村民增收带来更多机遇。这样巨大的收益差距，最终获得了村集体的认可，项目改造方案等事项获得高票通过。
“工改”给村集体带来了收益，也带来了发展前景，这是翠亨新区“村改”工作获得村民支持的根本原因。
翠亨新区“工改”相关负责人表示，“村改”项目实施后，基本可为村集体带来10倍以上的收入。比如最近签约落地的南朗街道华照村麻东经济合作社“工改”地块，改造完成后，华照村麻东经济合作社可通过“返还物业”等方式，获得高标准厂房，村集体年收入有望从如今的每年约30万元增加至约350万元。
在这样的收益和前景保障下，“村改”地块村集体纷纷实现从“要我改”到“我要改”态度转变，越来越多“村改”项目随之落地。看着“工改”带来的发展红利，去年10月，南朗街道泮沙村主动拿出一块紧邻南朗工业园面积超过40亩的村集体自有地块，与园区同步连片实施“工改”。
探索新模式，“物业置换补偿”
在“村改”项目顺利落地背后，翠亨新区探索出一条有效的项目推进路径。保障村集体收益，是推进“村改”的核心议题之一，这种收益应是长期的有效收益，一般的货币补偿难以实现这种效果，对此，翠亨新区“工改”专班探索推出“物业置换补偿”和代管代租举措。
“物业置换补偿”是指在“村改”项目实施过程中，政府以在改造地块上新建的腾挪物业对村集体土地按一定系数进行“置换”补偿，地上建筑物用评估价格来补偿。这是一种实现多赢局面的模式，一方面，村集体既能获得现金补偿，又能得到持久的物业，保障了长期收益，另一方面，这也降低了政府或国企作为土地连片整备主体的资金投入压力，加快产业空间优化，为高端项目落地提供支撑。
国企深度参与“工改”全过程，这是翠亨新区“工改”的一大特点。目前，翠亨集团、西湾投控、南朗建发三家国企是新区低效工业园改造升级工作的实施主体，同时也是未来在改造地块上建起的新产业园区的运营主体，负责开展园区物业代管代营、基础设施建设、产业投资等园区运营管理工作，统一运营的模式有望进一步提升园区规范建设管理水平，消除园区“散乱”发展问题。
“村改”工作的突破，为翠亨新区“工改”连片整备土地提供更大动力。对低效产业用地实施连片整备，是新区“工改”的主要方向，村集体低效用地散落在新区多个产业园区和改造地块内，“村改”项目相继落地，工业园区的连片整备步伐有望进一步加快。目前，翠亨新区“工改”专班正在“村改”领域不断探索新模式、新路径，将根据不同村居的实际情况，量身定制改造模式，在保证村集体收入翻倍的同时，加速低效产业用地盘活，唤醒“沉睡”的土地。
除了“村改”，翠亨新区也在多个领域开展模式创新，加快打造连片土地整备。比如对于产值较低、税收较差且位于市十大主题产业园——清洁能源产业园的工业地块，翠亨新区积极推动以“工改”征收收回为主；以“工改”为切入点，对“工改”片区周边土地进行联动征收，推动新、旧地块连片形成若干千亩级产业平台；借助“工改”政策，通过完善征地手续、申请用地规模、调整控规等方式，盘活空闲置土地，以解决土地“睡大觉”问题。
编辑：连婉晴
副总编辑：黄榕
总编审：王锡炎
信息来源：南方+
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