楼市进入最残酷阶段！王健林632亿贱卖，王石离场、潘石屹套现！

2017年，将是中国经济最浓重一笔。从乐视债务危机，辉山乳业被做空，资不抵债；再有魏桥集团，齐星集团债务困境；最后到王石主动退出万科董事局，SOHU加速卖楼回笼资金，万达623亿低价卖身；加上各大金融资本系谣言辟谣消息频繁刷屏，仅仅过了半年，中国商业大佬基本上全部晒了一遍了。

当然，其他商业问题本文就不过于八卦，本文就万达贱卖一事，给大家分享未来楼市走向，毕竟和我们最息息相关的还是房子。

这两天，老王借钱给老孙收购自己的资产的消息，刷屏了。

7月10日上午，万达宣布，该公司将13个文化旅游城项目及76个酒店转让给融创，这两项交易额分别为295.75亿元和335.95亿元，合计约630亿。

此笔交易一经爆出，市场可谓既震惊，又意外，更多的是一脸懵逼！

去年，王首富还大放豪言，要让“上海迪士尼乐园在20年时间里，难以实现盈利”。

如果你看过健林爸爸狙击迪斯尼的豪言壮语，你一定会对此项交易倍感唏嘘。

这确实有点稀罕，其中内情外人难足为道。不过，更重要的的一点：它可能意味着，这一轮房市的财富乾坤大挪移，走到了终结阶段。

为什么这么说呢，王首富选择把公司的文化旅游项目悉数出售，以一个足够扎心的价格。

295亿这个价格为何足够扎心？

随便列举几个万达的文旅项目：

2013年4月，哈尔滨万达文化旅游城破土动工；同年6月份，总投资近400亿元人民币的南昌万达城开工。9月份，万达集团在青岛投资500亿元建设全球投资规模最大的影视产业基地青岛东方影都。占地376万平方米。

2014年10月，万达宣布将投资500亿元建设广州万达旅游城 ，王健林表示这是一个指向明确的竞争——“我们在广州投一个500亿的广州万达城，就是为了跟香港迪斯尼竞争。”

2015年，万达投入150亿元的双版纳国际度假区项目正式开业。这是一个占地5.3平方公里的超级项目，万达不仅开发了大量的住宅、SOHO、商铺产品，还运营有一个万达广场、傣秀剧场、星级酒店群以及一个大型主题乐园，甚至配备了全程的教育资源和当地最好的医院。

每个万达文化旅游项目投资都是几百亿，当然这个投资是拟投资，不是砸下去的钱。但不要忘了，这些项目圈了多少地，光这些地皮，你算算看要值多少钱？

295亿买地皮都不够啊！

心不心疼？不由得要问一句，健林爸爸，你怎么了，你到底怎么了？

市场上不少人对这笔交易的解读，都是说万达是为了回归A股，是为了瘦身，提高其回归A股的估值。

这样的解读，简直错得离谱。

而且呢，从付款的节奏来看，本次融创收购分为两步，第一步是先付300亿，第二步是付300亿的同时，从银行拿到300亿贷款。

所以呢，融创支付的第一笔300亿，是用来替万达偿还某银行的贷款，使得该银行对本次并购的两处资产解压，解压后万达和融创进行交割，变更到融创名下之后，融创再以这两处资产抵押至该银行，重新获得这300亿的贷款。

而此次还有一个重点，融创获得的银行贷款，是基准利率。

要知道，无论万达还是融创，这类房地产公司想要拿到基准利率是极其困难的。别看吹牛逼时利率低，真实跟银行签订贷款合同时，肯定会承担其他责任，使得实际融资成本大幅高于基准利率。

而本次呢，融创可以拿到银行的基准利率贷款，无外乎两种可能，一个是此次万达出让的资产，质量高抵押率足（不足50%），另一个是万达已经提前“支付”了银行的贷款附加条件。

无论是哪一条，这都意味着，此次交易，万达在负债转移的过程中，优先保障了融创的利益。

万达文旅和万达酒店，都是万达旗下的优质资产，也是国民老公公这几年花费心血和人脉网，重点打造的领域。而且，万达城中，巨亏的万达长白山和万达武汉两个项目，本次融创都没要。

有没有嗅到一点不对呢？

如果将这两点合起来，也就是说，万达不但替融创解决融资问题，还在向融创转移优质资产。

是不是很不合理呢？

进一步说，万达如果缺钱，也应该先借钱，而不是出让优质的资产。

而被迫出让优质资产的可能性，无外乎两个，一个是这资产不想要了，另一个是借不到钱了。

万达城和酒店的资产会不想要么？

国民老公公上个月还一直在全国各地到处飞，会见了四地的省委书记，推进万达城呢。

有没有一种，昨天还在高呼“痛饮黄龙府”，第二天就收到十二道金牌的既视感呢？

嗯，万达长白山项目，倒是的确距离黄龙府很近。

由于万达拿地便宜，涉及大量的土地增值税，在实际操作中，万达酒店可以说是很多万达项目卖完后，利润凝结成的资产。

而更不要说万达城是万达最近5年的第一工作重心。而且，最近5年，万达在海外花了上千亿买影视公司，理由就是为了给万达城购买IP。

然后，这些上千亿的影视公司留着，然后300亿把万达城卖了......

有没有一种“买椟还珠”的既视感呢？

因此，另一个角度，本次并购之后，国民老公公近的十年心血，几乎是毁于一旦了。

而且，真要是推进轻资产的话，万达也应该是卖V1.0版本的万达广场，而不是V2.0版本的万达城。

最关键的是，本次出让万达城之后，相信资本市场很快就会琢磨明白，未来万达在地产方面只剩下万达广场。

没有了万达城的梦和爆发式增长的预期，那么未来万达商业的营收，基本上是可以通过会计来算出来的了。万达商业即使能够实现IPO，那么他的高估值很可能会受到重挫。

睿智如国民老公公，不可能算不过来这个账。

那么，还剩另一个原因，借不到钱了?

万达的70%负债率，至少明面上，是远低于融创120%的负债率，而且，万达的金字招牌，最起码在国内有着大量的拥趸，无论是万达商业回归，还是万达院线重组，都有着大量的投资人愿意斥资上百亿参与其中。

那么，凭什么融创借的？万达就借不得么？

为什么本次并购协议中，银行贷给万达的钱，要转到融创？

其实，万达的融资能力远比融创强多了，甚至可以说是中国最强的民营企业。

一个企业的融资能力，用能否借到巨额美元，是一个非常好的评估。

至于为什么老王资金链会出问题，表面上看，不就是各种风险导致银行和债市不愿再给老王授信了吗？

这当中最大的风险会是什么呢？

老铁，你懂的。

行文至此，你会发现，贾跃亭和王健林，虽然一个是新经济的代表，或者说「骗子」的代表，一个是传统经济的代表，或者说是传统商业利益和秩序的代表，但本质上，他们的命运都具有浓墨重彩的悲剧色彩。

现在即使暴富如首富，点背事，也会面临缺钱的尴尬。

在钱面前，一切面子问题都不是个事。

老王说：“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

这句话里的信息量非常之大！

所以，低贱卖身也就理所当然了。

首富的生意，换个人接管，一样运转。

其实王首富的缺钱，还有个原因，就是当下金融收紧大时代下房地产开发商的一个缩影。

现在的房企，都面临债台高筑、求钱若渴的压力山大。

看面子都是土豪，看里子全是负债，中国的房企多年以来都是这个套路，但负债比率如能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题。

不过现在不一样了，现在的房企，负债已经高到马上就要还不起的地步了。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

但是至今不少开发商仍然在盲目扩张、疯狂抢地，但补仓越多，欠债就越多。

所以现在买房，其实你是在为房企还债，为房企填坑。

1、降降降杠杆

所以，万达拿掉一笔很大的负担，也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一，终于开始了去杠杆。

虽然看起来只是卖了600多亿的资产，但是，考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备，万达如果不卖的话，意味着未来必须借更多的钱，才能开发，这一增一减的对比，未来减少的杠杆规模，起码是在千亿以上。

与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨，先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，到这次万达在地产市场压低杠杆，恐怕不难看出，大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。

2、高处不胜寒

其实，对于国内房地产企业来说，要去杠杆真不容易，不到万不得已，是不会干的。

因为这是自己砸自己的场子。

国内的房地产企业，有一个特点，就是高杠杆运转。

这里看一个2016媒体披露的数据：

2016上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36％，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6％，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78％，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79％，保利的负债率也近80％。

（这次收购万达资产的）融创中国，2016年的中报也显示，当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元，净负债率高约85.1％。

高杠杆意味着高融资，80%的负债率，也就意味着，100亿的资产，其中80亿是借来的。

若是1万亿的资产，那么其中8000亿可能是借来的。

3、最怕倒过来重演

那么，这些房地产企业，是怎么借来这么多钱呢？

奥妙是拿地。

拿到土地了，一旦土地价格上涨，等于公司的资产增值了，公司的可抵押资产也就多了，于是又拿此前拍到手的土地，去银行做更大的抵押，再拿地，土地价格再涨，于是，各路房地产企业的资产继续上涨。

这就构成了一个正循环，贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨，资产再增值，就这样一路下来，我们就看到了今天的各路房地产巨头们。

知道这一点之后，我们就不难知道，这些房地产巨头们，最怕的事情是什么了。

那就是地价停止上涨！或者下跌!

因为土地价格一旦停止上涨，甚至下跌，那么公司的资产就会停止增值，利率的损耗将不可承受。更坏的情况就是地价下跌了，那将是资产的双重损耗，而债务却是硬的，一个针眼都抹不掉。

如果地价下跌成立，那么，房地产巨头们，就要把当初做大的那个过程，倒过来重演一遍。

基本路线就是：土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产（主要是土地与房子）——房价地价下跌——资产进一步缩水。

若没有外来干预的话，高杠杆的房地产企业，最终难免会资不抵债，破产了。

首富很容易就变成了首负！

4、给韭菜们解套么？

所以，土地价格上涨，是全体房地产企业的共同利益所在。也是因此，我们总是能够看到，只要监管层稍微放松点，那么各地的地王就会层出不穷。一个比一个高。为什么？

这就是房地产企业的龙头打法，用几十亿甚至上百亿资金拍出一个地王，小小代价锁定的收获则是，手头千亿、万亿的土地增值更多，就可以融到更多的钱，贷到更多的款。

万达这次卸掉部分杠杆，绝非寻常。以它的巨大体量，其负面影响将是很大的。

这恐怕也是这次收购，安排比较特别的原因之一，就是要将其负面影响，压缩到最小。

而融创中国来接盘，虽然有加杠杆的意思，但从老王借钱给老孙的角度来看，则有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头，显示出抱团取暖的迹象。

这么做是有理由的。

近期三四线城市房价的大涨，一大批三四线城市的房价，已经突破万元1平米。而与此同时，一二线城市，则出现了滞涨的情况。

这种情形，或许并不秒。

做股票的谈友们知道，当一线的龙头股炒得差不多的时候，资金会炒作二线三线股，最后是垃圾股，当垃圾股大涨之后，则意味着聪明资金能够收割的地方，基本就收割的差不多了。

一轮韭菜割了，一轮财富的乾坤大挪移，自然就会走向尾声，因为新一茬韭菜的生长，需要时间。

前两天，有篇文章，说现在居民净存款只有26万亿了，因此不够炒房了。其实，这个说法完全是错误的，房价上涨不会导致居民储蓄的减少，只会导致居民储蓄的转移。以前这26万亿，分散在更多的居民的手里，现在，它不过转移了主人而已，集中到了少数的房地产企业以及富人手里。

也就是说，房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢，并没有去杠杆，而只是转移了杠杆而已，以前很多房地产企业身上的杠杆，也包括一部分地方融资平台的杠杆，转移到了借钱买房的居民身上，富人的杠杆转移到了穷人身上。

当垃圾股炒上天之后，一地鸡毛的阶段来临。那些成功收割了韭菜的资金，会立即冲回来给韭菜们解套么？除非股价再次大跌，才有可能让这些资金进场，重新玩一轮财富转移的游戏。

所以，当前这26万亿的居民存款，它们中的不少，或许正是这轮房地产市场财富乾坤大挪移的赢家，是不会轻易再回到房地产市场的。

5、生平第一遭

因此，当万达这个地产的标杆企业之一，开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候，我们或许需要看到，它背后的风。

近几天的几件事，也在佐证这个风向，不是向上螺旋，而很可能是另外一个方向。

一个是2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城市人均住房面积37平米。2013年这个数据分别是35平米，与32平米。这个人均面积，已经非常可观了。

另外一个事则是，7月4日，上海发布了两宗土地出让的公告，分别位于浦东张江和嘉定的两宗土地，要求竞得人须100%自持70年。这意味着这两宗土地所开发的房子，只能用于出租，而不得出售。在上海这样一个高房价的城市，大家的常识，感觉政府应该增加商品房土地供应，实际却。。。。因此，这个自持政策是值得反复品味的。

不难推论，这个政策的一个客观效果，就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为，新房若再持续入市，会对现有房价格局构成较大负面影响。

当然，这些都算是国内的小气候。

而国际大气候，则是全球主要央行货币宽松政策，都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨，意味着欧洲央行结束零利率的时刻，不久将会来到。

需知，在美元加息的时候，之所以全球资本市场似乎还很滋润，一个重要的原因，就是便宜的欧元，弥补了全球资金的渴求。不过，这个美元之外的最大水源，很快也将慢慢关闭。

一叶落后，是天下叶落。

刚刚过去的这起房地产的收购，虽然带有盛夏火热的意味，但更多的或许是意味着这十年来，房地产市场的这轮财富乾坤大挪移的终结阶段，已经来临。

当然，真正的趋势是无声的，并伴随着诸多让人产生反向沉醉的亮色，只有这样的趋势，才会盛大而不可逆转！

就如寒冬的肃杀，人类也是经过了千百年，才最后摸出了这季节轮回的规律。而我们的房市起落，所导致的财富乾坤大挪移，对绝大部分国人来说，都将是生平第一遭。

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