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雄安新区横空出世,这次中国房价泡沫真的要破了!

2017-04-04 金融 金融

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版权:综合作者 财爷 来源 牛爷财经、范范的江湖见闻(ID:fandejianghu)、大山房产俱乐部(ID:dsfcjlb)


一、雄安之后,北京炒房者将全部被套

雄安来了,北京房价的转折点也就到了。

而且来得正是时候,把大量的流动性都锁住了。北京的老破小都抢光了,甚至涨到了10多万一平米,眼看着要冲20万了,沉淀了大量资金。

这个时候,雄安来了。2016年冲进去的买房者和炒房者,将大部分被套进去。因为接盘侠要离开北京去雄安了,因为资金要转移到雄安了。

有网友编段子说,年度最悲催故事已经出台:

雄县一中高考状元考上北京大学,毕业进入央企,经过多年奋斗加上借亲戚的钱卖掉老家的住宅于3月26日付了北京商住的首付,昨天接到单位通知:企业整体迁入雄安新区。

尽管是段子,但可以预期,作为一座离北京直线距离只有100公里,承载大部分北京非首都功能的千年大计。雄安的经济地位也是相当高,号称“南深圳,东浦东,北雄安”。浦东新区的占地是1200平方公里,深圳是1990平方公里,而雄安新区的建设占地未来将达到2000平方公里。

也就是说将来在北京南100公里的地方,未来10-20年要有一个人口在1000万以上的超大型经济特区。未来至少将转移1000万左右的人口过去。

这1000万不可能全部来自北京,但可以确信,大部分是来自北京、天津、石家庄、山西等北方的人。这些人本来都打算在北京立足发展,现在多出一个雄安,大量资金将追随而去。

你想想看,如果你是投资者,有5000万现金,是选择10万一平米的北京房产,还是选择1万左右的雄安?尽管雄安的楼盘都被封盘,但未来仍可期待。投资,投的只不过是一个预期。

雄安的定位,甚至高过深圳和浦东,能配得上“千年大计”的地方,恐怕不多了。

正如某二秘所说:雄安绝不会按照现在模式搞房地产,经济不是重点。千年大计不是钱,也不是产业,也不是技术。从国家发展示范角度看,应该是制度、模式、文化。从城乡建设角度是未来城市样式。从国际角度,是未来几百年全球老大的窗口,也可以是国际中心。

古有长安,再造雄安。在决策者眼中,雄安承载着制度改革与模式创新,代表人类命运共同体的新华夏文明“样板间”。“千年大计”,从历史看,对照古长安,从地球命运看,对照的是古希腊、牛津剑桥、巴黎左岸以及硅谷级别的世界性文明策源地与圣地。

目前北京人口大约是2200万左右,假如高校、央企国企总部、科研院所等单位都迁移,至少有500万人要离开。

而且,很显然,这部分人中,大多数会是那些在北京没有买房者的人。这些人一走,北京的高房价基本就没有接盘的人了。

更关键的是,如果大部分高校迁移过去,意味着很多潜在购房者也将离开北京。因为未来的雄安,在宜居性和创业性方面,将比北京强多了。

有报道说,雄县的房价已经从6000元飙升到2.5万。一位内蒙古大老板,一口气花7200万买下8层楼。连周边保定、涿州的房价也跟着上涨。

你想想看,资金是有限的。未来20年,财富的奇迹肯定将在雄安发生,当大量的资金投向这里的时候,其他地方的资金必定减少。

不只是北京,可以预期,未来5年,全国其他大城市的房价也将迎来平稳下破之路。雄安只是一根稻草,没有雄安,也会以其他因素引发泡沫破灭。

二、雄安新区横空出世,这次中国房价泡沫真的要破了!

4月1日,雄安新区横空出世。在此之前,新区覆盖的河北雄县、容城、安新三个县相信都没几个人听说过。现在,他们成为全国人民羡慕的地方。

雄安新区的定调非常高,定位为继深圳特区、上海浦东新区之后的又一全国意义的新区,是闻所未闻的“千年大计”。但是这个出场,又太突然,这种反鲜明差背后,代表了某种态度和决心。有些问题,不能再放纵拖延了。

最大的问题,就是中国经济已经被房地产泡沫和既得利益集团绑架了。过去还想与房地产与虎谋皮,现在再不解决地产的超级泡沫,实体经济不可能有出路。

雄安新区的出现,也不会是一个孤立事件,这是一种决心和方向的宣示。货币政策稳下来,盘活存量资金,引导资金从地产到股市,房价泡沫已到顶部之后是泄洪,资本市场是未来几年的大机遇所在。

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1979年,深圳特区成立,无数人失眠,想着如何去做一番事业,大干一场;

1992年,浦东新区成立,无数人失眠,想着如何下海创业;

2017年,雄安新区成立,无数人失眠,想着怎么去炒房……

这就是中国经济今天的真实写照。无论做什么,都没有炒房赚钱;无论规划什么,最终落脚点都在炒房。无奈,无解。

如果房产泡沫不破,雄安新区难起。这个新区可能都没开始建设,房价就已经炒到天上。如果要通过非市场手段来控制雄安的人口流入和房地产等资源要素,那么新区的活力会大打折扣。

这就是中国经济被房价绑架的真实困境写照。 不败的地产神话吸引了资金源源不断的进入。房子在今天,已经不是房子,是一个金融产品,如同17世纪荷兰的郁金香。

我们正在见证经济学历史上的极为诡异的一幕。一方面,一二线城市地产价格几万几万的涨,买房像买大白菜,资金极其充裕;另一方面是在闹钱荒。实体经济融资艰难,高利贷盛行,三四线城市地产库存已经庞大。这诡异但不矛盾,实体经济10%利润率很高了,跟炒房怎么比?当钱都去炒房了,实体经济融资当然困难;当资源都涌向一二线城市了,三四线城市自然要被抽空。

当所有人都去玩击鼓传花的游戏时,接棒的傻瓜还有么?这个游戏要接近尾声了。山东辱母案就是高利贷资金链断裂引发。更让人震惊与担忧是,魏桥纺织、中国宏桥、齐星集团、辉山乳业等多个大型企业都爆发了债务危机。他们都是上市公司或者是上市公司的母公司,还有世界500强企业,他们都撑不住了,可以想象下中小企业的艰难。

地产不败的神话,对周边地区的资源虹吸效应,尤以北京为甚。它本应是带动京津冀乃至华北发展的火车头,结果它成为泡沫的登峰造极者。这个现象所催生的,就是雄安新区的横空出世。

如果首都都可以搬走,那么北京的房价神话还能继续演绎吗?

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在今天这个时点,我们将见证中国地产泡沫破裂的开始,也将见证资本市场大时代的开始。

我坚定的认为,雄安新区的设立绝对不是一个孤立的事件,而是顶层设计的一个重要先手。今年以来有两个非常关键的信息要结合着一起看:

央行行长表示不背锅。3月底,中国人民银行行长周小川表示,货币政策经过多年量化宽松,全球已到达周期尾部。楼市泡沫不是货币政策的预期后果,要知道,周行长一年前还在说“个人住房加杠杆逻辑是对的”。最新表态明确楼市是“泡沫”,而且货币政策宽松要结束了。

股票市场的IPO大加速。2017年以来,通过IPO审核的数量已经超过上百家企业,资本市场大扩容,来引导资金进入实体经济。中国企业的债务融资已到极限,新的融资增长主要就靠资本市场了。A股在这个点位上,指数涨跌都是小事,已经上升到国家战略。

过去三十年,中国经济有三个引擎:制造业,互联网,房地产。现在,制造业明显不景气,房地产泡沫把土地人工成本大幅度推高;互联网人口红利期也结束了,爷爷奶奶们也都在玩微信了;只剩下地产泡沫还在。但地产泡沫过大,已经危险了整个经济安全与金融安全,那么,只有靠资本市场盘活全局了。

要搞活资本市场,就得要钱。央行行长说了货币政策宽松结束了,不靠印钞了,那么只有盘活存量资金。存量资金主要囤积在房地产。这就得让钱从房地产出来进入资本市场,这就要打破地产单边上涨的不败神话。

其实,2015年的经济部署就是这个战略,败笔是底牌太早被看穿慢牛变成了杠杆牛疯牛,最后爆发股灾。股灾之后,仓促又启动了房产去库存,结果泡沫吹到今天这样大。

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回望2015年的股市,ZF应该是希望股市上涨的,通过资本市场来解决很多历史积累的风险。但是就因为ZF反复呼吁慢牛,结果底牌被机智的股民们看穿,疯狂加杠杆进入股市,慢牛变成了疯牛杠杆牛,最终轰然崩盘。

地产的慢牛也是ZF所希望的,最好是慢慢涨,带动经济各方面都跟得上。地产的底牌也很快被看穿了,甚至限购都被看成了后续暴涨的大利好。

地产涉及的方方面面的利益太大了,所有人都坚信ZF不会让房价下跌。既然这样,那大家就加足杠杆买。这本质就是在套ZF维稳的利。这就是中国版的“大而不倒“,这就是对中国经济的绑架。

这就是雄安新区设立的英明与决断之处,极有远见与魄力,果断抛开既得利益的纠葛,直接在雄安建设一个新城,建设一个副首都。毫无疑问,雄安新区的设立这对北京及周边房价绝对是利空。但是又如何?说搞雄安新区就搞,完全摆脱了既得利益群体的羁绊。

连北京都可以有这么大动作,更何况其他城市?中国其实根本不缺地,房价问题演变到今天尾大不掉,一是货币问题,这十几年货币大放水;二是维稳问题,房价跌了就要砸售楼处,ZF维稳第一。

雄安新区只是中国经济结构大调整的一个开始。比起雄安新区短期直接带来的收益,所宣誓的智慧、决心与信心更为重要。这也是坚定看好雄安新区的原因所在,这个是国家意志,不是一般的新区所能比拟。

我们可以简单推演下接下来要发生的事:

围绕着雄安周边地区的房价,与之有关的股票,都被爆炒一通;

雄安土地交易被严格管制;

北京及周边房价开始回落;

货币政策收紧,全国房价普遍回落,不断有地产商的售楼处被砸,炒房客拉横幅呼吁政府救市;

中间穿插一些区域性的大企业和地方政府的债务危机爆发,高杠杆炒房客跑路;

资本市场IPO大扩容,但房地产疏导过来的资金承接了新IPO,股市尤其是中小创估值公司下降,但指数变化不大;

大批的新IPO公司造就大批新富豪,他们继续投资新产业,带动又一次全民创业浪潮;

外汇流出继续严控;

央企、学校将成为迁往雄安的第一批;

雄安新区设立5年后,地产泡沫平稳过渡,资本市场市值世界第一,中国经济成功转型。

三、深度:“雄安新区”对北京及环北京房价格局的影响

4月1号,小伙伴们都被一个消息震惊到了,那就是在距离北京西南直线距离100公里的地方,要建立一个国家级新区“雄安新区”。


这个新区的经济地位据说是相当高,号称南深圳,东浦东,北雄安”。浦东新区的占地是1200平方公里,深圳经济特区是1990平方公里,而雄安新区的建设占地达到了2000平方公里。也就是说将来在北京南100公里的地方,未来10-20年要有一个人口在1000万以上的超大型经济特区,这可是足够吓死人的。

要想知道这个新区对北京及环北京房价的影响,首先就得对这个新区的产业定位有一个判断。

从目前公布的信息来看,这个新区的定位是“首都副中心”,最主要就是要干一件事,疏解非首都功能,就是要把北京的低端产业承接过去。

但是作为一个级别这么高的新区来说,要真想干成,就必须要有两个条件:

第一,是要有非常优惠的政策,包括税收、居住、办公等各个层面,有较高的优惠空间,来吸引企业入驻。

第二,就是必须要把一些国有性质的单位从北京强制搬迁过去,属于早期的酵母型入驻企业,从而逐渐形成产业链,这样才能形成好的产业循环。这些国企预计将包括央企、国企的二级单位(总部依然在北京)、各个高校的本科单位(研究生也在北京)等。

因此我们可以基本判断出:所谓的雄安新区就是未来的“北方经济中心”功能区,通过非常优惠的政策条件以及对某些国企单位的强制性搬迁,从而形成对整个京津冀地区的“经济吸血”,这里将会成为北方地区中低端产业及中低端群体的集聚地,从而实现了对北京人口及产业的真正疏解。

如果说北京限购升级是“大棒的强制控制”,那么雄安新区就是“胡萝卜般的诱惑”,通过大棒加胡萝卜的政策结合,真正实现了对北京中低端人口及中低端产业功能的真正疏解但是也构成了对河北其他地区、天津地区的经济吸血,未来这些地区的经济吸引力将会迅速下降。

因此我们认为未来京津冀房价的格局将会发生如下演变:西南45度区域的北京-雄安经济发展带要崛起。

1、天津房价上涨动力基本消失匿迹雄安新区本质上就是天津的失败,天津这个北方经济中心的地位已经被转移,未来天津的经济地位将会迅速下降,因此天津房价未来下跌的可能性较大,至少已经失去了上涨的动力。

2、非西南45度区域的环北京房价势必走低环北京西南45度角是未来的北京雄安经济发展带房价涨,房租也涨。

这些区域包括北京地区的房山主城区、大兴正南区;河北地区的涿州、固安、高碑店、霸州、保定等地区,都将成为未来雄安北京经济发展带的核心收益区,房价租金均看涨。

北京正东、东南方向的燕郊、大厂、香河及廊坊,毫无疑问,随着北京低端产业的转移,大量中低端人口将逐渐迁出,这些地方的主力购房人群将不复存在,因此房价租金均面临极大利空,未来将逐渐丧失市场竞争力。

而北京正北方向的大部分地区,也将进入真正的度假地产,房价将长期处于一个稳定的水平,甚至将可能走向微跌。

3:北京房价短期波动,长期依然慢牛状态:未来北京将不再新增住宅用地,因此北京住宅市场本质上已经进入封闭状态,在中低端群体流失的同时,中高端素质群体也逐渐进入进行填补,因此总体上保持供需基本平稳,但房价大幅上涨的动力基本被削弱,北京房价将逐渐走向稳中有升的基本常态。

但是不排除由于部分人口的强制迁出,从而导致北京二手住宅市场在未来短期内出现波动,但长期来看,北京已购房客户并不会因为工作地点的变换而变卖住房的可能性,毕竟北京仍然可以享受到更加优越的教育资源及医疗资源。

而对于北京商住市场来看,位于西南45度区域内的,依然属于热销区域。而在其他区域的项目,由于大量低端产业群体的流失,导致租金水平短期内略有下降,但随着高端群体的进入填补替换,长期走向稳定的可能性较大。

综上所述,雄安新区的成立,是对北京地区的承接,而却是对环北京、天津地区的替补,从而导致整个房价格局必将出现动荡。北京地区将会“腾笼换鸟”,人口需求逐渐升级换代。而对于非西南45度区域的环北京地区来说,将会逐渐丧失经济竞争力,从而导致产业空心化,房价出现调整的可能性极大。

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