深圳最新旧改方案上线！3500亿、30平方公里，你家可能有份！

深规土〔2016〕824号

市规划国土委 市发展改革委关于印发深圳市城市更新“十三五”规划的通知

各区政府（新区管委会）、市直各单位：

　　《深圳市城市更新“十三五”规划》已经市政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

　　特此通知。

　　市规划国土委 市发展改革委

　　2016年11月21日

昨天晚间

这样一纸通知突然出现

今天就刷爆了深圳人的朋友圈

如果你还不知道它的重要性

那今天这篇“科普”你一定要看仔细了！

通知先亮个相

是红头文件

▼

在正式开始讲解之前

先给你透个底儿

这份文件意味着

深圳

有些区域需要“旧改、更新”

有些区域会变得更加便利

有些地方会增加保障房

▼

据说 这份文件长达55页

为了大家方便阅读

大大君不但通过各位好友的帮助进行的梳理

还找了专家一起来进行解读

Ready GO!

看一切问题之前要看看

总目标

▼

（共有7点）

 更新总体目标  

1.

规划期内，争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里。

推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。

2.

规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。

3.

完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人的现代化住房需求。 

4.

争取在城市更新单元规划阶段新增一批公共配套设施中小学不少于100所，综合医院不少于8家，幼儿园不少于215所。

5.

规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新。工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制“工改商”“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。

6.

通过更新配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。配建13万套人才住房和保障性住房，以轨道站点周边区域为重点改善建设区位。

7.

规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。

从这7条内容中

不难看出

本次规划主要针对三个方面的问题

旧改 保障房 新增配套

那么大大君现在就来带你

各个击破

看看能影响到你生活的哪些方面吧！

关于旧改

深圳这片地方会出现一个“新城”

这可能是大部分人最关心的问题

准备好了吗？

在讨论一切之前

哪里会改很重要

★

更新重点区域

在所有的更新区域中，蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等成为全市重点更新区域，将形成城市新的增长极。

同时，各轨道站点周边和枢纽区域的更新也成为了重点。包括6、7、8、9、10、11号线，以及3号线东延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等。

那么在这些区域里面

谁又是大户呢？

（一张图表告诉你）

▼

从区域更新任务来看，龙岗、宝安成为未来5年城市更新“大户”，更新下线值分别达到1170公顷和740公顷。

看到这里，赶快看看你家门牌

你会不会一起被“更”啊？

除了更新区域

还有

▼

★

更新统筹片区

车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等。

这也就意味着

这些区域都将发生新的变化

可是所谓的“旧改”到底都改些什么？

大大君今天主要讲大家关心的三种类型

▼

A.城中村    B.旧住宅

C.工业区

A.城中村

规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，具体表现为：

1）原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；

2）原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）；观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；

3）原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建；

4）经市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主；

5）其他类型城中村以综合整治为主，推行现代居住区物业管理模式。

你想问这说明了什么？

来一波专家解读

专家说

政策导向由拆 重建向综合整治转变

但“拆除重建”的门并没有被关死

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理 宋留强

这一次政府的整个政策导向发生了一定的变化。

从“十三五”规划中可以看出，综合整治强调的是关内城中村，因为关内城中村的配套相对比较成熟，也没有出现大量违建的现象。而关外的城中村还是会往综合整治和拆除重建的方向走。

不过，虽然有政策导向，但综合整治应该怎么做、如何判定一个城市更新项目适合综合整治还是拆除重建，目前政策并没有细化。

一般来说，综合整治包括外立面修整、管道设施的改善等民生问题，在经济效益比较低下的情况下，开发商的参与动力会消失或减弱。那么成本应该由政府投入还是社会投入，如果是政府投入，资本从哪里来，目前都没明确。因此，综合整治的效率到底高还是低，我认为还没办法判断。

另一方面

对于大家最关心的旧小区拆迁问题

恐怕要让很多人失望了

B.旧住宅

文件规定旧住宅区更新以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。工商住混合的旧城区以实现多元化商业、居住等复合功能为目标，鼓励综合整治。

你先不要急着叹息

你家房子没机会更新了

看看专家的看法吧

专家说

旧住宅 何去何从

‍深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理 宋留‍强

在针对旧住宅小区方面，政府只是做出综合整治的政策导向，但并没有把“拆除重建”这扇门关死。以往在审批立项之后，城市更新的进度往往很缓慢甚至停滞不前，如果市场主体和业主能够解决前期的拆迁问题，达到双100%的签约率的话，旧住宅小区“拆除重建”这扇门其实也是可以打开的。

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长 宋星慧

旧住宅区在过往的拆除重建中暴露出很多缺陷，比如由于现有市场协商机制无法解决少数群体的问题，改造难度大，容易产生社会矛盾，现实操作流程很困难。如果通过综合整治完善配套功能就可以达到很好的居住功能，何乐而不为？未来还可探讨业主自愿、政府主导推进等有效推进路径。

这里我们再来看看

你家附近的工业区会怎么样吧

C.工业区

鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新。工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制“工改商”“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。

登登登登

有请专家出场

来划重点

专家说

“工改工”将释放出何种信号

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理 宋留强

从城市更新“十三五”规划的导向来看，政府严控“工改商”、“工改居”，已经明晰了大力提倡“工改工”，因为可以支撑产业的发展。但是政府并没有否定“工改商”、“工改居”，一般原特区内一些比较小的工业区，工业功能不符合周边的生活环境，比如福田、罗湖等区域，还是存在“工改商”、“工改居”的可能。

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长 宋星慧

规划中提出“十三五”期间力争完成 100 个旧工业区复合式更新，严格控制“工改商”“工改居”。这也是近年来城市更新的方向，鼓励工改工以保障产业发展，但大多权利人都期望通过“工改商”、“工改居”实现经济利益的最大化，“工改工”导致的盈利空间缩窄将影响开发商的积极性。

好啦！最关心的问题讲完了

下面来讲讲关于人才的那些事儿吧

来了就是深圳人

咱大深圳是怎么表示的呢？

关于保障房

买不起房 我们还有它们

深圳人，你在排队了吗？

住，才是最好的保障

下面就来看下重点吧

▼

 深圳会建多少保障房？每个区分别是多少？  

以中心区、轨道站点周边、重点产业片区等为重点，力争在“十三五”期间通过城市更新配建13万套人才住房和保障性住房。以轨道站点周边区域为重点，有效改善人才住房和保障性住房建设区位。

注意：大部分都在关外，龙岗4.6万套全市最多。关内的话则是南山区最多，为0.9万套。

新增保障房有什么要求？

改造方向为新型产业用地的更新项目，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立人才住房和保障性住房用地。

轨道站点500米范围内的旧工业区可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设。

你说没看明白？

大大君也有点懵圈

还是看看专家怎么说吧

专家说

保障性住房的增加 将会带来什么

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长 宋星慧

规划中指出，力争在“十三五”期间通过城市更新配建13万套人才住房和保障性住房，这确实会增加开发商的开发成本，不过保障性住房解决了部分人才及中低收入群体居住问题，降低商品房的有效供应压力。在深圳人地矛盾突出的情况下，短期内对普通商品住房市场有稳定预期的作用，长期也将吸引更多人才及高端产业入深。

原来保障性住房

可以给我们大深圳带来这么多好处啊

除了这些

我们再来个通俗易懂的

▼

关于新增配套

这些将最直接影响你现在的生活

交通、学校、医院

这些是你所关心的一切

什么你问我交通会有啥变化？

变化可大啦

先上图

▼

 道路  

加快推进光明、坪山、龙华、大鹏等新区主、次干路网络建设，持续完善原特区外道路基础设施，适时启动新湖路-镇海路、布罗通道等通道设施建设，强化原二线关周边区域联系。

在城市更新中协调预留规划轨道交通线路的建设空间，以及东部过境高速、丹平路二期、大外环高速公路等对外交通通道。

  地铁  

推进轨道6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号线、3号线东延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等轨道站点周边区域，深圳西站和平湖枢纽周边城市更新。

这一条条路

一条条地铁数下来

你家有没有被影响？

看完出行

还得看看其他的吧

  各区学校和医院会增加多少？

“十三五”期间争取在城市更新单元规划阶段新增一批公共配套设施，其中规划批准中小学不少于100所，综合医院不少于8家，幼儿园不少于215所，公交场站不少于133个，非独立占地的公共配套设施建筑面积不低于87万平方米。

上张表帮你感受一下你家区域变化大不大↓

啊~还差点忘了这张表

也与你的生活息息相关哦！

▼

一条条看下来

大大君发现一个秘密

嘘！

所有的新增数值 变化最大的竟然是

 龙岗  

但不管哪个区域变化最大

作为深圳人

都已经可以感觉到幸福满满了

你说是不是？

采写：南都记者 陈博、晏婵婵 

编辑：刘洋子

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