深圳楼市首宗：70年内只租，不售！对房价影响有多大？
继上海、广州、杭州、北京等城市之后
深圳楼市今日也首次
出现了“土地自持”新玩法
只给一个选项——租！
公告规定，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期（70年）自持，限整体登记，不得销售、转让。与此同时，“单限双竞”的出让方式也“重出江湖”。
业内观察人士表示
大力推进租赁市场的建设
是近期一个大举措
深圳此举符合“全国一盘棋”的战略调整
你现在一定一脸懵
想说这对你们买房租房
会不会产生什么影响
大大君就来帮你解读一下！
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【深圳首宗】
作为本年度深圳土地市场首块纯住宅用地，今日，A811-0323宗地的出让公告刚刚“浮出水面”，便在深圳地产圈掀起轩然大波。
出让公告显示，这宗位于龙华民治街道的地块，总土地面积约20041.9平方米，总建面为90180平方米，土地使用年限为70年。（从位置上看，该地近地铁4号线红山站和深圳北站，附近有金亨利二期、龙光玖钻、红山6979等项目~离深圳高级中学北校区也不远，可以说是非常6了！）
这也是深圳第一宗“只租不售”宅地
公告同时规定，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期（70年）自持，限整体登记，不得销售、转让, 因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的，租赁住房及商业用房限整体转让。转让后，自持物业性质不变。项目允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。
与此同时，项目须竣工验收后方可租赁，租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定，并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员，合同租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修，且租赁合同应当约定承租人不得转租。
你以为这是特例？
其实早已有城市进行了试点
而深圳也早有风声
早在去年底，一部分热点城市就已经拉开土地出让附加“自持”的序幕，北京、佛山、上海等都曾诞生过100%自持的住房地块。而今年8月份，一份《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）也明确提出，将加大新增供应土地建设租赁住房的力度。
宋丁
在租赁方面，深圳这段时间做了很多动作，这次自持宅地的横空出世并不是基于深圳市场现存租购比例的改变。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁
在受访时告诉南都记者
这其实全国一盘棋
大力推进租赁市场的建设是房地产战略结构调整的一个大举措，在这个调整过程中，租赁产品的供应也由过去的房地产“一统天下”转变为以更大规模的比例来实现供应的增加。
李宇嘉
深圳市房地产研究中心高级研究员
而且，深圳在之前的‘十三五规划’中提出要建设35万套保障性住房，如今利用有限的新增土地供应来配建是完成目标的重要渠道。
【“单限双竞”高门槛】
事实上，A811-0323宗地“亮相”足够吸引眼球的除了自持这一条件之外，还缘于其全方位的高门槛——“单限双竞”。
按照出让公告的要求
该宗地限成交地价，挂牌起始价为人民币7.77亿元，最高限制地价为人民币10.1亿元，封顶溢价率30%；
竞成交地价，当竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得原则确认成交；
竞人才住房面积，当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。
下面这些内容
对深圳的人才们可谓是绝对的好消息！
地块原定的人才住房配建面积为27060平方米
你以为就这些吗？
NONONO
最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。
人才住房面积增加的，租赁住房面积随之减少。人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府，由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。
你说这个模式你不了解？
那么大大君帮你梳理一下
“限地价竞人才住房面积”的出让模式，在深圳并非是首例，去年11月，位于大鹏、坪山、龙华的三宗地也曾以“双限双竞”的方式出现。
在中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报（2017年1-9月）》报告中，前三季度，全国 300 个城市的土地平均溢价率为34%,同比下降 14%。其中住宅类用地的平均溢价率为 39%,较去年同期下降 22 %。具体到深圳，今年1-9月仅出让32宗地，远低于其他热点城市，且无一宗住宅用地。而土地出让金也同比下降44%至418.8亿元。
李宇嘉
深圳市房地产研究中心高级研究员
从目前国家土地出让的大趋势可以预判，大城市单纯土地价高者得的方式，以后很难再出现。
不过，他同时指出，深圳的土地供应量太少，价格弹性非常低，如果是单纯的招拍挂，地价或多或少都会被推高，这也是此次实行“单限双竞”的原因。
那么双举并处会出现什么情况呢？
【开发商拿地积极性或降低？】
不过，自持叠加“单限双竞”的多维度壁垒，降低甚至“冻结”了不动产的流动性，未来物业增值较难兑现，这也让部分业内人士产生“明显对冲开发商拿地积极性与预期”的担忧。
在宋丁看来，政府肯定会在自持地块的出让成本上适当做出“退步”，而且自持企业在整个开发链条上也会严格把控成本，后续租金价格也会产生一定的盈利空间，这并不是问题。
宋丁
当然，租赁住房不可能像以往房地产销售那样具有巨大的利润空间，一定是微利的格局。这种土地出让的新模式，也预示着未来这一轮房地产变革很可能就是从控制土地成本开启的。
宋丁强调，这是迫使开发商转型的一个重要通道，开发商必须学会接受，否则连进入房地产市场的机会都没有。
再说回这块
今天搅动整个深圳房地产市场的地
根据上述的 49 31169 49 15288 0 0 3549 0 0:00:08 0:00:04 0:00:04 3548数据计算，A811-0323宗地折合楼面地价介于8616.1元/平方米-11199.8元/平方米之间，地面地价介于38768.8元/平方米-50394.4元/平方米。
深圳链家研究院提供的数据显示，当前民治区域的二手房，星河盛世均价已经高达63234元/平方米，其他楼盘均价也大多介于40000元/平方米-54000元/平方米之间。如此相比，地块的成本确实比较合理。
李宇嘉
深圳市房地产研究中心高级研究员
过去在“拿地-开发-销售”的快周转模式下，开发商获得的仅仅是短期收益，物业长期增值收益被购房者拿走了。
未来，大城市楼市进入存量时代，靠新房开发和资产快周转的开发商最容易被市场淘汰，而持有一定量的经营性物业，尽管会有资金沉淀的压力，尽管损失了短期收益，但更容易在存量时代生存下来、占得先机、实现转型，探索并分享大城市产业升级和公共服务不断完善外溢到物业上的增值。
从这个角度上讲，持有物业的开发商也能够获得大城市“二次开发”的市场机会和溢价收益。
说实话
大大君挺期待这块地的出让的
毕竟，某种程度上这代表深圳房地产市场的改变，在所有的地产人眼里，未来一定不是只有卖房子这一种选项了。
希望对梦想居有其屋的年轻人来说
同样如此
采写：南都记者 陈博
深圳12月的头等大事，今天起接受个人报名，深南大道又要"火"了!
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