800万港币买深高会员卡获“赠别墅”，20年后面临土地到期被收，三大疑问待解

20多年前

有一群人花了800万-1000万港元

在深圳办了会员卡

入住了市中心区的别墅

俯看别墅区。南都记者 霍健斌 摄

如今这块别墅所在地块的使用权已经到期

政府要收回

住户们却不干了！

你猜出这是哪个地块了吗？

这里就是在2015年就已到期的

深 高 地 块

（回顾可戳：深圳高尔夫球场将被无偿收回！）

大 家 不 禁 疑 问

●  这些别墅到底“合法”吗？

●  住户们当年买的到底是高尔夫俱乐部的会员卡还是房？

●  深高球场和别墅区能否分开回收？

事情到底是怎么一回事

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——住户——

真金白银买的房

房咋不归我？

▲当年深高的广告，入会费旁标注“附别墅使用权”。别墅住户认为交钱入会就是“花钱买房”。但别墅所在地块属于行政划拨用地，并非居住用地。

在深高球场的会所里，南都记者见到了别墅的部分住户代表。住户代表王先生带了厚厚一叠资料来，他告诉南都记者，在1995年-1997年间，深高曾经打过广告称，只要办深高球场的金卡会员就可获配套别墅一套。

他和其余69栋别墅的住户一样，就是被广告吸引，从而花上好几百万甚至上千万元买了房。那之后，王先生就一直为办理产权而奔走，搜集证据和相关条例，向有关部门提出申请，这十多年他们没等到房产证，却等来收地的消息。

今年7月初，媒体报道，市规划国土委透露深圳高尔夫俱乐部球场用地使用权将被无偿收回，地上建筑物、构筑物将给予适当补偿，未来这块土地将纳入香蜜湖片区规划。

这房到底能不能合法化？

住户们搬出了这样一个依据

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——94号公文——

住户：是办产权的依据

清算组：这个有待裁决

据住户介绍，深圳市政府曾在2001年下发94号公文，即《印发关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定的通知》，其中第七条称——

“为推进土地全面市场化，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。”

王先生说，他们的理解是，当时只要补齐相关手续和地价，深高别墅就能获得两证。南都记者了解到，目前深高别墅住户们已向司法机关提起了诉讼，要求把别墅区里的房屋按94号公文来处理。

从深南大道看别墅区。南都记者 孙雅茜 摄

对深高别墅住户的主张，深高清算组人士有不同看法。“金卡会员们(即别墅住户)有他们的主张，但是我们认为，对94号公文的理解存在争议，需要等待司法机关来裁决。”

除却对94号公文的理解存在争议

大家还对一个问题存有疑问

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深高俱乐部有“赠别墅”权力吗？

当年“办卡赠别墅”

到底合不合法？

●  首先这块地当年属于行政划拨用地，建的是高尔夫球场，规土部门一直认定的是，深高别墅区属于“配套的建、构筑物”。

●  另外，知情人士告诉记者，现在国内外很多高尔夫球场也会有配套会所和别墅，在会员打球晚了或不想当天回家时，可以在会所或别墅住上一晚，性质上更像是旅馆。

但以深高为代表的高尔夫球场却在当年打了个“擦边球”，把会所性质的别墅，作为金卡会员的福利“赠予”住户，这在法律上怎么理清，是个问题。

目前住户们已向法院提起诉讼

希望通过法律途径拿到房产证和土地证

但是一旦进入了司法程序

那么就有3大焦点问题需要被厘清

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三大焦点

焦点1

花800万港元买的是房还是卡？

受访的几位金卡会员都表示，自己本来不是会员，是买了别墅才成为金卡会员。当时普通会员卡费用为60万港元，金卡会员门槛在800万-1000万港元以上。

王先生在1997年花了800万港元在深高别墅区里买了一套房，当年折合成人民币高达千万元，别墅面积在370平方米，均价大概是2万元/平方米。

当时香蜜湖周边的房价才几千元。

而对于住户们“买别墅”的说法，深高和规土部门认为，按照文件认定他们办的是会员卡，办卡附赠别墅使用权，强调住户们对于别墅只有使用权。

而王先生给记者展示的入会协议中也写道，金卡会员获得一栋别墅的使用权，金卡会员可继承可转让，别墅不可用作商业用途。

律师看法

广东中安律师事务所律师潘翔认为，“买房还是买卡”这个问题关键看土地性质、土地用途、合同性质，合同性质包括买卖房子还是会员卡、消费时间、买卖的是否为使用权和是否进行不动产出卖。

如果处理产权是无效的，作为行政划拨地，土地上的房子不允许转让，房子无法落户，深高方面要承担违约责任，买房人所能伸张的诉求只在这方面有效。

焦点2

94号文件适用于深高别墅吗？

2001年，深圳市政府发布了《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》(深府〔2001〕94号，下简称94号文)，其中有关“补交市场地价，登记发证”的条款被金卡会员们视为支持自己“补证”主张最有力的政策依据。

●  而2003年，部分深高金卡会员依据94号文向深圳市规土福田分局申请补地价，遭到退文，理由是地块要发生红线调整。

●  2006年10月，这批金卡会员又向深圳市房地产权登记中心申报了获得房产证的事宜，并再次收到退文，称深高别墅存在超建问题。王先生质疑：“我的房子一平米都没有超建，为什么不给办？”

●   后来，沙河高尔夫别墅在补交地价款后获得进入市场的许可。2009年，7名深高金卡会员为此询问深圳市政府法律顾问室。

南都记者在收到的回函中看到，沙河别墅的情况给了深高别墅一个参考，而深高的情况也属于94号所允许的补交地价、完善手续并办理房产证的范围。

律师看法

深圳市政协委员许宜群认为，深高地块本身属于行政划拨用地，而别墅属于高尔夫球场的配套建筑，地块分宗申报的可能性不大，“这块地法定则是做球场，如果单独申报会影响整体规划，也不符合国土办证的需求”。

从高球场望向别墅区。南都记者 孙雅茜 摄

但是即便该房产无法获得产权证，也不代表深高别墅的房产价值不需要给予补偿。许宜群表示，即便超过了使用期限，政府想要收回这块地也肯定要赔偿，只是赔多赔少的问题。

焦点3

球场、别墅区能否分开回收？

在所有人将目光集中在深高别墅区时，也有另一种声音指出，为什么不能先将深高球场用地回收，然后再将深高别墅区回收。按照两个批次来回收更容易推动，而且不会被别墅区的去留问题绊住。

对此，别墅住户们就一致表示反对。

王先生告诉南都记者，当时他们“买”别墅时，就是看中了深高球场的好环境。

●  一方面是出于对家门口好风景的渴求；

●   另一方面主张保留深圳历史遗迹，住户们一致反对分批回收。

尽管住户们反对，但南都记者也从相关部门了解到，分批回收确属深高问题的处理方案之一，但还未敲定。

律师看法

清算组相关负责律师表示，一般情况下对于同一宗土地的处置是一次性处理的，这也是为什么2015年深高土地到期以后，一直没能回收。现在，深高别墅住户们已向司法机关提交了诉讼请求，将进入诉讼和交涉期。

另外，根据背景资料显示，因国家用地政策趋紧，深高别墅用地进入市场有较大法律障碍。由此，深圳市政府法律顾问室建议对深高别墅暂不予办理房产证。

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统筹：南都记者 傅静怡

采写：南都记者 张馨怡 孙雅茜 周世玲 傅静怡

编辑：刘洋子

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