深圳房价“21连跌”结束？莫慌，专家解读最严新政下楼市走向

深圳“一手住宅”价格

在7月结束了自己的“21连跌”历程

在看惯了跌跌跌之后

也许此时的你会问：确定吗？

据市规划国土委公布数据显示

7月份，全市一手住宅成交3461套

环比上涨↑27.95%

成交均价为54142元/平方米

也终止21连跌

尽管成交量和成交均价都有所回升

但随着“深四条”的发力

深圳房地产市场短期内成交量将下滑

  市场将更趋于理性  

▼

深圳“一手住宅”

7月数据出炉

根据深圳规土委数据

①  成交数量：7月份全市共成交一手住宅3461套，环比和同比分别增长28.0%和71.1%；

②  成交面积34.2万㎡，环比和同比分别上涨22.6%和68.2%；

③  成交均价54142元/㎡，环比上涨0.09%即上涨49元/㎡，同比下跌约0.6%。

这是自“10.4新政”之后的月度均价首次出现上涨；另外，7月份的成交量也成为自2016年11月以来的月度成交量最高值；这也是自去年12月份以后，成交量首次突破3000套的水平。

哪些房子卖的最好？

分区域来看——

全市成交均价最高的区域为南山，成交均价为100791元/平。

全市成交面积最大的区域为龙岗，成交面积为14.27万平。南山成交面积环比上升134.4%至5.26万平，宝安成交面积环比上升47.9%至14.22万平。

就个盘来看——

成交套数排名第十名的壹城中心也达到了122套，从均价分布来看，成交套数前十名中有5个项目均价超过全市均价5.4万元/㎡的水平。

若按成交面积排名，则还有均价达13万元/㎡海上世界双玺和8.7万元/㎡的万科蛇口公馆分别位列季军和第六名。

7月各项数据为何会有所上升？

中原地产分析认为，二季度新房市场推售增加，因此7月住宅成交量有所上升，创今年新高。

①  受豪宅项目网签的影响，一手住宅价格打破21个月下滑的状态，环比上升0.09%至 54142元/平，价格依然相对稳定。

②  市场已经度过了“三价合一”的消化期，二手住宅价格坚挺，成交量也创下今年新高。

Q房网数据研究中心监控显示

7月份深圳全市二手住宅共成交6991套，环比上涨14.44%，同比上涨20.35%;成交面积56.33万㎡，环比上涨12.96%，同比上涨15.28%。

获批预售证情况

截至目前，全市有龙华金亨利瑜璟苑、光明勤诚达正大城花园一期、南山景兴海上广场一期、乐尚林居、福田天健公馆、龙岗地铁锦上花园、琳珠华庭、怡瑞达乐郡和金地凯旋广场等9个项目获批，其中批售住宅类产品4263套，环比上涨26.09%，同比上涨7.33%；总面积31.49万㎡，环比下跌9.18%，同比下跌26.92%。

从批售情况看，月度批售集中在下旬，总量延续了近四个月的节奏，批售产品过半为商务公寓，考虑到新政下新购买的商务公寓五年内禁止转让，项目的去化情况值得关注。

未来房价将如何？

❶   7月下旬，主流银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%，深圳房贷利率全线上调。上浮的房贷利率会进一步抑制房地产投资和投机需求。

❷   更重要的是7月31号发布的新政指出暂停企业购买商品住房、新供应用地商务公寓只租不售、新政后购买商务公寓限售5年，新政后购买商品住房限售3年。

新政的出台将更进一步

压抑房产的投资功能

短期来讲，或许将促使投资客退场，市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格将持续平稳。二手市场，成交量也将显著下滑。

对于后市如何发展

行业专家也都有自己的预估

 深圳中原地产董事总经理郑叔伦指出—— 

7月31日新政的实施，围绕着“房住不炒”的大方向。政策的施行不是想彻底打压房地产市场，而是在目前两年换手率这么高的情况下，抑制炒房，让房子回归居住属性。

 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示—— 

此次深圳楼市调控政策的出台是对深圳以往楼市调控政策执行以来的“补漏洞”措施，限制了企业购房，短炒性的购买新房、公寓，堵住了离婚买房漏洞，这些措施将进一步稳定深圳房地产市场。

  深圳链家研究院院长肖小平表示—— 

“新购住宅3年限售”的政策，会让短炒需求退出市场，同时也会让市场出现一定观望氛围。因此，不论新房还是二手房，短期内交易量会有所下滑。价格方面，买卖双方将会进行更多的博弈与试探，不同楼盘与片区，其价格走势很可能出现分化，有涨有跌。

“731”政策为何此时出台？

市场若异动 政策或继续收紧

据深圳中原地产统计，深圳今年上半年陆续出台多个政策以促进房地产市场平稳健康发展。

12月1日深圳挂牌出让4宗住宅用地，均位于深圳东部。其中，一宗限售5年；其余三宗为租赁用地，只租不售。23月28日深圳出台“三价合一”新政，规定即日起银行将以网签备案合同价款和银行房屋评估价的最低值作为计算基数，确定贷款额度。35月底深圳市政府出台《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，明确了棚户区改造政策使用范围、搬迁安置补偿和奖励标准等。46月初深圳计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类，占住房供应比例依次为40%、40%、20%。到2035年筹建住房170万套，约六成为人才房安居房公租房。5自5月底至6月底

深圳已有3个楼盘采用公证摇号选房的方式，分别是招商双玺三期、万科蛇口公馆以及华润城三期。

政府监管下的公开摇号，体现了政府对楼市监管力度的加大，保障了购房者的权益。

但在政策的施行中

也有更多的问题显露出来

而这也可能间接或直接影响了

“731”新政的出台

 深圳市瑞邦置业总经理黄柳表示—— 

此前如华润润府三期发售，由于采用公证摇号的方式，杜绝了动辄几十万的喝茶费，促使更多的人参与更公平的公证摇号的机会，因此有近7000人参与了“抢购”，在全国罕见。

黄柳认为，可能正是因为着一系列的“市场异动”，在一定程度上促进了6月28日住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，该决定要求2018年7月初至12月底年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

与此同时，根据截止到政策落地之前的7月29日的深圳一手住宅成交量已然高达3290套。

在成交量上涨和政策的影响下

此前的调控政策的加码似乎势在必行

而这也在一定在程度上为

深圳未来房价政策提供了“大方向”

 易居研究院智库中心研究总监严跃表示—— 

此次深圳楼市调控政策的出台，说明了一个市场倾向，即当前深圳房地产市场调控政策不会放松，还会继续收紧，“下半年如果说深圳房地产市场不稳定，依然会有各类新的管控内容出现。”

未来房价将何去何从？

我们与你一起关注

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采写：南都记者 邱永宽

编辑：刘洋子

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