真卖贵了吗？深圳中心城广场66亿转让，市场解读投资回报
我们先来了解一下
深圳中心城广场一些基本情况
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资料显示，该被售物业即是由深圳怡景集团开发持有，于2007年开业的深圳中心城广场，为一栋5层高的购物广场，零售面积约为8.39万平方米，拥有741个泊车位，提供购物、休闲、观光、餐饮、娱乐及文化体验。
实际上，关于深圳中心城将被转让的消息去年底已经传出，但此次正式宣布交易及相关信息后，对于深圳中心城高达66亿元的估价，不少声音均认为价格或偏高，领展对项目未来的升值前景过于乐观。
那这个价格是否偏高呢？
提及66亿元的估价，
高力国际华南区董事总经理冯文光
连用了三次“地段、地段、地段”来强调。
冯文光认为仅从深圳中心城位于福田中心区的位置优势来看——
两个方面决定此物业被高价转让
❶
地段好
地段一直被视为商业零售购物项目市场制胜最为核心的因素，无疑也是深圳中心城能被高价转手的重要原因。
对于此次交易，高力国际华南区董事总经理冯文光表示，不仅是深圳，包括北京、上海、广州，四大一线城市都已经很难再有机会买到城市中心的核心地段的优质物业。
目前深圳市中心的几个区域当中，罗湖区零售市场偏传统老街区，南山区虽然正在快速发展，但尚需要较长时间才能达到福田区的成熟程度，因此福田区域整体的零售市场发展前景依然被看好。
❷
稳定的收入和现金流
另一个重要原因，则是该项目2007年开业至今十余年已运营成熟，拥有稳定的收入和现金流。
此次交易的买方领展基金在公告中披露，深圳中心城位于福田中心区福华路，零售总楼面面积约为8.39万平方米，可租用净面积约为5.99万平方米，另外还有3.71万平方米的停车场面积，零售商户包括超市、餐饮、潮流服饰及配件、电影院、幼儿教育及休闲、保健及美容。
根据估值报告，截止2018年12月31日，深圳中心城已订立204份租约，出租率100%，将于2019年、2020年及2021年到期的零售租约占比分别为25.5%、24.8%及18%。
值得注意的是，深圳中心城目前大部分收入均来自租金，每月的总收入约达2378.81万元，包括每月1844.78万元的零售收入、237.68万元的管理费收入、296.34万元的其他收入。租金收入最大的三大业态分别为服饰及配件、餐饮、超市，占租金收入的比例分别为45%、39.5%、5.5%。
根据独立物业估值师的估值报告，深圳中心城目前的估值为66亿元，但由于估计经调整的资产净值为负14.85亿元，因此剔除后交易的初步支付价格约为51.15亿元。
由于深圳中心城此前被项目运营公司用于按揭贷款的抵押担保，此次交易完成后，项目仍将继续作为贷款的担保。但成交落实后，领展基金将作出新的股权质押和贷款担保。
用66亿元盘下此物业
这项重大的投资回报率到底有多少？
南都·深圳大件事记者了解到，此次深圳中心城的转让交易，是深圳近三年来首次出现的零售物业整售案例。
深圳中心城不仅拥有独特的地段优势，产权和业权也十分清晰，拥有强劲且稳定的现金流，重要的是，目前该项目的投资回报率至少在4%以上，“这已经属于很高的水平的了。”冯文光强调，该项目还有进一步优化的空间，未来的前景价值乐观，所以才能让领展以66亿的估价买下。
领展方面在公告中表示，将长期持有运营该物业项目作长线投资，未来将可通过微调租户组合并缩小与目前市场的租金差距来实现租金的增长空间，物业价值空间等。
虽然回报率高
但是
深圳投资市场大宗交易
数量和金额去年都有所下降
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数据显示，深圳投资市场去年共有16宗大宗交易，总交易金额高达200亿元，但与2017年相比，实际交易的数量和金额都有所下降。原因则是2018年经济大环境疲软，加之国内去杠杆政策下市场资金紧张，导致去年深圳不少正在洽谈收购的项目最后都被放弃。不过业内人士认为
据高力国际方面透露，除了深圳中心城，去年深圳也有龙岗海航城等其他购物中心成交，且目前仍有不少深圳的业主有意向出售物业，一方面是资金问题，另一方面则是出于公司发展战略调整、有新的投资发展计划和个人原因等考虑，因此，在经济调整期之下，接下来深圳还有更多的投资机会。
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优质物业依然是香饽饽
高力国际高级董事林楚洲曾分析指出，虽然深圳的物业价格普遍偏高，经济大环境投资者会更为谨慎，但核心区域的优质物业依然受青睐。且目前市场上关注商业零售地产的投资者越来越多，在需求的支撑下，深圳的商业零售物业仍然有长远的增长空间，具备良好运营能力的投资者将可以获得核心竞争力。
❷
零售物业在深圳收益率高
此外，零售物业是深圳收益率最高的物业类型之一，平均可达到5%，投资者对核心区域与新兴区域的零售物业兴趣将持续升温。
今年还将有优质零售物业入市
租金或有一定程度的下跌
而南都·深圳记者了解到，在深圳优质零售物业市场需求活跃的背景下，除了原有的购物中心，接下来深圳还将有更多的新零售物业进入市场，带来新增供应满足市场需求，同时竞争也将愈加激烈。
第一太平戴维斯统计数据显示，2018年深圳共有5处优质零售物业入市，新增供应约56.7万平方米，全市总存量达约666.2万平方米。年内全市优质零售物业首层平均租金涨幅相对稳定，同比增长0.2%至每月841.1元／平方米，且其中福田及宝安的涨幅最大。
预计2019年深圳还将有4处优质零售物业入市，带来53万平方米的新增供应，受此影响，预计深圳全市2019年的优质零售物业整体空置率将有小幅的增长，全市首层平均租金亦将保持继续上涨的趋势，但在有新项目落成的区域市场内，租金或有一定程度的下跌。
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采写：南都·深圳大件事见习记者黄冬艳
编辑：陈璐璐
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