深圳楼市回暖！成交量明显上涨，开发商推盘积极，至于房价.......
“小阳春”
是自2月底深圳楼市出现回暖迹象以来
就频频出现的一个词，
而从成交数据层面来看，
近期的深圳房地产市场
也确实开始进入春天。
由于1、2月份处于春节前后的传统淡季，深圳楼市整体处于冷淡的状态，但在2月末，在利好因素刺激下，此前被压制的需求得到了阶段性的释放，不少观望中的购房者先后入市，使得3月份的成交量明显上涨，各楼盘的到访客户也大大增加，一季度深圳楼市整体成交也因此得到提高。
那么到底成交提高了多少呢？
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南都记者统计深圳房地产信息网披露的数据发现——
今年一季度深圳新房成交了6866套，总成交面积68 .38万平方米，总成交金额达到了369 .82亿元。
二手房方面的表现同样不俗，1- 3月累计成交10429套，对应累计成交面积86.99万平方米。
成交量提高了，
那房价是跌了还是又涨了呢？
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价格方面，深圳楼市的回暖态势也得到了体现，但因为新房受到限价政策的影响，二手房的表现更为明显。
新房价格变化：根据国家统计局公布的70城房价变动数据，1-3月份，深圳新房价格环比呈小幅下滑态势，同比则为小幅上涨。
二手房价格变化：无论环比还是同比，却主要表现均为小幅增长，且大于144平方米的豪宅户型，价格同比增长尤为明显。
进入4月份，
深圳楼市的热度也仍在持续。
4月1日至21日，三个星期里深圳新房累计成交了1717套，成交面积16.38万平方米，二手房成交量已接近3月份整月的数字，为4395套，成交面积约35.75万平方米。
住宅去化周期为14个月
开发商推盘积极性增加
在预售证的获取即新增供应方面，一季度整体也较2017和2018年同期大幅增加，但仍低于2016年同期。
据了解，今年以来深圳有23个项目获取了预售证，尤其3月份开始，开发商推盘积极性增加，不仅有刚需大盘、公寓、商业综合体、写字楼还有高端公寓和海景房。这些项目当中有刚取得预售证就推盘的，也有卓能雅苑、阳光粤海少数几年一直未入市的项目。
推盘后的销售情况如何呢？
部分海景豪宅去化率高——
刚需盘销售也不逊色——
位于光明的勤诚达正大城一期(7栋)于4月19日取得预售证，第二天就推盘，开盘当天卖出338套。
位于龙华观澜的中森公园华府于3月19日取得预售证，4月20日启动转介开盘。
看着大家都积极推盘，
开盘效果还挺不错。
“捂盘”者也坐不住了。
曾被指“捂盘”现楼也入市
从5000元/平飙到40000元/平
除了预售房之外，一些曾被指“捂盘”的现楼也在一季度入市。
“两年等待，它终以现楼入市
以位于南山科技园的阳光粤海为例，其前身是粤海门村，属城中村拆迁改造项目，由深圳市阳光华艺房地产有限公司与深圳市南岗实业股份有限公司共同开发。
2014年12月15日，阳光粤海花园基坑支护、土石方及桩基础工程开工。在挖掘机的轰鸣声中，粤海门村旧宅倒下，阳光粤海新楼崛起。而在2016年年底，阳光粤海花园就已开放展示中心与样板间，供回迁户参观，目前已基本建成。两年等待，终以现楼入市。
“捂盘”中不得不提的是，卓能雅苑。
“从5000元/平飙到40000元/平
从拿地到开盘历时11年之久
卓能雅苑的开发商是雄伟房地产开发(深圳)有限公司，所属地块宗地号为A 819-0128，深圳市土地房产交易中心信息显示：2004年11月26日，该地块拍卖，雄伟地产出价1次，以2.02亿竞得。2005年4月，该盘取得《建设用地规划许可证》，并于2006年4月取得《建设工程规划许可证》。
该项目几经停工，直到2015年12月开盘。2005年6月，中原地产曾出具了一份专项评估报告，该报告显示，该盘地块估值为2 .5亿元，楼面价约5千元/平方米，时至今日，该盘售价已达4万元/平方米，以去年12月1日获批预售的5 .4万平方米计算，升值了18.9亿元。从拿地到开盘历时11年之久，也让外界有质疑“捂盘”的声音。
到底是什么因素促使楼市回暖？
图文无关。南都记者方光明 摄
对于开发商纷纷“抢滩”三四月入市，业内人士分析认为，资金宽松、城市政策局部松绑、经济平稳复苏等，对于楼市而言，均是利好因素，房地产行业的“回暖”也得益于此。
但由于本轮市场“回暖”持续周期的不确定性，开发商缩短了取得预售证后推盘的时间差，积极入市“收割”这一波去年年底积压的刚需。
缘何如此呢？
深圳银行房贷利率的下调是重要原因。
从2018年1 2月末到今年3月，经过两轮的调整，深圳首套房贷利率已降至基准上浮5%，二套基准上浮10%。在房贷利率下调等政策重大利好刺激下，去年年底观望的市民纷纷入市。
与新盘受政策约束相比，二手房交易更能反映真实市场的情况。其中，换手率也是评判市场活跃度的重要指标。从贝壳找房日前发布的《2019Q 1城市居住报告》中看到，深圳二手房换手率最高，交易量TOP20小区的平均换手率达到0 .76%。原因在于，与北上广相比，深圳城市面积最小，存量商品房规模在一线城市中处于垫底位置 ，但 常 住 人 口已经突破1300万。
4月，有关“新版征信系统即将上线”的消息铺天盖地袭来，诸如“离婚买房路子被彻底堵死”、“并发申请首套贷款的窟窿被堵上”等传言让众多深圳购房者“头皮一紧”。
那么，“新版征信”系统要求
究竟将对楼市产生多大影响？
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“征信系统在未来将会越来越来完善，这是一个大趋势”，(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄表示，征信系统并不仅仅用于房地产交易，新版征信系统上线的确会对房地产市场造成影响，但并不能将其视为压制房地产市场的一项工具。
作为重要的营销节点，“五一”小长假往往被列为楼市销售的“传统旺季”。今年，假期增至4天的“五一”会对深圳楼市带来怎样的影响？房地产市场是否还能延续“小阳春”热度？
图文无关。南都记者刘媚 摄
玉家雄表示，今年3月楼市“小阳春”主要消耗的是去年的市场存量需求，5月楼市可能回是一个新增供应的上半年小高峰，市场供应量应该会有所增大，“预计成交量将处于30万～40万平米，不火爆也不低迷”。
中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁预判，五一期间，深圳楼市最大可能仍维持平稳状态。“我认为成交量应该是不错的，但肯定不会有想象的那么高的价格，总体来讲还应该是平稳运行，达到国家楼市平稳运行的战略目标”。
中原 (深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄分析认为，3月份楼市的“反弹”是相对而言的，今年春节前后楼市低迷，3月份市场有所回升后，所感受到的“反弹力度”比较明显；同时，也有一些开发商在3月份采取了一些促销手段，使得整个成交量有了一个明显上升，但也消费了很多之前沉淀下来的购买力。
玉家雄表示，4月深圳楼市出现了两个主要现象：
❶ 开发商放缓了营销力度，“原因可能是开发商已在3月份达到了营销目标，或是其判断市场氛围已经很好，不再需要强力促销”；
❷ 此前积蓄的市场购买力大部分已经消耗在了3月，市场将回归到正常状态。
有了阳春3月的“热络”，让人们对后续楼市表现给予的希望愈发高涨起来。4月19日，中共中央政治局召开会议，再次提及房住不炒、因城施策等内容，为未来的房地产市场定下了基调。
对此，玉家雄表示，此时重提“房住不炒”是对于宽松货币政策的平衡。
玉家雄
：
为防止房地产市场延续3月份明显反弹的趋势，“今年整体金融政策较为宽松，市场中流动资金较为充裕，政府也希望取得平衡，不会让过多的资金流向房地产市场”。
对此，中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，此次重审“只住不炒”，“政府对于楼市调控的要求一直力求‘稳’，不存在政策变化、转变方向的概念，调控的战略方向很清楚。”
宋丁
：
目前房地产市场调控重时效性的趋势已经非常明显，调控信号与楼市表现实时联动，楼市调控的格局就是要将房地产市场控制在一个非常窄幅的价格波动通道里面，不会让房价出现明显的上涨下跌，“这也是楼市调控碎片化趋势的一个表现”。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态，虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。
张大伟
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当前经济形势良好，房地产调控可能会再收紧。在市场出现小阳春，局部区域出现波动的情况下，再次提及房住不炒，对炒房者将有打击，也有利于市场平稳，房地产市场也不会有大涨的可能性。
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热门之选
鸿荣源·壹成中心花园
该项目占地约1/2平方公里，集住宅、商业、商务、教育于一体，是深圳市目前最大的超级城市综合体。
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深圳今年第一季度楼市报告
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统筹：南都见习记者 黄冬艳
采写：南都记者 孙雅茜 陈蓉 见习记者 黄冬艳
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