探访深圳坠窗楼：窗户螺丝松动、空调外机偏移，悲剧是偶然吗？
自6月13日开始
京基御景华城小区3栋
就成了整个深圳的焦点
从20楼一户人家
突然坠下的一扇窗户
夺走了一个5岁男孩的生命
戳链接回顾
▽
事发后的几天，3栋楼下总是聚集着围观的人群，他们无一例外地抬头往高层望，“究竟是哪扇窗户掉了”，他们都发出这一个同样的问题。
▲事故发生的住宅楼。南都记者 胡可 摄
在3栋电梯厅，贴了3张告示，分布来自管理处和福田住建局，都是6月13日之后新贴上去的，提示住户注意安全，防止高空坠物。
李姐到现在还记得，2006年她买下御景华城3栋一套房子时候兴奋的心情。她和爱人开车路过这个新开发的楼盘，第一眼就非常喜欢，没多久就定下了。
她回忆，当时开发商打出的口号是五星级酒店式公寓，她也确实觉得当时的御景华城对得起这个名号。“光是在小区里巡逻的保安就有好几十人，态度都非常好，出入都会和业主鞠躬”，这些保安每隔半小时左右就会巡一次楼，让李姐很有安全感，也对这个小区好感倍增。那个时候住在小区里的，几乎全都是一手业主。
改变发生在入伙后两年
李姐最早察觉到这里的改变
也是从保安身上
“住了两年以后，保安越来越少了，也不再那么常巡楼”，除了保安以外，居住的环境也开始变差。刚刚入住时，楼栋公共区域的装修是让李姐很满意的地方，干净大方，但随着时间推移，公共设施开始老化。李姐和物业投诉了好几次，希望物业可以进行更换，但始终没有获得效果。
这样过了几年以后，李姐慢慢发现，身边不少认识的一手业主都搬离了这个小区，有的卖房，有的出租，李姐猜测，他们应该是在这里住得没有安全感了，否则为什么在搬走的时候，他们总是交代李姐一句“注意安全”呢？李姐说自己也早就不想住在这里了，但换房确实存在一些困难，只能继续住下去。
也是从那几年开始，小区的租户渐渐多了
这些租户多是在华强北做手机生意的潮汕人，大多都携家带口，在这里长住。
李姐退休后，常在小区里走动，和这些租户也会时常打照面。在她的形容里，这些租户大都老实本分，对小区的物业管理有意见，但碍于租户身份，也不好多提。
其实，只要在3栋走一圈
就能感觉到李姐的“失望”
2005年建成至今，14年的时间不算长，也并不算短。楼层过道里，大多数顶灯的灯罩都不知所踪，留下裸露的灯泡和电线。3栋业主周小姐（化名）说，不知道是灯泡瓦数太小还是灯泡坏了，晚上回家，过道总是很昏暗。
周小姐是2016年入伙的业主，买的是二手房，看中的就是御景华城地理位置好，去哪里都很方便。她买房的时候，这里已经可以算得上“老小区”，她觉得设施老旧可以理解。但居住时间长了，却发现更多弊病。
● 比如3栋电梯时不时就会发生下坠的情况，总是无法彻底解决；
● 比如多户业主都会在外墙延伸处摆放花草，极容易掉落，很危险；
● 比如小区空调外机因年月太久，出现支架松动、位置偏移的情况，随时有掉落风险……
周小姐和家人这两年已经很少在小区里活动，每天下班回来就钻回家里，不再下楼，“住在这里，一点安全感也没有”。
但楼栋内部，也并不让人满意
在3栋某层过道，记者看到，墙上的一块瓷砖脱落，露出墙皮。而走访多层都可以看到，天花板已经开裂，却没有得到很好的整修。消防栓的门也关不太紧，物业公司用胶带粘起，但实际上只要撕开胶带，消防栓的门就能被轻易打开。
最被业主们诟病的，是楼道消防通道里的垃圾桶。李姐在多栋楼观察过垃圾桶，认为3栋的卫生环境做得最差。“消防楼梯好久都不洗一次，也做不到每天换垃圾袋”，直到最近这段时间，这种情况才缓解了许多。
和业主们感受截然不同的是，御景华城管理处的刘经理认为，自己和手下已经对这份工作尽力了。他对记者说，这些设备的日常维修检查，管理处一直都在做。只是这几年，小区老化问题越来越严重，维护成本也越来越高。“投入大，效益却不好”，是刘经理的苦恼。
▲ 2019年6月16日，深圳京基御景华城小区临街住户的窗户，一旦缺乏维护跌落将对公众安全造成危害。南都记者 赵炎雄 摄
这次发生的事件，让刘经理焦头烂额，每天打不完的电话，开不完的会。入行20余年，他在接受记者采访时说，物业难做。
在物业办公室张贴的简介里，深圳上城物业管理有限公司成立于1993年，是深圳上步实业股份有限公司全资子公司，国家一级物业管理企业。
事件发生之后，小区业主积攒多年的抱怨和焦虑，一下子全被刺激起来了。从窗户螺丝松动，到电梯常出问题，从空调外机存在隐患，到小区绿化变差，这些问题，全部都涌向物业管理处。
李姐口中，这次的爆发，是必然的结果
“以3栋为例，每次出了紧急事件，比如电梯困住人，管理处确实会来现场解决问题，但处理之后，就不再后续跟进，不想彻底解决”，这样“发生一次处理一次”的做法，让业主们很反感。
而最近，业主们还提出了物业专项维修资金的问题。周小姐在住建局公众号上查询了3栋的物业专项维修资金情况，发现物业专项维修资金没有存入住建局账户，找不到相关的任何记录。
官方平台查不到这笔房子的“养老金”
更加重了业主们的焦虑
物业刘经理解释，还在办理相关入账手续，由于牵涉到的资金情况比较复杂，目前暂时不知道何时能存入住建局账户。
一个接一个的疑问出现在业主们心里，“我还能安全地住在这里吗”，是这些天萦绕在李姐和周小姐心里最大的问号。3栋过道的灯光依旧昏暗，每次踏上电梯的那一刻，他们的心里依旧会有些小小的紧张，走在家楼下，只能尽量靠着墙边走。
李姐心里还记得2006年，刚刚入伙时候3栋的样子，明亮、干净又安全。她总希望有一天，御景华城可以再回到那个“五星级”的样子。
发生在京基御景华城的悲剧
不仅仅影响着居住在这里的业主们
这起高空玻璃窗坠落致男童死亡的悲剧
也让“高空坠物”现象引发社会各界的思考
▲ 6月16日上午，深圳市儿童医院，男孩母亲悲痛欲绝，亲友在一旁陪伴安慰。南都记者胡可摄
针对此次御景华城发生的悲剧及过往案例，此前有多位律师行业人士指出，高空坠物发生后的涉及责任方有法可循，《侵权责任法》中亦明确指出：
❶ 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后；
❷ 有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
然而，在事前防范层面，目前公有部分归物业服务企业管理维护，而个人专有部分则系业主或实际使用人负责，日常防范监管存在多方面困难。
深圳市透明和谐社区促进中心副理事长、科苑花园48区业委会主任施法振表示，通常情况下，住宅小区都有业主公约，对高空坠物等问题也有提醒和警示。
但公约是一种自律性约束机制
并没有强制性
对物业服务企业而言，一方面是很难去监控专有部分的高空坠物，另一方面则是发现住户有类似问题，物业服务企业也没办法去进行处罚等，只能是警告、提醒及劝导。
那么，与深圳毗邻的香港
又是如何防范“高空坠物”的风险呢？
南都记者了解到，为了处理楼宇失修的问题，确保业主履行相应责任，保障安全，香港引入了强制验楼计划和强制验窗计划，香港通过修订《建筑物条例》并制定有关附属法例《建筑物（检验及修葺）规例》，从立法上为有关计划提供依据，法例授权可以在有需要时向业主发出法定通知，要求业主为其楼宇和窗户进行法例订明的检验、修葺工程，强制验窗计划及强制验楼计划已于2012年6月30日实施。
据记者了解，强制验楼计划和强制验窗计划适用的范围以及检验的范围不同，强制验楼计划面向的是楼龄达30年或以上的私人楼宇（不超过3层高的住用楼宇除外）的业主，强制验窗计划面向楼龄达10年或以上的私人楼宇（不高于3层的住用楼宇除外）的业主。
强制验楼计划检验的范围比较广，除了结构安全、消防安全等，与可能的高空坠物相关的外墙、外墙饰面、招牌、晾衣架等也纳入检验范围，强制验窗计划专门针对楼宇的窗户，包括楼宇公用部分的窗户和私人住所的窗户。
而在操作上，香港设有机制来拣选每年强制验楼计划和强制验窗计划的目标楼宇，主要是考虑风险的高低，包括考虑投诉举报的记录。具体实施层面大致则是相关职能部门香港屋宇署向目标楼宇业主发出强制验楼或强制验窗的法定通知后，业主便有了法律责任，要委任符合资格的人员进行法例订明的相关检验，如果检验后认定有需要进行法例订明的修葺工程，业主也要负责委托符合资格的承建商进行订明的修葺。
需要指出的是，香港强制验楼计划和强制验窗计划并非没有争议，是在酝酿和探讨多年的基础上才得以立法实施，也面临落地实施的问题，包括强制验楼计划和强制验窗计划都涉及费用承担。目前来看，费用最终主要由业主分担，如果符合政府特定楼宇维修支持计划的，可以得到有上限的资助。
香港法例规定，业主/业主立案法团（理解上可认为与内地业主大会有相似之处，实际有不同）若不遵从强制验楼或强制验窗的法定通知，一经定罪，将面临罚款甚至监禁。根据法例，个别业主拒绝分担验楼及验窗费用，或某些业主不合作而令楼宇未能进行检验和修葺，均属违法。比如——
❶ 任何人拒绝分担其业主立案法团为遵从由建筑事务监督送达的法定通知而须进行的有关公用部分的检验、勘测、工程或其他行动的费用，如无合理辩解，即属违法，违者一经定罪，可处罚款港币25000元；
❷ 如业主/占用人在没有合理辩解的情况下，阻止或拒绝获业主立案法团委任的人士进入处所内进行法定通知所规定的检验或修葺工程，即属违法，违者一经定罪，可处罚款港币10000元及监禁6个月。
市人大代表杨勤：
应尽快建立建筑终身负责制长效机制
深圳市人大代表杨勤直言，深圳高层楼宇多，人口密集，没有办法防止，只能建立应急机制，防灾救灾。
杨勤在接受南都记者采访时提出三点建议：一是应尽快建立建筑终身负责制长效机制，明确界定，责任到人，让从业者对行业有敬畏心，从建筑安全角度杜绝隐患。二是应通过《深圳市物业管理条例》的修订，将此部分监管空白涵盖，并从房屋维修基金的归集到使用建立良性的机制。三是在外墙维护方面要引起全社会的重视，包括窗户、瓷片等外立面相关的维护、修缮都应涵盖在其中，“外立面附着物的维护，应该引起所有业主的充分重视”。
杨勤表示，对此类问题，目前的法律和制度设计都有问题，“是问题的平方，需要从修法上予以解决，良法加善治，这实际上是现代城市治理面对的严峻课题，有本事建城市，也要有本事管理城市。”
社区问题专家邹家健：
业主拒付维修费，可追溯欠款
对于该问题，社区问题专家邹家健认为，如果针对“高空坠物”修法完善，需要涉及开发商、业主和物业三方面。
一方面，有一些房屋安全隐患是由于其本身存在设计缺陷和质量问题。邹家健介绍，其所在的景洲大厦就在此前出现过因窗户铝合金厚度不够等质量问题造成窗户在强风天气坠落，以及业主在打扫卫生时轻轻一推就掉落的情况。“我们在调研中发现很多(安全隐患)跟业主没有关系，是开发商的设计缺陷和质量问题造成的”，邹家健认为，根据产品质量法，如果是缺陷产品致人损害的，生产者应承担责任。换句话说，对于由设计缺陷和质量问题造成的高空坠物，应对开发商追究责任。在房屋的竣工验收环节必须达标，否则验收的政府单位和监理单位需要承担责任。
邹家健同时表示，还应当对建筑验收方面的立法进行完善，“实际操作中存在建筑验收依照老标准可以通过，但是并不符合新的标准的要求，虽然法不溯及过往，但是这部分存在的安全隐患问题该如何解决？”
对于小区物业公司而言，应当如何防止高坠事件的发生？邹家健表示，物业管理不负责业主私人领域的内容。但有义务提醒业主不能高空抛物，并提示业主需要对外挂设备进行维修。
对于目前多有争议的物业是否应当承担排查责任的问题，邹家健表示，物业管理是以门为界，是否能够进行排查还需要业主授权，需要依照合同约定而定，但在实际操作中，往往会遇到业主不配合的情况，即使在排查中发现存在安全隐患，也不愿意自己出钱维修，甚至不愿意开门接受检查。为了最大程度的避免摩擦但保证安全，景洲大厦在实际操作中甚至给物业检修人员专门配备望远镜，但对于发现问题不愿自己出钱维修者却显得“无能为力”。
邹家健表示，在这方面可以借鉴香港的成熟经验，“业主不愿意维修，可由政府先出钱维修，业主将维修费用交还给政府，如果业主拒不交付，就可以启动追溯欠款，甚至可以采用冻结整栋楼的方式”。
深圳市人大代表吴滨：
日常管理中要建立长效机制
对于防范类似现象，深圳市人大代表吴滨表示，呼吁相关部门联合对全市楼宇情况进行一次全面的普查，同时在日常的管理中也要建立长效的机制，包括检查频率、检查责任人、如果责任人没尽义务要承担责任，这需要规章制度来约束。
市政协委员陈蔼贫：
不是简单立法可以有效解决
对于如何有效消灭高坠隐患，杜绝此类事件的发生，连日来多方观点多有指向相关监管不足和法律规范不完善等方面。也有声音直言需要修法解决“高坠”隐患。对此，深圳市政协委员陈蔼贫则表示，解决高空坠物问题，需要多方共同发力，不是简单立法可以有效解决。
陈蔼贫表示，法律是事后的惩罚，更重要的是对安全意识的宣传，同时还应当加大巡防工作，建立有效巡查制度，让规定落到实处。邻里之间应相互提示。“法律不能无穷无尽，有关高空坠物实际上目前在法律上是有法可依的，将《深圳市物业管理条例》修订一下，固然会起到一些作用，但实际解决这类问题还需要从物业管理公司管理，政府宣传、设备上技术上共同发力，避免这类悲剧的发生”。
如何解决高空坠物的责任界定争议难题？陈蔼贫介绍，香港目前采用的是通过监控的方式来确定责任人，“我认为这种通过技术手段解决责任认定的方面很值得我们借鉴”。
高空坠物事件如何防范？
深圳是否应该考虑
立法强制验窗？
你怎么看？
欢迎留言与我们分享
🏃🏃🏃
*有什么想说的，也欢迎给我们留言*
👀
采写：南都记者 吴灵珊 孙雅茜 王睦广 徐全盛
编辑：雷宇
✪ 四川6.0级地震，成都拉响警报！地震已致1人遇难，有人被埋正在救援！
✪被坠窗砸伤男童离世，后续责任谁担？深圳一同类案近百人成被告
戳这里“在看”！👇👇