重磅！房贷迎来新变局，深圳人的月供要升还是要降？重点来了
8月25日，来自央行的
新发放商业性个人住房贷款利率调整公告
成了一枚震动全国楼市的“深水炸弹”
依据该公告，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最新一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为基准加点形成，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
有业内人士直言，该公告带来的是个人房贷利率的新版“算法”，因城施“利率”，房地产调控将更灵活便捷。
而对于普通购房者而言
更关心的问题则是房贷利率的“新版算法”
会对深圳楼市造成什么影响？
深圳房贷会降吗?
以后怎么买房更划算？
……
别着急
我们先来看下小明的故事
图看完了~我们来详细算算↓↓↓
新政前
购房贷款利率是以基准利率为标准，视楼市的宏观调控政策变化，说白了就是，调控宽松就打折，调控严格就上浮。目前，深圳目前主流的首套商业性个人住房贷款利率为基准利率（4.9）上浮10%，即5.39%；二套商业性个人住房贷款利率为基准利率上浮10%—15%，即5.39%-5.635%。
假设小明最后敲定一家银行，按照基准上浮10%的利率签订了购房合同，合同期限30年。以现在的利率算，小明贷款利率是5.39%=基准利率4.9%*（1+10%）。小明贷款30年，选择等额本息方式，每个月的月供为：11218元。
根据公式，小明的月供随着基准利率变化而变化。基准利率谁说了算？央妈说了算。因此，一旦央妈宣布降息，小明就开开心心，因为每个月都能少还一点利息；同理，一旦央妈加息，小明就得节衣缩食了，得多付一点利息了。
新政后
新增的购房贷款利率已经和基准利率脱钩，而与贷款市场报价利率（LPR）挂钩了。LPR分1年期和5年期以上两个品种，一个短期一个长期，而房贷大部分是长期贷款，对应看5年期以上的品种。
8月20日的5年期以上贷款LPR为4.85%，新政要求首套房贷不得低于LPR，最低可以持平；至于二套房，则必须在LPR的基础上最少加60个基点，也就是最少为5.45%（4.85%+0.6%）。不管首套还是二套，央行只给出最低红线，至于加多少，银行和购房者你们自己定吧。
我们小明是个优质客户，说不定就拿到了最低利率4.85%，这么一比，比新政前低了54个基点。按此计算，小明同样贷款30年，选择等额本息方式，每月月供10554元。
比11218元少了664元
看起来挺不错的
不过，小明可不能高兴得太早
▼
第一
小明拿到4.85%房贷利率可能性不大因为根据新政，房贷利率=最近一个月LPR报价+各省级人行加点数+各商业银行加点数。也就是说，4.85%是最低基数，各商业银行都有可能会根据情况加点数。
从目前看
至少银行加点数的可能性很大
因为今年8月份以来，因为额度紧张，各家已经迫不及待要提价格了。而且前两天，央行负责人刚刚喊话：房贷利率不会降！
第二
这个利率不是一成不变的说不定第二年就得重新设定利率了。因此，在签合同的时候，银行就会和小明约定某一个节点重新根据节点的LPR去设定新的利率价格，这个节点最短可以是1年后，最长可以与贷款期限一样长。比如小明的贷款年限30年，可最长30年内利率水平不变。
不过，这事可不是小明一个人说了算。多位楼市分析师和银行分析师都老实说，“你见过房东一下给租客签10年、20年不涨价的吗？那不可能！”
银行大概率会要求
1年或2年后重定一次利率
这样才能让风险可控
所以，小明一两年后的购房贷款利率是多少？就要看当时的LPR水平了。
如果未来银行资金比较宽裕， LPR也会下调，如果当地人行和银行都没有对房贷加价的冲动，那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。而如果银行对房贷收紧，国家进行相关调控，不仅LPR升高，加价会升高，房贷利率也会升高的。
怎么样，这个例子看懂了吗？
南都记者联系多位楼市、金融专家
对上述问题准备了更详细的解读
一起来看看吧
作为本周末楼市最重磅的消息，央行发布的一纸关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告宣告着房贷利率的“全新算法”时代的来临，房贷利率虽由参考基准利率变为参考贷款市场报价利率（LPR）。
这也是每一位置业者最关心的问题之一
房贷怎么能少还？
公告中，最广为关注的内容，是10月8日起新发放的首套、二套商业性个人住房贷款利率均进行了最低限的规定。其中，前者的最低限为相应期限贷款市场报价利率（LPR），后者的最低限为相应期限贷款市场报价利率（LPR）再加60个基点。
换句话说，10月8日之后完成的贷款审批置业者，买的是首套的，需要按照相应期限贷款市场报价利率（LPR）计算还贷；购买的是二套的，需要按照同时期首套房的利率上再加60个基点来计算还贷。
此外，公告还提出，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基准点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
值得注意的是，上述公告提出的房贷利率的“新版算法”仅针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
至于大家最关心的几个问题
大件事君也为大家整理好了
房贷利率究竟是升是降？
临深片区是要开始火爆了吗？
01
深圳置业者的房贷利率是升还是降？早年间，深圳置业者在购房时，经常会听到“房贷利率可打N折”的说法；近年，虽然楼市中再也听不到“房贷利率可打折”的声音，但每一次房贷利率的调整，都会引起房地产市场的剧烈反响，甚至引起某些楼盘的“维权潮”。
业主心声也很简单，对于动辄数百万的深圳物业而言，贷款利率“贵”5个点，意味着家里就要少台车。
央行此次发布的房贷利率的“新版算法”
对深圳人而言利率升还是降？
Q房网南山前海区董事副总经理陈建给南都记者算了一笔账——
来自第三方平台融360大数据研究院的公开数据显示，2019年7月，深圳地区首套房贷款利率平均水平为5.19%，二套房贷款利率平均水平为5.48%。
这意味着
新政出台前深圳市场房贷利率
比新政中提到的最低利率要略高
值得注意的是，由于目前尚未公布第一期贷款市场报价利率（LPR），因此在上述算法中，贷款市场报价利率（LPR）均按照“老算法”中的基准利率4.9%来计算。也就是说，目前任何在此基础上的“算账”及结论，都存在一定的风险。
南都记者留意到，按照融360大数据研究院的统计，在“2019年7月首套房贷款平均利率最低十城市”中，深圳排名在第五，属于低利率城市阵营，而平均利率最低的是上海，为4.84%。
经济学专家、小牛资本金融研究院院长邱思甥向南都记者分析，新政策目的是淡化推行贷款市场报价利率（LPR）对房地产融资的影响，政策前后影响不大。
他认为，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出也基本不受影响。改革前房贷基准利率为4.9%，2019年7月全国首套房平均利率为5.44%，平均较基准上浮11%；同时高于当前5年期以上LPR利率（4.85%）。分区域看，全国19个城市6月份首套房贷利率除上海、厦门外，其余城市均高于基准利率、上浮区间在4%-20%。
02
深圳商业性个人住房贷款利率未来走势如何？深圳市商业性个人住房贷款利率未来走势如何？
下降的可能性有多大？
邱思甥进一步分析，个人住房贷款利率，未来取决于政策对房地产的态度。LPR新制度下，个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格。从草根调研来看，银行最近相对上半年收紧按揭贷款，表明政策调控地产的决心。
他预计，下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平。
对于未来深圳购房者的负担，站在金融机构的立场，深圳某城商行一位高管人士告诉南都记者，“个人觉得深圳等大城市的购房因素主要取决于购房资格和首付比例，利率拉长到30年对每月的影响不大。”该城商行高管表示，下阶段会按照人民银行的新规，参考同业的做法，修改个人住房贷款管理办法和合同。
央行副行长刘国强也表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。
无论利率是升是降
买房始终是刚需
近期有成家打算的深圳人
一定更关心怎么买房更划算？
房贷利率“新版算法”秘籍：
怎么买房更划算？
值得注意的是
房贷利率“新版算法”的施行
对购房者带来的另一个重要影响是
商业房贷利率将会出现“一人一利率”
央行发布的房贷利率“新算法”中规定——
按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
怎么才能争取更低的商业房贷利率
少还贷款？
有银行届人士表示，个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质的客户资质都将对房贷利率的申请、审批产生重要影响，“要想获得较低的贷款利率，平时就得注意个人信用的积累”。
同时，该版房贷利率“新算法”中还有一个影响还贷金额的变量，即“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期”。
借款人最短一年，就将于银行重新依据最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）来定价，如果能趁着LPR较低的月份和银行协商重定价，也可为置业者省一些利息。
对置业者而言看似陌生的“LPR”
实际上在金融领域
已经不是第一次出现的公众视野
8月17日：央行宣布完善贷款市场报价利率（LPR）报价机制。
8月20日：LPR报价机制改革后的首次报价诞生。
8月26日：央行发布重磅新政，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR。
8月25日，南都记者从工行深圳市分行获悉，该行8月22日成功为客户发放一笔5年期以上LPR定价贷款，据悉这在深圳尚属首笔，也属全国前列。
深圳工行方面介绍，一家优质民营企业客户向该行提出发放5年期以上LPR定价的贷款需求。该行在一天的时间内完成5年期以上LPR系统代码设置、系统测试、利率要素变更和合同文本的修订、法律审查和签署工作，并于次日完成相关的抵押手续后成功为客户发放了深圳市首笔和工行系统内首笔5年期以上LPR定价贷款。
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*有什么想说的，也欢迎给我们留言*
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采写：南都记者 孙雅茜 卢亮
制图：陈芳
编辑：余思敏
部分内容综合于南方日报
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