独家回应！深圳一小区挡土墙及部分绿化带归属引争议，到底归谁？

此前

因居住小区内存在十年的

挡土墙及部分绿化带

突然“变成”国有储备用地

深圳纯水岸小区业主对此有争议

近日

这场由小区规划用地

与城市更新单元范围线“重叠”

引发的纠纷

迎来新进展

7月5日，位于华侨城波托菲诺纯水岸小区（下文简称“纯水岸小区”）西侧NS-676 地块国有储备地块围挡问题迎来新进展。据纯水岸小区居民反馈，沙河街道办事处已于当天上午在小区张贴《告知函》，将于2023年7月6日至13日期间，对该国有储备用地开展设立界桩、标志牌、围墙的行动。

（图说：张贴在小区的《告知函》与相关土地信息）

今日上午，记者来到了现场，亲眼见证了纯水岸小区西侧国有储备地块启动围挡施工。

围合管理施工现场

上午10:00点，记者来到位于文昌街社区社康中心的临时答疑点，街道工作人员正在与小区居民进行沟通答疑。

纯水岸小区居民在现场围观工作人员管理施工

一场由小区规划用地

与城市更新单元范围线“重叠”

引发的纠纷

被誉为深圳市“旧改航母”的沙河五村城市更新单元（也被称为“白石洲旧改”）项目，是深圳市政府重点支持的旧城改造项目之一，该项目位于南山片区的核心区域，涉及旧址拆除、迁建安置和旧建筑改造等多个方面，自项目启动以来便引发多方关注。

今年3月，深圳市白石洲实业股份合作有限公司与深圳市绿景天盛实业有限公司联合发布公告，公告显示，根据沙河五村城市更新单元规划批复文件，华侨城纯水岸项目规划用地红线外历史形成的挡士墙和园林绿化部分，与沙河五村城市更新单元公共用地范围存在重叠，将拆除原本设在两个项目之间的围墙，并按照相关文件就该用地范围进行重新划分围挡。

（围合管理前的纯水岸小区西侧国有储备地块）

公告一经发出

便收到了纯水岸小区居民的

质疑与诉求反馈

▼

“已经存在了十多年的小区围墙怎么就成了公共用地？”

“业主们花钱购买的小区绿化用地说拆就拆太不合理了”

“如果存在地界重叠问题，为何住建部门验收时未能发现及时提出？”

（围合管理施工平面布置图）

记者了解到，此前，在沙河街道办的牵头下，小区居民代表已与包括南山区相关主管单位、华侨城集团、绿景集团相关负责人进行了数轮沟通。

昨日

随着《告知函》的发出

南都记者带着居民们的问题

再次联系到了相关单位

▼

• 南都：纯水岸小区的宗地红线与沙河五村城市更新单元规划范围是否明确？地块之间是否存在“重叠”问题？

深圳市规划和自然资源局南山管理局：纯水岸项目T309-0151、T309-0152、T309-0142、T309-0148宗地红线明确，挡土墙及绿化带不属于纯水岸小区红线范围内。

（纯水岸项目T309-0151、T309-0152、T309-0142、T309-0148宗地红线）

南山区城市更新和土地整备局：根据2017公示，2018年12月取得由原市规划国土委核发批复的《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》，沙河五村城市更新单元规划范围明确，而根据《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》，深规土〔2018〕708号）2.1（5），若更新单元涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入、外部移交用地，或者其他公共利益用地需要与更新单元进行规划统筹的……须划定“更新单元范围”，因此，现存的挡土墙及绿化带划入沙河五村城市更新单元范围；另根据《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）第三十八条，城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应优先用于基础设施和公共服务设施的建设。2021年8月，挡土墙及绿化带用地作为国有储备用地，已移交深圳市土地储备中心管理。

（沙河五村城市更新单元规划范围）

• 南都：已经在小区内存在十年的挡土墙及绿化带突然“变成”国有储备用地，是否在项目验收时存在管理缺失？

深圳市规划和自然资源局南山管理局：纯水岸小区（十期、十五期、十六期）项目，主要功能均为住宅及配套设施，在办理规划验收时，项目内部车道等功能空间及相关设施已按规划线位实地建成，均位于小区红线内。小区业主所关注的挡土墙位于小区红线外，该挡土墙属于历史形成，在项目开发建设前已存在。

项目验收方面，挡土墙及绿化带位于《关于处理华侨城用地问题的协议》（2003年1月28日签订）范围内，根据该协议约定，协议范围内已建成的绿地、道路、公益设施、市政配套设施产权归政府，由华侨城集团有限公司负责管理和使用；因规划需要，政府在该协议地块范围内布置公益配套项目及市政工程时，华侨城集团有限公司须保证无偿移交用地。

• 南都：纯水岸小区在销售环节是否明确告知事件当中的挡土墙及绿化带不属于纯水岸小区红线范围内？

深圳华侨城房地产有限公司：小区宗地红线范围与《房地产买卖合同》所附宗地图一致。

（纯水岸《房地产买卖合同》所附宗地图，由深圳华侨城房地产有限公司提供）

我司在华侨城区域开发的所有项目，包含纯水岸小区，均在华侨城整体用地范围内。纯水岸小区按相关政策法规，在华侨城用地范围内分宗建设开发并按要求验收。各宗地红线经政府审批与华侨城用地大红线不重合，项目宗地红线与华侨城用地大红线间的区域原属华侨城用地管理和使用范畴。销售时，我司对周边未来可能存在的变化进行了相关风险提示说明。

（纯水岸《房地产买卖合同》中的风险提示及合同信息，图片由深圳华侨城房地产有限公司提供） 

（现场公示照片，图片由深圳华侨城房地产有限公司提供）

• 南都：该地块进行围挡施工后，后续管理工作将如何展开？

南山区城市更新和土地整备局：根据《市规划国土委关于〈南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划〉审批情况的通知》，深圳市绿景天盛实业有限公司将对挡土墙用地进行清理，无偿移交政府。该地块被规划为学校、绿化和道路用地，属于非经营性储备地。按照深圳实施国有储备土地分类管理，非经营性储备地将移交各区管理，2021年8月，市土地储备中心、区城市更新和土地整备局、绿景天盛实业有限公司三方办理了该地块的土地入储备库及移交南山区管理的手续，储备地编号为NS-676，根据《国有储备土地管理工作协调会议纪要》（深南工纪〔2016〕144号）内容，我局于2021年8月将储备地移交沙河街道办管理。

深圳市绿景天盛实业有限公司：因该地块地势存在高差，考虑到安全因素，将来沙河五村城市更新项目建设学校、绿地和道路时，将结合两侧实际情况，在考虑安全、美观、通透性等因素情况下，对分界墙重新修建。

沙河街道办事处：根据《深圳市储备土地管理和监管工作指引（试行）》，接下来，沙河街道办事处将对纯水岸小区挡土墙国有储备地块进行日常管理。包括：按实际管理需要，设立界桩、标志牌、围墙、围网；开展日常巡查，及时发现并阻止非法侵占、破坏储备土地的行为；对可能存在安全隐患的地块及时采取必要的安全防护措施；制止向储备土地排放污染物，防止土壤污染等日常管理工作。

随着纯水岸小区西侧国有储备地块正式实施围合管理，纯水岸小区的宗地红线与沙河五村城市更新单元规划范围的明确，这场由小区规划用地与城市更新单元范围线引发的纠纷已得到了初步解决。就事件的后续发展，以及纯水岸小区居民肯能存在的诉求和疑问，沙河街道办方面表示，群众可以通过0755——26606759热线，联系街道工作人员进行反馈与沟通。接下来，南都也将持续对该地块的后续管理工作进行关注。

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深圳大件事（nandusz）、N视频报道

采写：南都记者 陈紫嫣

编辑：张盼梅

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