租客拖欠租金，房东换锁逐客，孰对孰错？
基本案情
2020年7月，张姐与小陈签订《房屋租赁合同》，将张姐名下一套两百多平方米的房屋出租给小陈。双方约定租赁期限十年，押金2万元，租金1万元／月；首期付三个月租金及押金，以后按每三个月结算一次，小陈应提前三天支付下次房租。
房屋出租后，小陈及其家人共同居住生活在该房中。后自2022年3月起，小陈长期拖欠租金、水电和物业费等。对此，张姐多次催缴，并于2022年7月通过微信要求小陈及其家人搬走，小陈未予理会。
2022年8月底，经多次催讨无果，张姐自行将房屋大门换锁，并要求小陈尽快与其联系，将屋内物品搬走。之后，小陈陆续以要求张姐本人要到场交接、因张姐私自换锁导致物品丢失需报警处理、家人感冒等理由推迟搬离时间。2023年1月，小陈及其家人将室内物品清空，并搬离涉案房屋。
张姐认为，小陈自2022年6月起未依约付租构成违约，双方租赁合同已于2022年8月底即换锁后解除，遂诉至法院，要求小陈支付合同解除前即2022年6月至8月欠付的租金等费用，以及双方合同解除后至2023年1月小陈实际退场前场地占用费，并要求没收押金。
小陈同意支付合同解除前其所欠付的租金等费用，但认为张姐换锁导致其无法进入房屋，构成违约，故其无需支付场地占用费，且押金应予退还。
裁判结果
广州市中级人民法院二审判决：一、小陈支付2022年6月至8月欠付的租金3万元；二、小陈按租金标准的50%支付2022年9月至2023年1月的场地占用费2.5万元；三、张姐无需退还押金。
法官说法
房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同履行过程中，承租人负有依约支付租金的义务，出租人亦负有保持租赁物符合约定用途的义务与责任。
本案中，小陈拖欠租金的行为构成违约，张姐催收未果后对房屋换锁，小陈和张姐均确认租赁合同关系于该日解除。双方租赁合同因小陈违约而解除，小陈应承担相应违约责任，张姐依约有权没收押金。租赁合同解除后，小陈理应向张姐返还房屋，但小陈以各种理由迟至2023年1月才搬离房屋，导致张姐产生房屋被占用的损失，故小陈理应向张姐支付实际退场前的占用费。
至于占用费的标准，虽然张姐系因小陈拒付租金换锁，事出有因，但考虑到：其一，张姐换锁行为并无合同依据，且导致小陈报警，双方矛盾升级，迟迟就房屋交接问题无法达成一致意见，进而导致占用费损失扩大，张姐对此负有一定责任；其二，小陈在张姐换锁后无法正常使用房屋，此时若按照合同约定的租金标准计付占用费，对小陈不公，故二审法院最终酌情判定小陈按照租金标准的50%支付占用费。
法官提醒，承租人迟延支付或欠付租金构成违约，依约需承担相应的违约责任。房屋租赁合同因此解除的，承租人应及时向出租人交还房屋，出租人应予配合接收。如承租人拒不交还房屋，出租人也应依法维权，若因此对房屋采取上锁或换锁等行为的，属于私力救济，具有较大法律风险，并不值得提倡。
根据法律规定，出租人应保持租赁物符合约定的用途，出租人的上锁或换锁行为在客观上必定会对承租人正常使用场地造成影响，出租人擅自上锁或换锁后还要求承租人按照合同约定的标准支付租金或占用费，对承租人不公平。因此，在承租人存在拖欠租金等违约行为的情况下，出租人应通过合理、合法的方式维权。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百九十一条第一款 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条第一款 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
广州案例第180期
来 源丨广州市法院新媒体工作室
素 材 | 房产庭
通讯员 | 刘卉 何颖
责 编 | 谢君源
编 辑 | 汤楚茵