房价大跌，折价卖地！楼市这个寒冬有多冷？！
一、中国“最牛城区”，房价下跌17%！
作为两个“千年大计、国家大事”之一的北京副中心通州，楼市传来最新消息：二手房均价普降1万，跌幅度高达17%。
北京市通州区一些中介透露，从“3·17”新政实施以来，截至目前，整体上通州大多数小区成交价每平方米都下降了超过了1万元。
从单个小区来看，与今年3月份房价最高时期相比，成交均价下降超过6000元的小区非常多，尤其4月份以来，以前热销的小区一个月仅能销售1套或2套。
具体有华业东方玫瑰小区例证，今年一季度的成交均价高达5.8万元/平方米，最高时达到了6.2万元／平方米。当时该小区的成交价几乎都在6万元/平方米上下。
其实，整个北京的二手房价格自4月份第二波强调控以来，就开始下滑，是热点城市中相比于4月份为数不多的房价下跌的城市（除了北京，还有苏州、合肥），只不过通州的跌幅更为明显。
上一轮楼市牛市从深圳开始，2015年年底，深圳领涨全国，拉开了牛市大幕。到2016年年初，上海、北京接棒深圳，房价开始疯狂上扬，接着上海、深圳开启了3·15调控。
上涨势头转移到了以合肥、厦门、杭州、南京、青岛、福州、宁波、苏州等为代表的强二线城市，直到2016年9·30国庆大调控。
然而大调控下，多数城市的涨势并未控制住，而且还有广州、武汉、成都、城市、长沙、郑州、西安、重庆、南昌、贵阳、昆明等更多成员加入上涨大军，所以才有2017年4月第二波强调控。
整个牛市过程中，深圳、上海、合肥、厦门都曾先后领涨过全国。首都北京，不是涨幅最厉害的城市，却是本轮调控最严的。
重拳之下，房价焉有不跌之理？通州领跌北京，也是同样的道理。通州是北京重点调控的区域，几乎可以说是北京16个区中最严的一个。
北京市的调控政策，通州都适用，如外籍户口购房需要连续缴纳5年社保或纳税证明，首套房首付35%，二套房首付50%等。除此之外，通州还有一些附加条件。
雄安新区的问世，对通州的地位也有一定的削弱。双重作用下，通州二手房均价领跌北京，顺理成章。
二、巨亏31%，开发商开始折价卖地！
昨天，央企华侨城宁愿折价30%也要把2015年竞拍的一块“地王”转让出去，以降低负债率，缓解公司资金上的压力。
作为2016年全国土地拍卖市场的急先锋，华侨城在调控的这一年中，也不得不自食盲目扩张带来的苦果。
这里有两点需要特别指出，第一，华侨城是央企，可是却仍然面临资金的问题，足以证明，目前房地产企业确实面临着很大的压力；第二，曾经炙手可热的“地王”，现在却变成了烫手的山芋，宁愿降价也一定要处理出去！
据悉，该项目即为2015年由华侨城联合华润、招商斥资83亿元夺得的丰台地王。
所以2016年被房地产行业业内人士戏称为“地王年”。可是没想到仅仅一年，市场就换风了，地王在手里扔都扔不出去！
有29个地王项目处于已开工未开售阶段，占比近60%，整体地王项目的开发速度较为缓慢，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市。
而已开盘的7个地王项目定价普遍紧贴区域“限价”，盈利空间有限，仅有4个项目实现了“保本”销售。
50宗地王，只开盘了7个，地王们为什么都闲下来了？资本是逐利的，能让资本停下来的原因只有一个——赚不到钱！
一句话，打造一批高品质住宅，先捂着，等政策放开再卖，在开发商的眼中，政策是一定会放开的，因为过去很多年都是这样。
那再浪费时间建房子就没有任何的必要了，还不如直接把地卖出去，这样还简单一些！（这也就是为什么华侨城要挥泪大甩卖的原因）
由于“地王”体量较大，具有一定的区域影响力，其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺，也同时对其他项目的入市形成负面效应，所以各方都会想尽办法推动地王入市。
此前，为加大推地力度，防止坐地生财，囤地倒地，拖欠地款，国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，按照工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。
三、楼市寒冬将至，2018才是真正的低谷，甚至会冰封至2020年
不论是官方的70城房价数据，还是民间智库的全国房价指数，亦或是新建商品房开工量等数据，都显示出了当下楼市，正处于明显的下行趋势。
这个趋势一经成型，绝不会轻易改变，除非遇到巨大的利好，比如降息降准，解除限购限贷等政策，但是根据目前的情况来看，期望楼市短期内松绑是不现实的。
现在，已经有很多一二线城市的朋友，深切感受到了楼市下行带来的影响，比如北京，比如天津。
但事实上，现在的楼市顶多算是深秋，明年才会是楼市真正的寒冬。
这也就意味着，对于那些刚刚开始下跌的城市，不要着急去抄底，让子弹再飞一会。对于现在仍在上涨的城市，也不要过于乐观，盲目投资，后面还有很多坑等着你跳。
从2006年起，房地产市场开始有了周期一说，至今这11年间，一共经历了4轮周期变换，我们以一线城市为例（一线城市不论涨跌通常都是引领全国的存在，最具代表性），看下图：
如果把一个完整的上行+下行看作一个周期，那么根据这个图我们就可以明显的看到，一线城市的4轮周期到底是如何变化的。
06-09年，周期开始逐渐有了雏形和规律，后经历了09-12，12-15两个完整的周期，我们进入了现在所处的15-18周期。
这几个时间点，我们称作楼市的最低谷期，在这些时间点中，买房的可选择性是最多的，开发商的优惠力度也是最大的。
需要特别注意的是，最低谷期也并不意味着房价的大幅下跌，除了08-09年那一次同比跌幅普遍在10%-20%以外，再没出现过特别大幅度的下跌。
12年楼市最低谷房价横盘微跌，15年楼市最低谷 49 35151 49 17263 0 0 6965 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 6963下跌也没超过10%。
而今天，由于去库存的叠加影响，对于一二三线不同城市，更是要具体情况具体分析后再做决定。
其实，不大涨不大跌这句话，一直是我们国家对于楼市的真实期盼，只不过由于种种原因，之前只做到了后半句不大跌。
但是至少有一点是可以肯定的，不论是上涨还是下跌，趋势一旦确立，就很难发生改变。
17年已经开始横盘或下跌的城市，18年房价大概率比现在要低。
17年仍在上涨的城市，天花板已经越来越近，站岗的概率也越来越大。
所以，这也是为什么前文说，现在不用着急抄底，也不要再盲目追涨的原因。
或许有些朋友会有疑问，既然18年是15-18旧周期的结束，那是不是也就意味着18-21新周期的开始？
那是不是也就是意味着，也许18-21周期，将在19年出现大幅上涨的情况？
未来这一轮的新周期，跟以往有很大的不同，19年不可能出现大幅上涨，甚至连出现上涨的机会也不多。
因为近期国际大环境的改变，使得未来几年跟过去10年的形式都大有不同，根据楼市以往周期的表现而总结出的经验，在未来必将发生一定的改变。
首先，从17年开始，美国带领全球进入加息通道，在这样的大背景下，中国也不可能独善其身，加息是早晚的事情。
但是，由于当下国内实体经济的不景气，以及贷款大量流入房地产这一事实，国家使出了过去从来没有用过的一招：只针对楼市定向加息。
在美国加息，加拿大加息，英国加息，韩国日本计划加息的大环境下，我们的基准利率一直没变过，也没有任何要改变基准利率的征兆，唯一改变的是购房的利率折扣。
过去买房，可以拿到9折甚至8折于基准利率的贷款，如今买房，哪怕是首套也要1.1倍，这就是所谓的定向加息，只影响楼市，不影响实体。
随着美国明确要加息至19年下半年，我们有两条路可走，要么跟随全球步伐共同加息，要么继续加大定向加息的力度。
在今年的大会上，领导们才刚说过要大力发展实体经济，要让金融服务于实体经济。由此可见，保护实体，尽量不让加息影响到实体经济是非常重要的工作。那么可想而知，未来2年楼市加息的力度只会增大不会减小。
随着未来买房利率的持续升高，贷款能力不足的人被陆续筛除，居民的贷款额度增幅及杠杆率都会出现下行。
众所周知，本轮房价上涨的主要原因之一，就在于15年信贷宽松所带来高杠杆。
在那个时期，首付分期，甚至0首府购房比比皆是，从15年到16年底持续增高的居民杠杆率，可以说是房价暴走的主要力量。
而当我们把杠杆率和全国主要城市房价指数放在一起，就可以发现其中的规律。
再结合上文，由于18，19年楼市持续加息的影响，居民杠杆率也会持续下降，这也就注定了在未来这两年，楼市不可能出现抬头的趋势。
所以说，对于现在仍在以投资为目的追涨的朋友，一定要做好还贷三年后也很难变现的准备。
至于下一波出现大幅上涨会出现在什么时期，我们仍要看19年过去之后，2020年左右国家是否会放宽限购等政策，以及国际上是否仍要继续加息等形势变化。一旦出现松动，那么20年-21年将是新周期房价的巅峰。
再加上房产税的呼声越来越响，越来越多的专家学者预测房产税将在2022-23年前后出台，如果这件事情最终成为现实，那么下一个周期将会成为套现离场的最佳时机。
但是毋庸置疑，不论调控是否会放松，18年下半年买房，对于大多数城市来说，都会是未来三年价格最低的时刻。
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