成都主城区、不摇号、47㎡变套二，这样的房子你要不要？
记得3个月以前，皮皮写过一篇《地铁口的中介小哥哥，是成都楼市的流行风向标》，讲了中介小哥哥疯狂推公寓。
倒不是说公寓买不得，只是觉得在新房住宅价格占优势的情况下，还是优先选住宅的好。
于是有同学连续谴责了我3个月，
没有购房资格了不买公寓买啥子？
手上有几十万的闲钱不买公寓还能投哪里？
想想也是，比起让家里的败家爷们儿买股票耍，买套公寓实在稳妥太多了！
在聊成都那些还可以看一看的公寓之前，皮皮先讲讲买公寓和住宅主要有哪些不同。
1、产权年限不同，公寓产权40年，住宅产权70年
（注：本文中的公寓指商业性质的公寓，非光照原因的住宅型公寓）
2、首付不同，贷款年限不同
公寓首付5成起，贷款最多10年，不能公积金贷款；住宅首付3成起，贷款最多30年，可以公积金贷款
3、契税不同
公寓契税3%；
住宅面积≤90㎡，契税1%；住宅面积＞90㎡，首套房契税1.5%，二套房契税2%；三套房不管面积大小契税都是3%。
4、公寓的公摊比例一般比住宅要大
5、住宅通天然气，公寓一般不通气，且水电价格为商业水电价格
买公寓，皮皮认为地段是非常重要的，其次就是物业管理。这两点基本就决定了你租金的收益以及是否保值。
下面要进入还可以看一看的公寓部分了
华润自在域
这个楼盘在锦江区成龙大道和喜树街的交叉口，也就是三圣乡区域，占地面积约20.94亩的商服用地。
△华润自在域区域示意
背靠华熙528艺术村，周边还有锦江城市花园、人居东御佲家、卓锦城等已经入住的小区，而且528艺术村也是有商业街区规划的，这些都是便于以后形成商业氛围的基础。
这个区域内，汇聚了锦江外国语小学、盐道街小学528分校、成都七中育才银杏校区、成都树德中学外国语学校等等教育资源。
华润自在域作为商业楼盘当然是不能落户划片就读这些学校的，皮皮想要表达的是，一个区域如果有良好的教育资源，人气肯定是不用愁的。
另外，华西附二院锦江分院距离楼盘大约700米；三圣乡附近的公交线路一直都还算比较丰富的；轨道交通方面有地铁13号线规划站点，还没进行到详勘阶段，通车时间就显得比较遥远了。
△华西附二院锦江院区
华润自在域这个楼盘是不通气的，只通水电。华润自在域总共规划4栋，产品是层高4.2米的40-43㎡loft，清水房。
比较值得注意的是：这个所谓的loft产品交房时是不会搭建隔层的，不管你是想搭半层还是整层，都靠后期自己搭建。
就这一点来讲，皮皮觉得能够让置业顾问坚称这个产品就是loft的原因只有4.2米的层高了，明明跟买了一个单间公寓也没两样。
△华润自在域户型示意
基础数据
价格：待定
装修：清水交付
容积率：4.5
绿化率：25%
总层数：1号楼18层，2号楼22层，3号楼35层
梯户比：3梯17户
物业管理：华润物业
华润的物业管理口碑还算不错，物业不好的公寓产品公共区域以及设备很容易损坏，这个对转手影响其实挺大的。
关于售价，兽兽也只告诉皮皮周边的住宅价格大约在14000-15000元/㎡，自在域作为清水房，可能会稍微低一点。
皮皮在网上查找了这个区域的一些租房信息，附近套一的房源挂牌租金从530元/月的单间到2000元/月的整租套一都有，价差很大。
虽然周边的资源配置比较好，但是这个楼盘的价格在14000元/㎡以上了，那你可能需要好好了解下平均租金价格，算算回报率了。
泊里中心曜里
泊里中心曜里在成华区东客站板块，邛崃山路和迎晖路的交汇处。也是纯商业地块，总占地面积37亩，建筑体量约27万方。
△泊里中心区位示意
成都东客站作为成都最大的交通枢纽，人气和交通其实也不用皮皮多强调了。缺点在于现在居住氛围不是很浓，商业气息更重一些。
泊里中心到成都东站步行距离600多米，乘坐地铁2、7号线以及高铁出行都很快捷，规划的地铁20号线也是由这里引出，但是这个还没有得到发改委的批复，会不会有变化谁也无法确定。
关于东客站经济枢纽区的现状以及发展，皮皮先前写过一篇《成都这个你去过无数次的地方 藏着你肉眼看不到的潜力》，大家可以直接戳进去复习。
泊里中心的产品包含了1栋写字楼、4栋公寓和主题商业街区3种业态，开放式小区，开发商为华侨城集团。
其中，写字楼2-14层为写字楼，16-36层会是华侨城自持的星级酒店； 5-6号楼为退台式设计的商业体，预计会引进1.2万平米的大型超市；1-4号楼的公寓产品是47-82㎡的loft，清水房，首批次开盘推出的是2、3号楼。
△泊里中心售楼部
基础数据
价格：待定
装修：清水交付
容积率：6.0
绿化率：1.39%
总层数：25层、28层
梯户比：5梯11户
物业管理费：4.5元/㎡·月
物业管理：剑恒物业管理公司
物业顾问公司：第一太平戴维斯
泊里中心的产品，皮皮觉得是有一定亮点的。
首先是开发商承诺这个楼盘可以通气，有独立的厨房，而且有窗户设计的，具备通气的条件。
其次层高是4.9米，相比华润自在域4.2米，泊里中心才更适合全搭分割为2层独立的空间。4.9米的层高也得益于这个楼盘拿地较早，近两年的商业地块4.2米就已经是层高极限了。
借助于4.9米层高的优势，户型设计也比较不错，47㎡的户型经过搭建，可以分割成为上下两层的套二户型，而且每层都有独立的卫生间。
就是这样的户型，开发商还做了两种设计。
一种为A户型，楼下为厨房和客厅，楼上为2个卧室区域，动静分区明显，对于没有成都购房资格的人来说，这种户型其实是可以作为家庭暂时过度使用的。
△A户型示意图
△A户型一楼客厅
另一种A1户型则设计了两个独立的入户门，取消了客厅设计，楼上楼下分别配置了厨房和卫生间，皮皮觉得这种户型几乎就是为投资设计的。
△A1户型示意图
△A1户型二楼厨房
现在成都市面上的“类住宅”公寓挺多的，但是大多数都是大面积户型，贷款10年月供都能达到9000多，像泊里中心这种小面积户型确实不多见。
上一个这样的楼盘还是城南的司南，地铁口的小户型公寓，虽然也是搭建赠送，但在上一波涨价潮中还是比较占优势的。
当然，皮皮也要提醒大家，泊里中心虽然是开发商搭建隔层，但这个钱是需要买家出的，购买前一定要先问清楚具体的费用。
成华奥园广场
奥园广场这个盘的售楼部在崔家店路和跳蹬河南路的交汇处，但楼盘其实在列五中学的背后、跳蹬河南路和双店路之间。以住宅为主，包含了少部分公寓产品。
△成华奥园广场区位示意图
由于长时间的交通改造修建和棚改进度略慢，人气聚集不够，商业配套不成规模，相对于同一环线上的东郊记忆和塔子山公园两个片区，崔家店稍微有一点尴尬。
但是城东2.5环内，距离地铁7号线双桥路站点400多米，一个站点换乘地铁4号线。2公里范围内到万象城和成都理工大学，皮皮觉得成华奥园广场还是很有地段优势的。
在主城区土地越来越少，但这一片还有丰富的土地储备，你可以预见一下未来。
奥园广场分三期开发，有住宅、公寓、写字楼和商业，写字楼由开发商自持。目前在售公寓也是层高4.2米30-50㎡的loft，装修房，通水电不通气。
△奥园广场沙盘
基础数据
均价：16000元/㎡
装修：装修房
容积率：3.5
交房时间：2018年12月底
物业管理：四川艾明物业管理有限公司
均价16000元/㎡，也就意味着总价48-80万左右，首付24-40万。在限价的情况下，这个价格相对周边住宅并不便宜，但对比同是公寓的龙湖梵城、万科天荟以及中环壹号的价格，这个楼盘也不算贵。
但先前买这个楼盘住宅的业主对商业规划变更以及住宅装修是有意见的，这一点大家也应该要有所了解，并且有自己的判断。
由于这是奥园在成都的第一个项目，它的物业皮皮没有体验过，能不能对物业保值加分皮皮保留意见。
华宇锦绣广场
这个楼盘由华宇和旭辉联合开发，楼盘地址在成华区龙潭寺上街，下龙潭立交大概200米。
△华宇锦绣广场区位图
2011年皮皮在龙潭寺打转的时候，华宇就立了个高大的围栏在这块地周围了，2018年它终于以锦绣广场的案名亮相了。
这几年时间，龙潭寺等来了石室中学，等来了上古天地的商业，等来了市二医院的分院，等来了地铁8号线的修建……
如果说这个地方的地段十分优秀，那就太假了。不过这里确实是发展了不少，而且算是龙潭寺的核心区域。
这个楼盘占地55亩，分三期开发：
一期为住宅；二期是30-60㎡的精装loft，层高4.2米；三期则是商业综合体。
皮皮拿出来讲的另一个原因是总价相对便宜。
单价11500元/㎡起，即首付17.5万起，就能入手30㎡的户型。
基本数据
价格：11500元/㎡起
装修：装修房
容积率：5.49
绿化率：15.21%
物业管理：华宇物业
交房时间：2018年12月31日
龙潭寺套一户型的挂牌租金从1000-1800元/月不等，比较理想的情况下，租金就能覆盖30㎡户型的月供了。
但是楼盘周边同类型的产品也有不少，投资还是需要多方面考量，比如多了解一下二手房成交的情况。
保利大都汇
这是通篇唯一一个二圈层的楼盘，项目位于新都北星大道与大天路交汇处，属于大丰板块的边沿。
△保利大都汇区位示意
对于很多人来说可能不太会考虑城北的公寓，而且还是新都的公寓。但是对于喜欢城北的朋友来讲，这个位置还算不错的。
保利大都汇所在区域是目来看略偏，但这里是大丰品牌开发商项目最集中的区域，城北优品道、保利爱尚里、保利城、蓝光花满庭、北星城等住宅项目都云集在这里，过两年楼盘陆续交房，这里会成为大丰的高人气聚集地。
周边有在建的地铁5号线，但是距离这个楼盘还是有一段距离，因此公共交通没有特别出彩有优势。
保利大都汇项目总占地面积283亩，建筑体量69万方，包含了高层住宅、联排别墅、公寓等产品。目前在售的公寓组团案名叫小魔方，产品为36㎡的soho公寓和41㎡的loft公寓，装修房。
△soho户型
△loft户型
△loft户型意境图
基础数据
价格：8500-9500元/㎡
装修：装修房
容积率：4.0
梯户比：6梯24/26户
交房时间：预计2020年
物业管理：保利物业
从单价也看出来了，保利大都汇的一大优势就是总价便宜！
总价30-38.95万，按照常规的购买方式首付最低15万。但是这个楼盘还能做首付分期，首付5万起就可以买30㎡的soho公寓了。对很多想买房但是资金非常有限的人来讲，确实是多了一个机会。
对此皮皮也有小提醒，5万首付有一定的诱惑力，但是余下的首付款项也是需要在1年内付清的，这方式比较适合短期内拿不出钱，但是却有足够的资金预备的买家。
看完了也没有城南的公寓对不对？
因为贵啊！
单价2万的公寓和单价1万3、4的住宅你会怎么选？如果要买公寓，建议选择地铁周边或者上班族云集的写字楼附近的地方。
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