暴跌84%！楼面价破6千！中国楼市重大信号
昨天，最让人吃惊的莫过于上海两块土地的出让，最终成交折合楼面价都不到6000元，仅不到相近地段楼面价的20%，也就是几乎是相近地段，相近时期，地价暴跌了84%！
毫无疑问，这是一个特别重大信号，意味着中国房市一个新的时代到来了，那就是房子真的是用来住的，不是用来炒的。
这一次，动真格了！
7月24日14时，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的，均为国有企业。
这意味着，中国楼市将发生重大转折：租赁时代来了，“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了，楼市的价格体系将发生重大变化！
此次成交的两幅地块，位于浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价只有5569元/平方米。
下图就是“张江南区配套生活基地A3-06地块”的位置：
位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。
下图就是“嘉定新城E17-1地块”：
这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月，在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，楼板价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。
也就是说，今天转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前拍卖价的16%！
短短一年，地价大跌了84%！这就是政府对租赁住房的支持力度！
根据新闻报道，两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米。
6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？
据分析，新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。
把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。
租金回报率多少？
目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。
这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。
所以，之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧，如今看来大概是多虑了。
断了所有人后路！上海正式宣布：“一价清”
周末，楼市再传大消息：上海出台了被称为“一价清”的调控措施。
上海住建委在其官方网站，公布一份与上海物价局联合签署，名为“关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知”的文件，对房地产销售提出了如下要求：
1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候，应该严格按照备案价销售，不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用；
2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
3、房价、车位价格都需要向政府备案，定价不合理的，政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价，也需要政府部门同意。
4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”，要在销售现场明码标价（包括价格，以及价格有效期）、公示价格承诺书。
5、违反规定的开发商，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的，移交司法机关处理。
6、本通知自发布之日起执行。
这是啥意思？其实很简单，进一步堵塞漏洞，加强调控。不仅不给开发商留后路，也不给政府自己留后路。
主流媒体一直在报道房价下跌，但是老百姓不信，因为大家都知道虽然备案价降低了，但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。比如要求单独支付高于市价的装修费，比如捆绑销售车位，甚至赤裸裸地通过中间人，向你每套房子要数十万、上百万的茶水费之类。
任何规定，不讲违规怎么处罚，都是假把式。显然，这次增大了“违规“成本，尤其是构成犯罪的，移交司法机关处理这一句。真细究起来，如收茶水费，就可牵涉到”商业贿赂“、”偷税漏税“等罪名。
敢不敢出台“一价清”，已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为“一价清”不仅断了开发商的后路，也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。
所以，上海的决绝是令人震惊的：这次出台“一价清”虽然不是第一家（此前重庆、西安等地有类似措施），但仍然堪称力度空前，可见上海要把房价真正摁下去的决心。
开发商在逼客户全款买房
一边是楼市调控加码，而另一边却是买买买。这不，有开发商在制造假象，逼客户全款买房！
据媒体报道，说在广州，购房三成首付已经基本快绝迹了，现在开发商都在逼客户用全款。同样一个楼盘开盘，售楼小姐都会问一句，您是怎么付款，如果全款就可以给您往前排，如果是走房贷或者是公积金贷款，那么只能往后排了。
另外，贷款人群中也有划分，付的首付越多的，排名越是靠前。你以为有首套房资格，你以为可以享受3成首付和利率优惠，对不起，你以为的并不是你以为的。
那么问题来了，开发商为何不让客户享受3成首付优惠？
据官方说法是，房子卖的太火了，所以当然会先考虑付款形式好的，这样方便快速回笼资金。事实真相到底如何，无人知晓，毕竟开发商为了销售总会制造各种各样的噱头，告诉你楼盘正在被疯抢。而真正的原因或是开发商目前的回款压力巨大，而且银行对于房贷越来越谨慎，购房者未能轻易获得贷款。
结合最近几个大城市，纷纷推出自持的地块，以及鼓励租赁的政策，比如广州出台租购同权的政策，这意味着中国对于房地产的背后，有一个大的战略转移。
1、切实开始落实房地产是用来居住，而不是炒作的属性。
2、让房地产回归居住属性，就要降低房价，减少房地产的金融属性，减少炒作。
3、要降低房价的同时，还要降低地价，而降低地价的这部分地块，用于建设大量的租赁住房。
也就是接下来中国会出现两种情况，一部分是开发商建设的真正的商品房，这部分地价高、房价高。
另一部分是政府建设或者政府控股的国有企业建设的大量租赁房，这部分土地出让价低，租金低。
很显然，这是让部分有钱人能买开发商开发的真正的商品房，同时，让广大老百姓能够住得起政府或者国有企业开发的租赁房。
这种模式，就是新加坡模式，也就是中国的房地产模式，由香港模式，开始转向新加坡模式。
我们知道，香港模式是地价越来越贵，房价越来越高，绝大部分人一生都为一个狭小的房子而过得非常苦，过得非常惨。
香港地方小，才几百万人，但是中国内地是十四亿人口，如果学习香港模式，十多亿人口被高房价折磨，那就是大问题。
在房价越来越高，成为普遍的社会关注问题后，中国也要开始探索房地产发展的长期模式、长期稳定机制，那就是学习新加坡模式。
新加坡模式确实值得中国学习，绝大部分人都有房子住，因为背后有大量的长租房。
这些低价的长租房用于给普通民众租住，就能解决居住问题，只要中国也提供70年的长期租赁房，那么就能化解高房价带来的问题。
甚至可以让租赁权进行评价转让，不可以溢价，一旦有人收入水平高了，愿意购买商品房，就可以将长期租赁权中的剩余租赁年限平价转让，这样一来，就基本解决了住房大难题。
2017，历史性转折的一年？
从去年开始，国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”。刚开始，很多人以为这只是一次普通的楼市调控。
但是，他们想错了。
雄安新区的出现，是第一个重磅炸弹。今年4月份，北京大学首都发展研究院院长李国平曾表示，雄安新区一定要考虑以建廉租房、公租房和单位自建房为主。河北省常务副省长袁桐利接受新华社专访时也说，要要研究制定适合新区发展需要的住房保障体系，严格限制商品房开发。
随后，厦门开启了限售的先例，二三十个城市跟进。在一些城市，甚至出现了“追溯性限售”。也就是说，不仅仅新政颁布后买的商品房被限售，此前一两年买的也被限售。
再往后，100%的自持项目开始在土地拍卖市场上出现，直到上海直接把转让的土地性质定位为“租赁住房”。
这两天，更具爆炸性的消息来了——国家圈定了12个城市，搞住房租赁的试点。9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。
也就是说，国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。而之前，这些领域都是完全市场化的。
很显然：在人口有显著流入的大中城市，未来新增住房的结构的确将发生重大转折，政府控制的保障房、国企控制的租赁住房的比例，将超过半数。
从这个意义上说，2017年的确是住房的历史性转折之年。
炒房客的末日或将真的到了
投资，不是比谁赚得多，而是比谁活得久！
房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。
对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。
中国一二线城市房价之高，已偏离了价值。现在一线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。这也就是说：换到股市，就相当于70倍的市盈率。而现在，我大A股的平均市盈率也不过才16.8倍而已。
明眼人都能看出：这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。
高涨的房价，是以透支大多数普通年轻人的激情，消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式有多少存在的价值？就算有，又能存活多久？
调控让楼市降温，这个世界开始惩罚炒房者。那些入市较晚的跟风炒房者既没有“温州炒房团”的资金实力，又没有更多的融资渠道，更何况温州炒房团还狠狠地栽过跟头，那些没有实力弱小的炒房者只能在这轮调控寒冬中独自苦撑，能撑多久？谁都不知道。
智者顺势而为！别侥幸，如果执迷不悟，该来的，迟早要来！
综合21财闻汇、暴财经（icaijing123） 、楼市参考（house0929，作者：刘晓博）、21世纪经济报道、凤凰财经（finance_ifeng）、黄生看金融等
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