告别买100平米只得70平！住建部新规：住宅拟按套内面积算！
住宅建筑以套内使用面积进行交易
住房和城乡建设部公布的
一项新规征求意见稿显示：
房地产交易将正式告别“公摊面积”！
从此
“买100平米房子只得70平米”
现象有望终结
“住宅建筑以套内使用面积进行交易”
背后矛盾突出
住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中第二部分指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
（1）建筑面积
建筑面积包括：房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。
（2）公摊面积
公摊面积包括以下两大部分：
第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；
第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！
目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。
公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。
值得注意的是，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。
而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。
但时至今日，都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。
除了按套内计算面积之外，《住宅项目规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅项目规范》提出：
四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
“公摊面积”猫腻多
购房者成受害者
猫腻一
开发商做大公摊面积
一位业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。
也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方最为清楚。
但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。
猫腻二
一个楼盘可多赚1659万元
按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。
开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。
以一线城市某楼盘为例，共有4148套房，以均价每平方米4万元计算，假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。
猫腻三
重复公摊，重复收钱
你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。
比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。
以北京为例，北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价（含二手车位）在15万至20万元之间；四环到三环间的车位基本在15万至30万元之间。
假如开发商违规划出100个车位，每个卖20万元，一个小区就可赚2000万元。
猫腻四
业主的公摊面积被拿去牟利
还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。
“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，难道不应该向业主交钱吗？”
一个社区里，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。
猫腻五
房价看似降低，实际没有
以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米，多出了18%的面积公摊。
而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19%。
让房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。
按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20-25%。
猫腻六
是否应该为公摊支付取暖费
目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说，购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。
对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议，开发商每年公布的价格应该告诉大家是否包括公摊的产权证的全部建筑面积。
公摊是否算入，不是根本问题，关键是价格构成要科学、透明。
猫腻七
楼梯高度越高公摊越大
同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；
点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；
只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。
公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。
猫腻八
“零公摊”只是一个噱头
一些开发商为了吸引购房者，甚至打出了“零公摊”这样的标语，实质上零公摊只是一个噱头，零公摊并不意味公摊面积为零，而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。
赠送的面积很多情况下都是限高，或者隔层出现的，当然还有很多是地下空间，在后续使用中，会出现部分问题。
最后出现公摊的核心其实还是国外基本都是街区制，公共部分都是政府维护的多，而国内都是小区制，公共平台依赖开发商，开发商只能羊毛出在羊身上。
猫腻九
过度挤压公摊，质量也会缩水
需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。
另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。
公摊面积的“前生今世”
真的对它没辙吗
“史上最牛”公摊系数，令人气愤
一般来说，住宅的公摊系数（公摊面积所占比重）在0.18-0.25之间，但现实中公摊系数却屡屡超过这个范围。
山东一楼盘就出现过“史上最牛”公摊系数，有官员称楼盘怎么卖都行，都是赚。
当时该楼盘被炒得过热，有人一口气买了2套房，总面积85平米。结果收房时傻了眼，实际面积不到50平米，面积缩水超过一半……
开发商称，这楼盘是酒店式产权公寓，公摊系数在50%以上是正常的。而事实上，购房者对此一无所知，该楼盘的购房合同里也没有明确注明这一项。
无独有偶，前年南京的一些房主也大呼上当，他们在南京某楼盘买了房，结果公摊面积比实际面积还要大，一套40平房子公摊面积20多平，只有17平能住人。
公摊只属于中国特色
这坑爹的公摊究竟从何而来？网上众说纷纭，尚未有统一的说法。唯有一条流传极广：公摊是当年李嘉诚率先在香港发明的。
说起来，公摊还属于中国特色，从1998年进入商品房时代开始，中国的购房者就开始分摊购买的共有建筑面积。
目前全世界只有中国使用公摊面积计算房屋。在国际上，房价的计算都是按套内面积计算。
因为不符合国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题，公摊面积一直为人诟病。
取消公摊，重庆已经执行17年
实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：
商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
一个规范，到底能不能取消公摊
有人提出，此次出台的规范，只是一项工程建设标准规范，工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。
说白了，这是一个针对工程建设方面的标准规范，约束的主要是工程建设方面。
所以指望一个《住宅项目规范》，就能取消公摊，继而带来物业费、取暖费等都按照套内面积交，也太不实际了。
这只是一部分人的疑虑，我们期待最后的好结果。
住宅按套内面积算带来5大影响
此次规范有可能很快变成政策，这将对楼市产生重大影响：
第一，让房地产市场变得更透明，有利于维护购房者的权益。
第二，这会让中国“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨。
第三，标价方式的变化，会从心理上影响购房欲望，是短期利空。开发商估计要加大优惠力度。
第四，开发商会“减配”吗？很有可能。
第五，便于开征“房地产税”，避免将来引发纠纷。
“房地产税”会有人均免征面积，不同类型住宅的“实用率”不同。所以，按照建筑面积计算免征面积，存在较大差异。按照套内面积，则是更加公平的方式。所以，此举还有“为开征房地产税铺路”的含义。
最后，弱弱地问一句
已经购房的
按公摊面积计算的
会不会取消公摊呢？
整理/赵华夏