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大消息!炒房客被逼入绝境,房价真的要降了?丨头条发布

2017-04-18 江苏茂通律师事务所

大消息!炒房客被逼入绝境?

当下应是史上楼市最严调控期,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。最近政策又有新变化,限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。截至14日,已有10余个城市发布房地产“限售令”,对“拿房即卖”说“不”。



彻底的狠招:“T+N”年限售,斩断楼市流动性


“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限,即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。


启动限售地区(不完全统计)


厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。


成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让。


福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。


青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易。


广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让。


福建长乐:取得不动产证未满两年的,不得上市交易。


常州:新购房满2年方可上市交易。


惠州:新购买的商品住房满3年方可转让。


珠海:新购房屋3年内禁止交易转让。


东莞:升级限购,满2年才可交易。


扬州:产权未满两年不得交易。


杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易。


海南:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让。


限售可以极大遏制房地产炒作,这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。而当下,楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征:以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房


在京津冀、珠三角、长三角等地区,都出现除了中心城市调控升级外,周边的十余个城市(县、区)也升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客,同时这种联动措施能够减小由于限购出现的“溢出资金”,在其他市场上兴风作浪。


在一系列调控政策中,提高抵押贷款利率对房地产市场造成的影响将最为显著。此外,随着货币供给增速的大趋势出现变化,一直破遭诟病的房价背后的金融推手也会随之减弱。


住建部的新政策规定:住房库存消化周期超过三年的城市要停止供地,而住房库存消化周期在一年以下的城市要增加供地。这方面政策的意义在于,在合理的国土开发规划之下,形成有弹性的可持续供给,来瓦解市场的投机心理和恐慌情绪。


这个政策一出 楼市已经彻底失去流动性


来源:齐俊杰看财经

ID:qijunjie82

 

从限购到限售,既不让你买也不让你卖,在买卖之间彻底掐死流动性,这是打击炒房团的最狠一招。


如此一来将彻底打乱炒房的部署:很多炒房团不得不去借高利贷,来维持自己的资金链条了。他们现在也许已经后悔,还不如当初降价抛售呢!现在陷在里面,还不知道2-3年后市场会是什么情况,而这2-3年自己的资金成本是巨大的。


我知道有的炒房团手里上百套房子,每月的资金成本就是几百万。小一点的炒房大户,手里也有10来套房子,资金成本也在20万左右。原本还能卖一套房子,维持资金运转静观其变,现在连这条路也被堵死了。干脆直接切断了他们本就已经十分紧绷的资金链条。

 

此时炒房团一定被吓住了,如果没有强大的现金流作保障,是不敢贸然去赌2-3年后的行情的。退一万步讲,即使他真的赌对了,但在这2-3年中自己也很可能死掉,那么最后的胜利也跟自己毫无关系了。


这种事情发生过很多次:


历史上北京有个玫瑰园项目,邓智仁其实是看对了方向,最后没挺过98年之前的地产寒冬;


还有孙宏斌在做顺驰的时候,2004年已经超过了万科,成为了行业老大,他也一直看好房地产行业才如此激进,结果一波宏观调控就让顺驰资金链断裂,最后不得不贱卖掉企业大部分股权。


炒房团也是生意,而且是风险极高的生意,无论结果怎么样,他们都将在漫长的禁售之中,把资金消耗殆尽。


而现在从银行的态度看,炒房资金已经不可能是银行贷款了,十有八九是民间非法集资,甚至是民间配资。而这二者都需要用民间高利贷的利息作为参考。民间高利贷最低也要4分利,全年将近50%,换句话说即使2年后房价翻一倍,对于炒房的人来说,很可能也没什么利润了。

 

另外,其实大家也可以参考一下股市上的股权分置改革,当时也是大小非限售,然后股市迎来上涨,但大小非一出来的时候,股市立马就跌回到原点。


楼市可能也无他,在这两年会有价无市,价格上涨但没成交,一旦2年后放出这波限售房,可能趋势马上就会逆转。如果有炒房团活到哪时候,肯定会拼命出逃,不计成本。

对于大家的影响其实也不小。


其实限售对于普通的刚需和改善需求影响也是有的,起码你能买到的二手房变少了。房源少了,自然价格也就不太可能会降低。再加上一些中介用僵尸房支撑房价,所以二手房降价的可能性比较小,而新房上开发商也深知房价不能降,一旦降价就没人买了所以会有意识的维持价格。


短期来看,这样的限售政策效果还真不好说,很可能会反而推升一些地区的价格。因为现在购房情绪依旧很高,大家都盼着买房,都在想办法买房,所以有些人不知不觉之中就被划到了炒房的那一堆里。只是个人买房,投资也好自住也罢,应该不会用过紧的资金链,所以财务风险还是不会太大。顶多也就是买贵了而已。

总之在这样一个多变的社会,失去两年的流动性,这个风险的确是太大了。

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来源:21早新闻综合自:央视新闻(ID:cctvnewscenter)、齐俊杰看财经(qijunjie82)

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