董小姐 | 保险禁业十年，叫卖万科股票，姚振华开始「二次创业」

你们知道的，众所周知的事情董小姐都不爱写，要写就写别人不知道或者看不懂的。

今天，董小姐要来聊聊姚振华和他正在默默进行的房地产「二次创业」。

下午5点左右，万科A公告，姚先生的投资旗舰平台钜盛华将清盘旗下的九个资管产品，其中涉及万科持仓10.34%。一旦清盘后，宝能系在万科的持仓将下降至15.14%。

但是，为了打扰小散户，防止万科股价自由落体，这些解禁的股票将以大宗交易或协议转让的方式退出。

根据万科曾经向证监会、深交所的举报文件所述，上述九个资管计划的万科股票持仓成本平均为18.89元，如果再加计7%的融资成本，持仓成本将达到19.83元。

假如以今日万科A收盘价33.64元计算，通过上述高杠杆的资管产品，至少将有158亿元的盈利。

至此，万科股权争夺战开始进入战场打扫阶段。最大的悬念是，当姚先生拿到这百亿资金后，第一时间会去做什么呢？

是的，他也许会杀入房地产。

你能想象吗，曾经最爱金融的姚振华，现在会为了拿地亲自去和地方政府谈判，但这可不是为了宝能地产，而是为另一家新公司。

董小姐关心的是，这一次，他真的能走出过去的地产阴影吗？

宝能投资集团（下称宝能投资）董事长姚振华对房地产痴心不改。

自从2017年2月被保监会撤销前海人寿董事长任职资格，并禁入保险业10年以后，姚振华悄然将自己的业务重心转向实业，而产业地产成为他发展实业的重要推手。

《财经》记者独家获悉，最近姚振华发表了一个内部讲话，他分析了国内宏观经济数据，展望了中国未来的发展，并将这些研究和宝能的产业布局关联起来，将产业地产、产融结合列为宝能系未来发展的关键词。

宝能城市发展建设集团（下称宝能城发）开始肩负更大责任。这家公司成立于2016年12月，于2017年7月更至现名，自那以后姚振华逐步提升其重要性，为其引进高管并在公司内部要求，宝能系的地产业务销售额要在2018年达到400亿元。

2017年11月，前保利副总经理余英加入宝能，任宝能城发总裁，兼任宝能地产总裁。

宝能地产成立于2002年7月，销售额一直未破百亿元。过去，宝能地产隶属于宝能控股，而宝能城发则隶属宝能投资。

宝能城发的建立与余英的到来，是姚振华振兴地产业务的信号，相当于他在宝能系内部的“二次创业”。这也是一次路线调整，让宝能与过去的地产投资划清界限。

姚振华对宝能城发的重视超乎一般。

《财经》记者了解到，为了拿地，姚振华会亲自去往各地与当地政府人士洽谈。此前，他的关注重心在金融投资，地产业务一直由其弟姚建辉负责。

产业地产的细分市场除了华夏幸福等既有强手，更多巨头也在觊觎，姚振华的地产“二次创业”能成功吗？

启动地产“二次创业”

在一次公司例会上，姚振华又发火了。

一个房地产项目申报预算，而姚振华认为这个项目预算中营销费用比例过高，他对此表达不满。“他发起火来实在厉害。房地产领域凡是涉及到钱的事情，现在姚振华几乎都要管。”一位宝能中层管理者说。

宝能城发只有两个股东：宝能投资占股99%，宝源物流占股1%。宝能投资由姚振华100%持有。

宝能城发相当于一家新公司，一则招聘广告如此陈述其公司定位：依托宝能集团品牌影响力和多产业优势，与各级地方政府深度合作，布局全国核心城市，建设新型产业地产园区，扶持产业发展。

《财经》记者了解到，除了接手一部分宝能地产过去待开发的项目，宝能城发的大部分项目都是新近获取。

拓展城市位于广州、天津、西安、杭州、重庆、济南、昆明、贵阳、成都、郑州，以二线省会城市为主。

其中，在郑州和贵阳，项目已落地，其余城市大多已与当地政府达成了投资意向。

宝能城发的投资意向多为产业园+住宅+商业等综合业态，虽然是产业地产公司，但其房地产开发属性不减。

投资意向中包括诸如杭州的别墅项目、济南的金融中心+科技园+购物中心+住宅项目，贵阳的住宅+商业+会展综合体项目等等。此外，一些物流项目落地广州、贵阳等地，也将由宝能城发代建。

3月26日，宝能在郑州郑东新区落地郑州国际金贸中心项目。这个项目囊括超高层国际商务中心、高端公寓等，主打科创中心、文化创意产业。项目规划占地约18.8万平方米，总建面约180万平方米。

《财经》记者独家获悉，宝能城发的投资拓展任务细分给了四位高管。

他们分别是：

宝能的元老级高管邹明武，他同时是宝能城发集团董事长；

宝能集团高级副总裁王茂亮，他此前是湖北省委宣传部常务副部长，于2017年11月入职宝能；

宝能城发的区域拓展副总裁王雄伟，他同时担任宝能集团副总经理；

宝能城发副总裁胡书臣。

上述四位大员，负责宝能城发四大区域的项目拓展及发展，在宝能城发的职责与他们各自的本职管理并行且有所交叉。

姚建辉此前掌管的宝能地产，一部分是深圳当地的旧城改造项目；一部分为外地多城陷入历史遗留问题的项目，目前在开发上陷入迟滞。

宝能城发的再出发，会否引发同业竞争问题？一位宝能中层管理者回应《财经》记者说，“历史的归历史，宝能地产的许多项目短期没办法再装进来，宝能城发是重新起步。”

姚振华

2014年12月开始，姚振华主抓金融投资业务，姚建辉执掌房地产业务，二人正式分工。宝能地产由于销售萎靡，发生退地与裁员事件，多名高管相继离职，宝能集团准备收缩地产业务的传闻不绝。

如今，姚振华不仅对地产业务重拾兴趣，还计划成立文旅集团，它会由宝能文旅事业部升格而来。

它的愿景是将宝能的传统住宅业务与产业地产、文旅业务形成合力。高级副总裁王茂亮4个月前刚刚入职，此前有政府工作经历，已经以宝能文旅集团董事长名义出席过活动。公司认为，他的这一经历有助于宝能去地方拓展土地。

“宝能各大板块现在几乎都是姚振华说了算，姚建辉在内部的管理存在感弱了很多。”上述宝能中层管理者说。

宝能系包含宝能投资和宝能控股。宝能投资下辖宝能城发、宝能物流、宝能航空、宝能文旅、宝能零售、深圳矩盛华股份有限公司等等，由姚振华统管；宝能控股仍由姚建辉负责，旗下宝能地产的小部分业务已经并入了宝能城发。

姚振华重启地产梦，是企业回归实业大趋势下的一个产物。除了房地产，另一些新业务也在宝能涌现，比如汽车。

从2017年10月至今，宝能相继在杭州、昆明、广州、陕西西咸等地与当地政府达成新能源汽车合作，建设新能源车产业园等项目。

在一次奠基现场的致辞中，姚振华提出了“制造宝能”、“科技宝能”、“民生宝能”的集团新方向。

中国企业家善于在上市公司与关联公司之间缔造生态，相互支持，而商业生态怎么定义，常常要看集团自身需求及政策导向。

一位产业地产公司前高层说，做汽车能够落地到产业园中，既顺应了国家脱虚就实的号召，也是拿地的名义之一。上述宝能城发的中层人士则说，当地政府大多欢迎新能源汽车产业园落户，这为宝能接下来的拿地开发打下基础。而这些产业园本身也会配建住宅。

纵观行业，开发商对多元化业务的胃口，很大程度来自对土地的饥渴。

据《财经》记者了解，有地方政府在土地出让时，更侧重考察开发商的多元化能力。卖地、盖房、销售的粗放年代已经过去，对开发商来说，如何给自己增加业务标签，给地方政府一个关于未来文旅业务及产业发展的预期，在拿地过程中起到至关重要的作用。而一旦获取了土地，开发地产的现金流回报又有助于反哺企业多元化的诉求。

一位接近市政府的房企拓展人士告诉《财经》记者，在许多开发商竞逐同一块土地时，政府对主打传统住宅业务的开发商兴趣寥寥。“你必须包装一个概念，不能只讲房地产的故事。” 

 “我们的愿景是让产业和地产齐飞。但是如果做不到，省会城市的土地都是稀缺资源，先圈好地，赌未来升值也不会错。” 上述宝能城发的中层人士说。

产业地产并非蓝海

人、地、钱是开发商不可或缺的三要素。但是这三个要素孰轻孰重，随着时代推进与市场演变，也在发生变化。

早年中国房地产黄金时代，用钱撬动土地，就能带来足够回报，于是越来越多人涌入房地产行业。但当资金总量趋紧，全国楼市冷热不均，市场调控此起彼伏，开发商竞争格局越来越复杂，场中玩家就需要更多筹码。

有人、有钱也不一定有地。无地则团队不长久，人才流失，是常见戏码。有地、有人，但外部冲击与竞争加剧，公司在等待中资金回转速度降低，无法持续。一波小型房企的倒掉，都是在楼市换档时。因此，掌握人、地、钱三要素的平衡之道至关重要。

宝能地产多年萎靡，究其原因，是人、地、钱三要素把控失衡，不敌市场变化。

姚振华在2014年以前，曾经一手促成宝能地产的“大跃进”——进入超20个城市，多集中在全国二三线城市郊区，以综合体+超高层写字楼为主打产品，主打商业地产。

他大肆招人，拿地，用金融业务资金输血地产，但是由于那时二三线城市楼市平淡，宝能地产销售额一直在几十亿间徘徊。加上项目开发节奏出问题，管理失范频频爆出，宝能地产不少项目陷入停工、烂尾、退地风波，进入恶性循环。

入股万科，有姚振华希望扭转宝能地产颓势的初衷，业界流传他曾想将万科资产注入宝能地产。但控制万科的计划最终流产，宝能地产颓势继续。姚振华不得不重起炉灶，借宝能城发再次向房地产进军。

但这一次，他主打产业地产，这更加符合行业趋势，相比在住宅地产的红海中拼杀，这条路的成功可能性更大。

老板的宏大野心转嫁到职业经理人身上，变成了压力，首当其冲的就是今年56岁的宝能城发总裁余英。

不过，不像之前所在的保利地产有相对成熟的运营体系，宝能城发的一切都是新的，各类权限与流程的梳理都在进行中。

现在，每隔几天，宝能城发就会迎来一批新的入职者。他们来自碧桂园、恒大、富力、保利等等开发商。迅速的招人节奏，让深圳总部原来的办公空间很快就不够用。没过多久，所有人都搬到了隔壁的写字楼里。

余英

《财经》记者了解到，现阶段，余英在宝能城发的关注重点是产品设计和营销，这显示了他的产品专业主义导向。

宝能城发还处在业务及团队磨合期。它目前的问题在于，总部与城市公司之间权责模糊，制度流程尚未完善，运营体系不够成熟，执行力有待提高。这导致部分项目运营节点计划不能按时完成。

“没有制度，完全靠个人努力，每天都花大量时间在各种讨论PK上，有时遇到具体问题却没人管。”上述中层管理者说。但他认为，假以时日，这些问题都能够解决。

通常而言，一个房地产公司能否持续，不仅在于短时间内人、地、钱的汇聚，还在于公司是否夯实了强大的研发体系、工程标准、采购平台、营销运营体系等等，这些往往需要时间的沉淀。

可是，对于金融起家、倾向于赚快钱的宝能来说，时间往往是最昂贵的。行业中这类金融为主业的公司涉足房地产时，老板往往对产品情怀、运营思路兴趣寥寥，选拔的人才也更偏重金融化人才。

产业地产兴起背后，则是中国房地产行业形势的新变化。如今，中国房地产行业投资属性越来越明显，全国一二线城市土地指标越来越紧张，对开发商来说，土地正在变得比产品更重要，更有投资价值。一些产业地产运营商，以产业为优势圈地，而后展开与开发商的合作，用投资驱动收益。这是产业地产运营商华夏幸福正在探索之路。

宝能积极打造新产业，而后利用产业圈地，其发展产业地产的逻辑也来源于此。但是，主打产业地产招牌的开发商正在增多，为了打动地方政府，宝能城发还需要更强的品牌号召力。

而且，产业地产并不是打动地方政府的一招鲜。

姚振华的产业地产梦，同样有地域限制。在中西部区域，大部分城市还停留在商业地产需求期，东部沿海城市对产业喜好度与要求度则更高。

未知的风险还体现在竞争环境，以及地方政府的工作进度上。上述宝能城发中层人士告诉《财经》记者，公司与政府达成合作意向的许多土地，目前还未真正落实。只要没有摘牌，一切都有变数。

PS：董小姐是《财经》杂志记者。此文《姚振华重启地产梦》发表在4月2日的《财经》杂志上，作者：董小姐。

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